7 conseils à suivre si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif défiscalisant (ou non)

Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas trop comment faire, ni par où commencer ?

Il faut dans un premier temps partir du principe que l’immobilier locatif défiscalisant n’exclut pas les bonnes pratiques de l’immobilier. Il s’agit d’immobilier à part entière que rien ne distingue, sur le terrain, d’un bien immobilier classique. C’est seulement le cadre légal et fiscal par lequel on l’acquiert qui diffère.

La première erreur que pourrait commettre un investisseur est de se focaliser sur le gain fiscal offert par les différents dispositifs de défiscalisation tel que la loi Pinel, la loi monument historique, la loi Malraux, etc., en oubliant qu’on parle d’immobilier avant tout ! Il est donc important d’analyser le produit en faisant abstraction du fait qu’il peut vous permettre de réduire vos impôts.

Nous vous proposons de découvrir les sept points de vigilance à observer avant de vous lancer. Que vous souhaitiez réaliser un investissement immobilier locatif défiscalisant ou bien classique, les règles sont les mêmes !

 

1. Investissement immobilier locatif et validation du prix du bien

Valider le prix d’un bien immobilier revient à vérifier qu’il est cohérent de manière absolue au regard des prestations qu’il propose, de son emplacement dans la ville et de sa proximité des transports, des zones d’emploi, des commerces, des écoles, et de manière relative par rapport aux prix du marché.

Il serait cependant absurde de comparer les prix des biens neufs avec ceux des biens anciens. En effet, comme nous l‘avons évoqué dans notre article qui fait état des avantages de l’immobilier neuf, un bien neuf dispose de caractéristiques qui justifient un prix plus élevé :

– il répond aux dernières normes thermiques en vigueur qui permettent de réaliser des économies d’énergie

– pas de travaux à envisager avant 10 ans grâce aux différentes garanties liées à l’investissement neuf (garantie décennale, garantie dommage ouvrage).

Acheter un bien dans l’ancien ne vous propose aucune garantie de la sorte et ne vous met pas à l’abri de coûts de travaux importants dans les années qui suivent l’achat. Il est donc important de prendre ce paramètre en considération au moment de l’investissement.

Il faut aussi être vigilant lorsqu’on étudie les prix des biens au sein d’une même ville. En fonction des quartiers et de leur environnement, que l’on soit en centre-ville ou en périphérie, proche des transports ou bien plus éloigné, etc., les prix peuvent varier de manière importante.

 

 

2. Investissement immobilier locatif et choix de la localité

L’emplacement a un prix !

Au-delà du fait d’acheter dans une grande ville de France, dans laquelle l’activité économique est importante et pérenne, il faut aussi s’assurer du bon emplacement du bien immobilier au sein de la ville en elle-même.

L’emplacement dans la ville et la distance qui sépare votre bien immobilier des écoles, des commerces, des zones d’emploi et des transports fera forcément varier le prix du bien immobilier.

De plus, ces critères d’emplacement permettront de vous assurer que votre bien sera toujours loué, et qu’il se revalorisera dans le temps.

 

3. Investissement immobilier locatif et validation de la tension locative

L’existence d’une tension locative signifie que la demande de logements est supérieure à l’offre. Cet indicateur vous garantira un taux d’occupation de votre logement proche des 100%.

Le dispositif de défiscalisation telle que loi Pinel vous permet par ailleurs de vous assurer que la localité dans laquelle vous investissez présente une réelle tension locative. En effet, l’État a cartographié le territoire français en différentes zones, en fonction de leur tension locative, et n’autorise à investir en loi Pinel que dans les zones qu’il a déterminées comme tendues. Ainsi, il n’est possible d’investir en loi Pinel qu’en zone A, A bis et B1.

 

4. Investissement immobilier locatif et choix du gestionnaire

Le choix du gestionnaire est très important quand on s’apprête à mettre en location un bien immobilier. En effet, au-delà de l’expérience et de la compétence qu’il peut posséder, les coûts peuvent fortement varier d’un gestionnaire à l’autre. Attention aux gestionnaires qui affichent des frais de gestion relativement bas, puis qui facturent des frais complémentaires tout au long du mandat, qui mis bout à bout, peuvent faire grimper la note. Il est donc important de lire entre les lignes les mandats de gestion proposés.

 

5. Investissement immobilier locatif et garanties locatives

Quand on se lance dans l’investissement immobilier locatif, il est préférable de sécuriser au maximum l’opération. Il est donc recommandé de souscrire à des assurances qui promettront au propriétaire bailleur des rentrées d’argent en toutes circonstances (loyers impayés, absence de locataire). Celle que l’on peut juger comme étant essentielle est la garantie de loyers impayés : elle couvre le propriétaire bailleur dès le premier euro d’impayé et sans aucune franchise !

La garantie de vacance locative, elle, couvre le propriétaire bailleur en cas d’absence de locataire dans son bien immobilier entre deux locataires. Elle peut présenter une franchise d’un à deux mois avant de prendre en charge l’absence de locataire.

Cependant, le locataire sortant doit respecter un préavis avant de quitter les lieux, ce qui permet au gestionnaire de chercher un nouveau locataire avant même le départ du locataire sortant.  Ce délai est d’un mois en zone dite tendue et de 3 mois sur le reste du territoire.

Il n’est pas rare, à compter du moment où le bien est idéalement placé et avec un loyer au prix du marché, de trouver un locataire pendant la période de préavis.

 

6. Investissement immobilier locatif et financement

Le financement est un facteur très important de la rentabilité de votre investissement.

Lorsque vous achetez un bien neuf qui est en cours de construction (VEFA), il est important de s’assurer de plusieurs points :

– le premier est la mise en place d’un différé d’amortissement qui permettra au propriétaire de ne payer que les intérêts et pas le capital pendant la période de construction.

– le deuxième point est que ces intérêts, appelés « intérêts intercalaires de construction » avant la livraison, soient pris en charge par le promoteur.

Ainsi, vous n’aurez rien à débourser avant la livraison du bien. Livraison qui coïncide avec la mise en location de l’appartement, autrement dit la rentrée d’argent.

De plus, cela vous protège en cas de retard du promoteur, car quoi qu’il arrive, vous ne déboursez rien durant la phase de construction.

 

7. Investissement immobilier locatif et accompagnement par un professionnel

La rentabilité de votre investissent est assujettie au fait que votre opération soit bien adaptée à votre situation, qu’elle soit patrimoniale, fiscale, professionnelle ou personnelle. Il doit également être en parfaite adéquation avec vos objectifs qui peuvent être variés : la préparation de la retraite, la constitution d’un capital avec un terme à 6 ans, à 10 ans ou à 20 ans, la création de revenus immédiats, la préparation de la succession, etc.

Tous les dispositifs ne répondent pas à toutes les problématiques et il est important d’être accompagné par un professionnel qui saura vous conseiller au mieux sur ce point. Pour ce faire, il procèdera à une analyse patrimoniale qui prendra en compte tous les paramètres intrinsèques et extrinsèques. A l’issue de cette analyse seulement, il sera en mesure de vous proposer le dispositif le plus adapté et vous en expliquera les tenants et les aboutissants. Il sera en mesure de vous montrer des simulations chiffrées qui vous permettront de bien vous rendre compte à quoi correspond, dans les faits, cet investissement.

Le professionnel sera aussi en mesure de vous accompagner dans la mise en place du montage financier, la gestion locative du bien immobilier, la réalisation de la déclaration de revenus, etc.

Attention cependant, tous les cabinets ne proposent pas cette prestation d’accompagnement au long cours, et cela reste à valider avec le conseiller. Il est aussi important, avant de vous lancer, de vous assurer du sérieux du cabinet de conseil en gestion de patrimoine et qu’il présente bien tous les agréments nécessaires à l’exercice de son métier.

Il est aussi important de vérifier que le conseiller est indépendant, c’est-à-dire, qu’il est en mesure de vous proposer les meilleures offres du marché. Un conseiller de promoteur immobilier ne vous présentera que les produit du promoteur pour lequel il travaille. Un conseiller patrimonial en banque ne travaillera que sur les biens que son entité propose.

Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui dispose d’accords avec l’essentiel des promoteurs trouvera le bien qui correspond parfaitement au cahier des charges que vous aurez défini au préalable avec lui.

 

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