Qu’est-ce qu’un déficit foncier et comment le calculer ?

Le déficit foncier est un outil de gestion de patrimoine et de défiscalisation. Il permet au propriétaire d’un investissement immobilier locatif de faire diminuer son montant d’impôt sur le revenu. (Dans le cadre de la location nue du logement, par opposition à la location meublée)

Le mécanisme du déficit foncier

Lorsqu’un propriétaire met un bien immobilier à la location, il perçoit des loyers.

Ces loyers sont considérés comme des revenus, et entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils s’ajoutent donc aux revenus professionnels, et impactent alors le montant de son revenu global, sur lequel sera infine calculé le montant d’impôt.

En parallèle de la perception de loyers, le propriétaire doit payer un certain nombre de charges liées à son investissement qui vont venir s’opposer aux loyers pour faire baisser le montant déclaré.

On parle de déficit foncier lorsque le montant des charges déductibles est supérieur au montant des loyers perçus.

Il existe deux types de charges déductibles :

  • Les charges afférentes aux emprunts, on parle des charges financières :
  • Intérêts d’emprunt,
  • Assurances décès invalidité
  • Indemnités de remboursement anticipées dans le cadre d’un rachat de prêt.
  • Frais de renégociation de crédit
  • Frais de garantie bancaire (hypothèque, crédit logement, privilège de préteur de deniers

Ces charges sont déduites en priorité des revenus fonciers bruts. Si ces intérêts dépassent les recettes, l’excédent sera alors imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

  • Les autres charges correspondent aux charges foncières et comptent :
  • Frais de gérance,
  • Primes d’assurance locative (assurance de vacances locatives, garantie loyers impayés, et l’assurance propriétaire non occupant)
  • Charges de copropriétés
  • Taxe foncière
  • Dépenses de travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation du logement (

A l’inverse des charges financières qui ne sont déductibles que des loyers, toutes les charges foncières sont déductibles du revenu global déclaré, et ce, dans la limite de 10700€.

Si le déficit dépasse ce plafond des 10700€, il est alors reportable ou imputable sur les revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

 

Le calcul du déficit foncier

Première étape

  • Faire la somme de tous les loyers.
  • Faire la somme de toutes les charges déductibles (charges foncières).
  • Calculer le montant des intérêts d’emprunt, assurances décès invalidité et éventuelles indemnités de remboursements anticipés.

 

Deuxième étape

Soustraire le montant des charges financières du montant des loyers.

Si le résultat est négatif, le surplus est imputable des revenus fonciers les 10 années suivantes.

Troisième étape : on ôte du résultat obtenu à l’étape 2 (loyers – charges financières) le montant des charges foncières :

  • Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier, on se trouve alors en bénéfice foncier.
  • Si le résultat est négatif, le déficit foncier est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 €. Le surplus est alors reportable de tous les autres revenus les 10 années suivantes, toujours dans la limite de 10 700€ bien sûr, mais ce, uniquement s’il y a du bénéfice foncier.

 

Le choix du régime fiscal est déterminant pour l’application du déficit foncier

Vous ne pouvez pratiquer le déficit foncier que si vous avez opté pour le régime réel, par opposition au régime micro, qui lui, est par défaut, attribué aux propriétaires bailleurs dont les revenus n’excèdent pas 15000€ de revenus fonciers hors charges. Il s’agit d’un mode déclaratif simplifié qui n’implique pas la réalisation d’une déclaration 2044 obligatoire dans le cadre du régime réel.

Dans le cadre du régime réel, vous allez reporter sur l’imprimé 2044 (ou 2044 S dans le cas de revenus fonciers liés à un investissement locatif défiscalisant), tous les revenus et charges liés à l’opération pour ainsi déterminer le bénéfice ou déficit foncier.

Pour pouvoir bénéficier de ce report de déficit, le bien doit être mis en location pendant les trois ans qui suivent la première déclaration de déficit foncier.

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