Quelle option fiscale choisir pour la location meublée ?

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien et que vous le mettez en location s’offrent à vous différentes options fiscales quant à la nature des revenus que vous allez percevoir. Soit, vous louez ce bien en nu et vous générez des revenus fonciers, soit vous meublez votre appartement et vous pouvez opter pour le statut de loueur meublé, auquel cas vous déclarerez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Deux catégories dans la location meublée : la location meublée non-professionnelle et la location meublée professionnelle.

 

Qu’est ce que la location meublée non professionnelle ?

Si les revenus issus de cette activité n’excèdent pas 23 000€ pour l’ensemble de votre foyer fiscal ou si les recettes issues de cette activité spécifique ne sont pas supérieurs aux autres revenus imposables du foyer fiscal (traitements, salaires, pensions, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux issus de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux), l’activité est alors exercée à titre non-professionnel.

Les données chiffrées qui permettent de déterminer dans quel cadre on se situe s’entendent au niveau du foyer fiscal et s’appliquent à l’ensemble des locations meublées de ce même foyer.

 

Quel régime d’imposition dans le cadre de la location meublée non professionnelle ?

Si vous avez opté pour ce statut, différents régimes d’imposition se présentent à vous.

 

  • Le régime micro

Si les revenus issus de la location meublée de votre bien n’excèdent pas 70 000€ pour une location classique ou 170 000€ pour des meublés de tourisme ou des chambres d’hôte et que vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable vous pouvez appliquer le régime micro. Vous bénéficierez alors d’un abattement de 50% sur les revenus de votre location meublée classique et 71% pour les meublés de tourisme classés et chambre d’hôtes.

Cet abattement forfaitaire correspond au montant estimé de vos charges, vous ne pouvez donc pas déduire d’autres charges supplémentaires. L’assiette de calcul comprend les loyers perçus ainsi que les provisions pour charges payées par le locataire. Votre bénéfice industriel et commercial correspondra alors au montant de vos revenus déclarés, diminué de l’abattement de 50% ou de 71% ; cet abattement est calculé automatiquement par l’administration fiscale. Ces revenus sont à indiquer sur la déclaration des revenus complémentaire n°2042-C PRO.

 

  • Le régime réel

Lorsque vos revenus issus de la location meublée excèdent les 70 000€ pour une location classique (ou 170 000€ pour des meublés de tourisme ou des chambres d’hôte) ou que vous souhaitez pratiquer l’amortissement sur votre bien ou encore déduire le montant réel de vos charges vous devez opter pour le régime réel. Ce choix implique que vous fassiez appel à un expert-comptable. Le résultat sera alors à reporter sur la déclaration n°2031.

Pour opter pour le régime réel, il convient d’envoyer un courrier à l’administration publique avant le 1er février de l’année N au titre de l’année N pour une déclaration qui sera effectuée en N+1.

 

Le choix du régime réel est valable pour au moins deux ans et est renouvelé automatiquement. Si vous souhaitez revenir au régime micro, il suffit d’adresser un courrier au service des impôts au plus tard à la date anniversaire de l’option.

 

Dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire un certain nombre de charges de ses loyers perçus :

  • Elles doivent correspondre à l’exploitation directe du bien et à la gestion directe de l’entreprise
  • Elles doivent être effectives et justifiables
  • Elles doivent être imputées sur l’exercice où elles ont été engagées.

 

Une autre particularité de la location meublée est qu’elle permet de pratiquer la déduction des amortissements du prix d’achat du bien lorsque l’on a opté pour le régime réel. En comptabilité, l’amortissement correspond à la constatation comptable de la dégradation d’un bien dans le temps. Cependant, dans le cadre de la location meublée, la déduction de l’amortissement ne peut pas générer de déficit.

 

Exemple :

Valeur de base du logement : 200 000€

Taux d’amortissement : 2%

Montant annuel de l’amortissement : 200 000 x 2% = 4 000€

Loyers perçus sur l’année : 12 000€

Total des charges déductibles : 9 000€

Montant maximal d’amortissement autorisé (loyers – charges) : 12 000 – 9 000 = 3 000€

Même si l’amortissement annuel est de 4 000€, l’investisseur n’est autorisé qu’à déduire le montant maximal, soit 3 000€. Le reliquat est donc reportable sur les années suivantes.

Si le montant des charges excède celui des loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Le montant de l’amortissement non déduit est alors imputable sans limitation de durée sur les revenus futurs, dans la mesure où la location meublée reste déficitaire. La possibilité de reporter ces amortissements est néanmoins encadrée. Le report cesse avec la mise en vente du bien loué en meublé, et dans le cas où le logement n’est plus mis en location et qu’aucun autre bien ne génère des loyers rentrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

 

Quel est l’impact du choix de statut entre loueur meublé non professionnel (LMNP) et loueur meublé professionnel (LMP) ?

 

Sur l’imputation des déficits

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle les déficits générés sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature, c’est-à-dire issus de la location meublée non-professionnelle. Ainsi un commerçant déclarant des bénéfices industriels et commerciaux au titre de son activité professionnelle pour un montant de 5 000€ et qui souhaiterait défalquer de ses revenus le déficit de 1 000€ de son opération en LMNP n’aura pas le droit de déduire ce déficit de ses revenus issus de son activité commerciale professionnelle. Il génèrera néanmoins un déficit reportable l’année suivante.

L’année d’après, son activité commercial génère 15 000€ de bénéfices, et son activité de loueur meublé non professionnel génère un bénéfice de 500€. Le revenu imposable de ce commerçant sera de 15 000€. En revanche, le déficit qu’il pourra reporter en N+2 sera de 500€ (1 000€ – 500€ = 500€). Ces 500€ seront reportables pendant les 9 années suivantes sur les éventuels bénéfices à venir.

 

En ce qui concerne la location meublée professionnelle, les déficits générés par l’activité de location meublée professionnel sont, eux, imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Dans le cas où le revenu global serait inférieur au déficit issu de la location meublée, le déficit résiduel serait alors reportable pendant 6 ans.

 

Sur le calcul de la plus-value immobilière

Les plus-value réalisées suite à la revente d’un bien loué en LMNP sont imposées comme des plus-values privées.

 

Dans le cas du LMP, les éventuelles plus-values réalisées sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Ainsi, dans la mesure où l’activité est exercée depuis au moins cinq années, les plus-values bénéficient d’une exonération totale.

 

Au-delà de critères purement quantitatifs, il est judicieux d’être accompagné d’un conseiller en gestion de patrimoine pour bien comprendre les enjeux et l’éventuelle opportunité de basculer d’un statut vers l’autre, lorsque c’est approprié. L’équipe d’Epsilium se tient à votre disposition pour vous guider dans ces démarches.

 

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