L’activité AirBnB de plus en plus contrôlée

Vous louez actuellement votre bien sur AirBnb ou vous apprêtez à investir pour faire de la location saisonnière via la plateforme ?

Epsilium vous explique les dernières obligations législatives.

Nouveauté 2020 : Air Bnb obligée de collaborer avec l’état et les municipalités

Au mois de Janvier 2020, AirBnb, afin d’être en conformité avec les obligations légales, transmettra directement à l’administration fiscale les revenus et activité de l’année 2019 de ses hôtes. La plateforme renouvellera cette opération en chaque début d’année. Cependant, le service des impôts ne disposant pas des outils adaptés, chaque contribuable devra, malgré cette transmission d’information, tout de même reporter ce montant sur sa déclaration de revenus au mois de mai.

Jusque-là, Airbnb envoyait simplement à chaque utilisateur au mois de janvier un récapitulatif des revenus générés l’année précédente via son activité sur la plateforme. Cela à titre indicatif en vue de la réalisation de sa déclaration, mais ne transmettait en aucun cas ces informations au fisc.

 

La loi Elan : un encadrement plus important de l’utilisation de la plateforme Airbnb

Dans les villes qui ont mis en place l’obligation de déposer une demande d’enregistrement du bien en location, notamment Paris pour ses arrondissements les plus centraux (1er, 2eme, 3eme et 4eme), la plateforme bloque désormais l’hôte à 120 nuitées de location.

Au-delà de ce quantum, ils ne peuvent plus proposer leur bien à la location sur cette plateforme.

Cependant, le système reste encore à peaufiner. En effet, il n’existe pas de communication entre les différentes plateformes de locations entre particuliers, et le blocage n’étant valable que sur Airbnb, la mise en location reste alors encore possible sur Booking par exemple.

Ces règles de limitation du nombre de 120 nuitées soit 4 mois, ne s’appliquent qu’aux résidences principales, car par définition, son propriétaire doit y habiter au minimum 8 mois par an.

En revanche, ces plafonds ne s’appliquant pas à la location des résidences secondaires ou d’une chambre au sein de sa résidence principale, qu’il est alors possible de louer jusqu’à 365 nuits par an sans contrainte.

Autre mesure adoptée par AirBnb pour essayer de gagner la sympathie des municipalités : le prélèvement automatique de la taxe de séjour auprès des hôtes, pour la leur reverser directement. Jusqu’ici, le paiement de la taxe de séjour à la municipalité était sous la responsabilité des utilisateurs, mais la récupération était difficile et la réversion pas systématique, ce qui représentait un réel manque à gagner pour elles.

 

Des amendes en cas de non-respect des obligations.

Si un utilisateur de la plateforme loue un bien dans Paris, ou certaines autres villes de plus de 200 000 habitants, la mairie peut à tout moment lui demander un état de ses locations et de ses revenus. Il aura alors un mois pour transmettre les informations, sous peine de se voir acquitter d’une amende de 10 000€.

La plateforme Air Bnb aussi devra collaborer et transmettre à la demande de la municipalité un décompte des nuitées de certains utilisateurs. Sans réponse de sa part dans un délai d’un mois, le géant de la location saisonnière s’expose alors à une amende d’un montant de 50 000€.

 

Comment déclarer mes revenus Air BnB ?

Il existe deux régimes déclaratifs : le micro BIC et le régime réel.

Si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000€, le statut le plus simple d’un point de vue déclaratif est le micro-BIC

Il suffit de reporter les recettes annuelles sur sa déclaration et le contribuable sera alors taxé sur 50% de cette somme, et ce, au barème de l’impôt sur le revenu.

Si les recettes du loueur dépassent 70 000€, il doit appliquer le régime réel.

Il doit alors reporter l’ensemble de ses recettes sur sa déclaration, desquelles il peut déduire un certain nombre de charges liées à son bien, qui vont venir réduire comptablement le résultat.

Les charges déductibles sont : la valeur amortissable du bien loué et des meubles ( hors terrain), les travaux d’entretien ou de rénovation, les frais d’assurances, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, etc.

Il sera ensuite taxé au barème de l’impôt sur le revenu sur le résultat obtenu.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel même si les recettes se situent en deçà de 70 000€. Cela peut avoir du sens notamment si l’on à un crédit sur le bien et donc des intérêts d’emprunt ou si l’on souhaite pratiquer l’amortissement dans le cas où la valeur de l’appartement est importante.  L’amortissement comptable consiste en diviser par 25 la valeur vénale du bien et déduire des recettes le montant de ce quotient durant 25 ans.

Exemple : j’ai acheté un appartement sur paris en 2012 pou un montant de 350 000€.

Je souhaite aujourd’hui effectuer de la location saisonnière et pratiquer l’amortissement.

Sa valeur est estimée à 400 000€.

400 000€ / 25 = 16 000€

Je vais alors déduire durant 25 ans, 16 000 euros de mes recettes de location chaque année, ainsi que toutes les autres charges évoquées plus haut.

 

En revanche, si les recettes annuelles de l’utilisateur sont inférieures à 760 euros, il n’a rien à déclarer à l’administration fiscale, et aucun impôt à payer.

 

Est-il possible de passer de changer de statut à tout moment ?

Si vous souhaitez passer du régime Micro BIC au régime réel car cela peut s’avérer être plus avantageux pour les raisons évoquées plus haut, il vous faut alors envoyer un courrier au SIE avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez opérer le changement de statut.

Si vous souhaitez à l’inverse passer du régime réel au régime Micro Bic, il faut en faire la demande au service des impôts avant le 31 décembre pour une prise en compte au 1er janvier de l’année suivante.

 

Est-il encore rentable de faire du AIrBnb en 2020 ?

Malgré les restrictions à 120 jours de location par an, l’activité Airbnb peut s’avérer être encore intéressante dans les villes attractives et touristiques où les prix des nuitées sont importants.

Cependant, au mois d’octobre, le sénat a adopté amendement visant à limiter le nombre de nuitées à 60 jours afin que les propriétaires renouent avec la location classique, au détriment de la location de courte durée, afin de lutter contre la pénurie de logements.

À ce moment-là, la rentabilité de la location Airbnb en sera largement remise en cause…et un changement de stratégie de location sera sans aucun doute à mettre en place…Affaire à suivre donc..

 

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