Les avantages et les inconvenients de la SCPI Pinel

Qu’est-ce que la SCPI ?

La société civile de placement immobilier autrement appelé SCPI est décrite à l’article L214-50 du code monétaire et financier. L’objet de ce support d’investissement est d’acquérir et de gérer un parc immobilier locatif.

La SCPI permet ainsi d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. Ainsi, en tant qu’investisseur dans le cadre d’une SCPI, vous achetez des parts de la société, et devenez ainsi associé de la société civile de placement immobilier. En contrepartie, la société vous reverse des revenus fonciers tirés de la location des biens logés dans la SCPI.

À noter que la SCPI, parce qu’elle a comme sous-jacent de l’immobilier, est un actif de long terme.

 

Qu’est ce que la SCPI Pinel ?

La SCPI Pinel est une SCPI fiscale, née de l’intérêt pour les français d’investir dans l’immobilier avec l’objectif d’obtenir des réductions d’impôt.

Il existe d’autres SCPI fiscales comme la SCPI déficit foncier, ou la SCPI Malraux.

La SCPI Pinel fonctionne de la même manière que la SCPI traditionnelle, si ce n’est qu’elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de12%, 18%, ou 21% pour des engagements de location respectifs de 6, 9 ou 12 ans.

Évidemment, les biens immobiliers que comportant la SCPI Pinel doivent respecter les contraintes du dispositif Pinel, à savoir le respect des normes thermiques en vigueur, RT 2012. Doivent également être respectées les contraintes de plafonds de loyers et de ressources du locataire de la loi Pinel.

C’est ensuite la société de gestion qui gère le bien et décharge l’investisseur de toute démarche.

 

Quels sont les avantages de la SCPI Pinel ?

 

Premier avantage SCPI Pinel : la réduction d’impôt de la loi Pinel

Comme vu plus haut, le premier avantage de la SCPI Pinel réside dans la réduction d’impôt qu’elle offre aux investisseurs. Elle est équivalente à celle de la loi Pinel, à savoir :

  • Une réduction d’impôt de 12% du montant investi en SCPI pour un engagement de location de 6 ans, soit au maximum 36 000 €
  • Une réduction d’impôt de 18% du montant investi en SCPI pour un engagement de location de 9 ans, soit au maximum 54 000 €
  • Une réduction d’impôt de 21% du montant investi en SCPI pour un engagement de location de 12 ans, soit au maximum 63 000 €

 

Deuxième avantage de la SCPI PINEL : le ticket d’entrée très bas

Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct qui nécessite d’acheter un bien immobilier dans son intégralité, la SCPI permet d’acquérir des parts de biens immobiliers. Cela rend le dispositif accessible aux contribuables qui n’auraient pas la capacité financière d’acquérir un bien immobilier classique.

Ainsi, il est possible d’investir dans une SCPI Pinel à partir de quelques centaines d’euros. Autre avantage, contrairement à un investissement direct, l’investisseur n’a pas à payer de frais de notaire pour l’achat de parts de SCPI.

 

Troisième avantage de la SCPI Pinel : la diversification du risque 

Un des autres avantages que présente un investissement en SCPI Pinel réside dans la mutualisation du risque, avec une plus grande sécurité locative.

En effet, dans le cadre d’un investissement en SCPI, vous achetez des parts de plusieurs biens immobiliers, et non des parts d’un seul et unique bien immobilier locatif.

Ainsi, le risque financier lié à l’aléa de la vacance locative est fortement maitrisé.

À noter que dans le cadre d’un investissement immobilier classique, cet aléa est également maîtrisé grâce à des garanties qui vous couvrent en cas de vacance locative ou d’impayé du locataire. Cette dernière garantie prend en charge l’intégralité de l’impayé, dès le premier euro d’impayé, sans aucune franchise.

À noter également que le risque lié à la vacance locative peut être pallié dans l’immobilier classique par le choix de l’emplacement d’un point de vue géographique et par le niveau de prix défini: un actif immobilier, bien situé dans une grande ville de France, en dessous des prix du marché parfois (dans le cadre d’un investissement en loi Pinel par exemple) ne connaîtra que très peu de périodes de vacance locative. Sachant que le locataire doit respecter un délai de préavis, ceci laisse le temps au gestionnaire de trouver un remplaçant qui peut entrer dans les lieux le jour du départ de son prédécesseur.

 

Quatrième avantage de la SCPI Pinel : l’avantage fiscal immédiat

A contrario de l’avantage fiscal obtenu dans le cadre de la loi Pinel en détention directe qui prend effet l’année de la livraison de votre bien, lors d’un investissement au travers d’une SCPI vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal dès l’année de la souscription. Vous n’avez donc pas à subir l’attente liée au délai de construction ni à supporter les éventuels retards de construction.

 

Quels sont les inconvénients de la SCPI Pinel ? 

 

Premier inconvénient de la SCPI Pinel : le faible rendement dû aux frais appliqués

La SCPI Pinel, en contrepartie des loyers sécurisés qu’elle offre, permet aux investisseur de prétendre à un rendement locatif assez faible. Cela est lié au plafond de loyers Pinel d’une part mais aussi et surtout au paiement de deux types de frais que sont les frais de gestion locative, ainsi que les frais de gestion financière des parts de SCPI.

 

Deuxième inconvénient de la SCPI Pinel : l’opacité

Contrairement à un investissement en loi Pinel ou en immobilier locatif classique, l’investissement au travers d’une SCPI vous confronte à une réelle opacité au démarrage de l’investissement. En effet, l’investisseur n’a pas connaissance des biens qui vont composer la SCPI au moment d’investir. Il n’a par ailleurs aucun droit de regard sur les biens qui seront choisis pour composer la SCPI, sous-entendu, aucun droit de regard sur les biens sur lesquels il va investir.  Le risque afférent est de se retrouver confronté à une SCPI composée de biens immobiliers invendus en direct, de programmes en fin de commercialisation, etc.

 

Troisième inconvénient de la SCPI Pinel : le manque de maîtrise de la revente

L’investisseur ne décide pas du moment de la revente. C’est le gestionnaire de fonds qui décide de la date et des conditions de revente. Les parts ne peuvent être cédées en une fois, cela se fait au fur et à mesure.

Le contribuable qui décide d’investir dans une SCPI Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt ne devra pas se projeter sur une durée d’investissement de 6, 9 ou 12 ans comme c’est le cas dans le cadre d’un bien immobilier classique en loi Pinel, mais sur une durée un peu plus longue pour espérer bénéficier d’un retour sur investissement.

 

Quatrième inconvénient de la SCPI Pinel : le décalage entre l’avantage fiscal et la durée de détention des biens

L’avantage de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dès la première année d’investissement, alors que la SCPI n’a pas encore déployé son capital pour acquérir les biens, engendre nécessairement un décalage entre la durée de l’effet fiscal et la durée réelle de détention du bien au sein de la SCPI (6, 9 ou 12 ans). Ce décalage peut être problématique au moment de la revente de vos parts et rendre votre part moins liquide qu’il n’y parait initialement.

 

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