Loi Monument historique

A qui s’adresse la loi sur les monuments historiques ?

Le monument historique s’adresse aux foyers fiscaux dont les revenus dépassent les 81 000€ pour un célibataire et 162 000€ pour un couple.

Pourquoi investir en loi monument historique ?

Le monument historique répond aux objectifs suivants :

  • Une économie sans limite qui sort du plafond des niches fiscales
  • Une défiscalisation immédiate
  • La constitution d’un patrimoine d’exception grâce à l’investissement immobilier
  • La Préparation de la retraite par la création de rente à terme
  • La Protection de la famille grâce aux assurances adossées à l’investissement immobilier

A quoi sert la loi monument historique ?

Le dispositif monument historique a pour objet de permettre la réhabilitation de biens immobiliers classés ou inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques. La remise en état de ces immeubles répond au souhait des pouvoirs publics de préserver le patrimoine culturel français. C’est aussi l’occasion de développer l’offre de logement puisque ces biens seront destinés pendant un temps à la location.

Le principe du dispositif monument historique

Il s’agit d’investir dans un bien immobilier bénéficiant d’une classification très particulière puisqu’il doit être classé monument historique ou faire partie de la liste ISMH (inventaire supplémentaire des monuments historiques).
Pour bénéficier de l’avantage fiscal sur le monument historique, il est nécessaire de réaliser des travaux de restauration (et non de construction) sous couvert d’autorisations délivrées par la DRAC (direction régionale des affaires culturelles), et effectuées par des entreprises « compétentes en la matière ».

Des économies fiscales très importantes

L’avantage fiscale consiste en une déduction de la totalité des travaux du revenus global de l’investisseur et ce sans limite de montant.
Le contribuable doit avoir recours à une déclaration de revenus fonciers qui fera apparaître un déficit composé des travaux et d’un certain nombre de frais liés à l’investissement. C’est ce résultat négatif qu’il peut retrancher de ses autres revenus.
L’impacte sur l’imposition dépend de la quote-part de travaux présente dans le montant global d’investissement : Certains montage proposent une quote-part de 80% de travaux dans l’investissement global.

Exemple

M. Lechatelain acquiert un monument historique pour une valeur de 200 000€, les travaux représentent 80% de la somme globale. Cela signifie qu’il pourra potentiellement déduire 160 000€ de ses revenus.
Le recours à une ASL (association syndicale libre) permet de fractionner le montant des travaux et donc l’économie d’impôt, au rythme souhaité par l’investisseur, dans la limite néanmoins de leur finalisation.
L’efficacité fiscale de ce dispositif monument historique dépend aussi du profil fiscal du contribuable pour qui l’impacte sera d’autant plus grand que ses revenus seront taxés dans une tranche marginale d’imposition élevée.

Des possibilités de sorties anticipées

3 cas de forces majeurs permettant, après accord de l’administration fiscale une sortie anticipée du dispositif monument historique avant les 15 ans de détention :

  • Le décès
  • L’invalidité
  • La perte d’emploi

Dans ces trois de cas, l’investisseur ou ses ayants droits peuvent revendre le bien et rembourser le capital restant dû à la banque (s’il a eu recours à un crédit ) sans perdre les économies d’impôts générées.

Des conditions à respecter pour bénéficier de l’économie d’impôts

Les différentes conditions à respecter dans le dispositif monument historique sont les suivantes :

  • L’investisseur a la possibilité d’investir au travers d’une SCI à la condition qu’elle opte pour l’impôt sur le revenu.
  • L’investisseur a l’obligation de louer non-meublé pendant une durée de 3 ans à compter du dernier décaissement des travaux de réhabilitation.
  • L’investisseur doit conserver le monument historique dans son patrimoine pendant 15 ans.
  • Aucun plafond de loyer ni de ressources pour le locataire ne sont nécessaires pour entrer dans le champs d’application du dispositif monument historique.

Le dispositif monument historique est assujetti à des contraintes technique et fiscales très importantes et n’est pas adapté à toutes les bourses.
Il est donc nécessaire d’être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine, maîtrisant le sujet, qui saura valider des opérateurs experts, capables d’apporter toutes les garanties au montage.

Exemple

M. Lebaron a une part fiscale et déclare des revenus de 150 000€ après abattement. Sa TMI (tranche marginale d’imposition) est de 41%

  • Il investit 70 000 € de travaux chaque année pendant 3 ans afin de rénover un appartement dans un bâtiment classé monument historique.
  • Il pourra donc déduire 70 000 € de son revenu chaque année
  • Son Gain fiscal sera de 70 000 x 41% : 28 700 € / an

Les contribuables disposant de revenus fonciers bénéficiaires par ailleurs peuvent bénéficier en supplément de l’économie de 17.2% de CSG puisque les déficits liés au monuments historiques s’appliquent en priorité sur les revenus de même nature.
Le dispositif monument historique n’entre pas dans le plafond des niches fiscales et il est donc possible d’effacer l’intégralité de son impôt.

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