FAQ

Les unités de compte en assurance vie correspondent à des fonds d’investissement sur des actifs financiers qui peuvent être :

• des OPCVM : organisme de placement collectif en valeurs mobilières,
• des SICAV : sociétés d'investissement à capital variable,
• des SCPI : sociétés civiles de placement immobilier,
• des FCP : fonds communs de placement,
• des ETF : Exchange-Traded Fund,
• etc.

Ces fonds peuvent être investis sur des supports variés (actions, obligations, immobiliers, PME)  

Il est possible pour le souscripteur de changer le bénéficiaire de son contrat d’assurance vie à tout moment. Attention cependant, cela n’est plus possible si les deux conditions suivantes sont réunies :

• le bénéficiaire a exprimé son acceptation
• l’acte d’acceptation est valide juridiquement

Cependant, il existe des cas de figure dans lesquels il reste possible de modifier la clause bénéficiaire, et ce, même si le bénéficiaire a accepté le contrat :

• Naissance d’un enfant du souscripteur
• Divorce, dans le cas où le bénéficiaire était l’ex-conjoint
• Atteinte à la vie du souscripteur, sévices ou injures graves par le bénéficiaire (article 955 du code civil)

L’argent que vous avez placé sur votre contrat d’assurance vie n’est pas bloqué contrairement aux idées reçues. Le retrait est possible à tout moment. On entend souvent qu’on ne peut débloquer l’argent de son assurance vie qu’à partir du moment où le contrat est ouvert depuis au moins huit ans. En réalité, c’est simplement que c’est à partir de cette date que vous bénéficiez d’un avantage fiscal sur ce retrait. Cependant, aucune pénalité en cas de retrait avant cette date du 8ème anniversaire.

Le souscripteur doit impérativement donner son accord au moment où le bénéficiaire exprime son acceptation, sans quoi l’assureur ne pourra prendre en compte l’acceptation par le bénéficiaire. Une acceptation par le bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie est donc valide dans les deux cas suivants :

• Elle a fait l’objet d’un acte authentique entre le souscripteur et le bénéficiaire et cet acte authentique a été transmis à l’assureur
• Elle a fait l’objet d’un avenant au contrat signé par toutes les parties, à savoir le souscripteur, le bénéficiaire et l’assuré

La garantie plancher est une option proposée par certains contrats d’assurance vie, et qui concerne les contrats multi-supports investis en partie ou en totalité en unités de compte.
Puisque ces investissements en unités de compte présentent des risques de perte en capital, la garantie plancher permet qu’un montant minimum soit, dans tous les cas, versé aux bénéficiaires, peu importe les aléas du marché et la valorisation au moment du décès.

L’effet cliquet garantit au souscripteur d’un contrat d’assurance vie en euros les profits de l’année révolue. En d’autres termes : les intérêts générés par votre assurance vie sont définitivement acquis, en plus des montants initialement versés au contrat.
Vous ne pourrez donc pas perdre ces intérêts déjà acquis, ni les voir diminuer.
Ajoutés au capital, ils généreront alors par la suite eux même des intérêts, et ainsi de suite.

Dans un contrat d’assurance vie, la clause bénéficiaire permet de désigner le ou les bénéficiaires qui hériteront du montant de l’assurance vie au moment du décès de l’assuré, ou à la clôture du contrat.
Elle est rédigée par le souscripteur et peut être modifiée à tout moment jusqu’à la conclusion du contrat.
Les bénéficiaires peuvent être des personnes physiques, mais également des personnes morales.

Les droits d’entrée (ou frais d’entrée) sont des frais prélevés à chaque versement que vous effectuez sur votre contrat d’assurance vie, que ce soit à la souscription ou pendant toute la durée du contrat.
Ils peuvent être soit forfaitaires, soit proportionnels au montant du versement.

Même si ce nom ne vous évoque pas forcément grand-chose, le prêt amortissable est le crédit immobilier le plus fréquemment utilisé pour financer l’achat d’un logement. Le principe est simple : la banque vous prête une certaine somme pour financer votre acquisition, et chaque mois vous remboursez une mensualité composée à la fois d’une partie de la somme empruntée, mais aussi d’une partie des intérêts, calculés à partir du taux d’emprunt déterminé en amont. Puisque les intérêts sont calculés en fonction du capital qu’il vous reste à payer, au début ils représenteront une part importante dans vos mensualités. Au fil du temps, le capital à rembourser étant plus faible, la part des intérêts dans vos mensualités diminuera également. La durée de ces prêts peut aller jusqu’à 30 ans.

Après avoir reçu une offre de prêt, vous êtes dans l’obligation de respecter un délai de réflexion minimal de 10 jours avant de l’accepter. En effet, ce n’est qu’à partir du 11^e jour suivant la réception de l’offre que vous pourrez la signer et la renvoyer. Attention, ces offres ne sont valables que 30 jours, vous devez donc les renvoyer entre le 11^e et le 30^e jour.

S’il est fréquent que la banque qui vous octroie un prêt vous demande d’ouvrir un compte bancaire chez elle en retour, elle n’a en revanche pas le droit d’exiger de vous que vous y domiciliez vos revenus. L’emprunteur reste libre de sa décision et peut donc accepter comme refuser cette condition. Jusqu’au 31 décembre 2017, la banque avait le droit d’exiger votre domiciliation en l’échange de l’octroi d’un prêt mais, désormais, cette obligation de domiciliation de vos revenus doit se faire en échange d’une condition préférentielle. Vous pourriez en effet demander en contrepartie par exemple des avantages sur les services bancaires, une suppression des frais de remboursement anticipé, la suppression de vos frais de dossier, un taux d’intérêt plus avantageux, une carte bancaire gratuite, etc.

Le taux d’usure (ou seuil de l’usure) correspond au TAEG maximal auquel une banque peut prêter de l’argent. Celui-ci varie en fonction des caractéristiques du crédit : montant, durée, et type du crédit. Fixés par la Banque de France et publiés au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre, ces taux d’usure correspondent aux taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers. Ils sont fixés pour éviter que des taux d’intérêts trop élevés ne puissent être proposés aux consommateurs et les placer dans une situation où ils ne parviendraient pas à rembourser leur crédit.

Une hypothèque est un acte notarié qui permet de mettre en garantie un bien immobilier que vous possédez pour rassurer vos créanciers : si vous ne remboursez pas votre dette, votre créancier pourra saisir et faire vendre votre bien pour se rembourser. Une fois la dette remboursée, l’hypothèque disparait un an après le paiement de la dernière échéance.

Depuis 2010, grâce à la loi Lagarde, vous n’êtes plus obligés de souscrire l’assurance emprunteur proposée par votre organisme bancaire. Vous pouvez très bien choisir celle de votre choix, à condition qu’elle propose des garanties au moins équivalentes à celles proposées par votre établissement de crédit. Et si jamais vous aviez choisi une assurance emprunteur et que vous souhaitez finalement changer pour une autre, c’est également possible à compter de septembre 2022 pour les contrats signés avant juin 2022, ou à tout moment pour ceux signés à compter du 1er juin 2022.

L’acquisition de sa résidence principale, dans un logement neuf ou ancien, peut faire l’objet d’un financement par un prêt à taux zéro : c’est un prêt sans intérêts, pouvant financer jusqu’à 40% de votre achat, et donc accordé en complément d’un autre prêt. Dans le cadre d’un logement ancien, il doit se situer en zone B2 ou C, et nécessiter des travaux de rénovation pour un montant représentant au moins 25% du montant de l’opération. Neuf ou ancien, il faut que ce logement soit votre résidence principale, que vous n’ayez pas été propriétaire dans les 2 dernières années, et que vos ressources se situent sous les plafonds de revenus fixés par la loi.

Les banques imposent systématiquement la souscription d’une assurance décès invalidité (ADI) pour toute souscription de crédit. Cette assurance prend alors en charge tout ou partie des mensualités restant dues de votre crédit s’il venait à vous arriver quelque chose, à savoir le décès ou l’invalidité.
Il s’agit donc d’une sécurité et d’une protection à la fois pour l’emprunteur mais aussi pour la banque : si vous décédez, la banque sera remboursée sans que votre famille ne soit inquiétée.
Vous pouvez choisir de souscrire d’autres options en plus si vous le souhaitez pour avoir une garantie plus large, comme une assurance perte d’emploi par exemple.

Le différé d’amortissement permet à un emprunteur ayant souscrit un crédit de ne pas rembourser son emprunt pendant une période définie.
Ce différé peut être partiel ou total. Dans le premier cas, l’emprunteur ne remboursera pas le capital pendant cette période mais il remboursera les intérêts. Dans le second cas, l’emprunteur ne remboursera ni le capital ni les intérêts pendant toute la période définie.

Lorsque votre compte bancaire est à découvert, votre banque prélève des frais en contrepartie : ce sont les agios. Ils sont composés de commissions, mais aussi d’intérêts débiteurs, calculés à partir d’un taux d’intérêt qui varie selon les banques, sans toutefois dépasser le taux d’usure. Si vous avez une autorisation de découvert, le taux d’intérêt applicable devrait être plus favorable.
Le montant des agios est ensuite calculé en prenant en compte le taux d’intérêts annuel de la banque, le montant du découvert, et sa durée.

Exemple : Imaginons que vous soyez à découvert de 300€ pendant 8 jours, et que le taux d'intérêt appliqué par votre banque soit de 13%.
Le calcul est alors : (300 x 8 x 13%) / 365 = 0,85€
Vos agios seront donc de 0,85€.

Le droit à l'oubli permet à un emprunteur ayant eu un cancer dans le passé de ne pas le déclarer à son assureur de prêt immobilier, et ainsi ne pas être sanctionné par une surprime.
Grâce à la loi Lemoine, le droit à l’oubli est désormais, depuis mars 2022, de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique pour les anciens malades de cancer et hépatite C.
Auparavant, il était de 5 ans à compter de la fin du protocole thérapeutique pour les anciens malades de cancer diagnostiqués avant leurs 21 ans, et 10 ans pour ceux diagnostiqués après leurs 21 ans. Il ne s’appliquait pas aux personnes ayant souffert d’hépatite C.

Cette loi destinée à protéger les acquéreurs des vendeurs qui chercheraient à surévaluer la surface de leur bien ne s’applique que pour les biens immobiliers en copropriété. Elle a en effet vocation à distinguer les parties privatives du bien des parties communes. Lorsque l’on exprime une superficie en loi Carrez, c’est que l’on calcule la surface habitable d’un logement, sans compter les murs, cloisons, escaliers, ou encore les embrasures de portes et fenêtres. Sont également exclus les balcons, terrasses, les caves et les parkings. On ne compte pas non plus toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. On y intègre en revanche les vérandas, sous-sol, greniers, les combles (même s’ils ne sont pas aménagés), les réserves, les remises, et les loggias, à condition qu’ils soient clos, couverts, et avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80.

Même si rien n’est fixé par la loi, c’est en général le vendeur qui paiera les frais d’agence, puisque c’est lui qui a choisi de faire appel à ses services pour vendre son bien immobilier. Le prix est alors indiqué « FAI » (Frais d’Agence Inclus). Cependant, il peut arriver que les frais d’agence soient à la charge de l’acheteur, mais dans ce cas-là, cela devra être stipulé dans le mandat immobilier et le détail des prix doit être précisé dans l’annonce. Cela peut être plus intéressant pour l’acquéreur, car cela lui permettra de bénéficier de frais de notaire moins importants, car calculés sur une base plus faible (uniquement le prix de vente du bien, sans les frais d’agence). Plus rare également mais possible, les frais d’agence peuvent être partagés entre vendeur et acheteur.

Si vous souhaitez bénéficier d’une TVA réduite à 5.5%, vous devrez acheter un logement neuf dans une zone ANRU ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou dans un rayon de 300m autour. Vous devez également respecter des conditions de ressources, et vous engager à occuper le logement comme résidence principale pendant 10 ans. Si vous décidez de le louer ou le revendre avant ces 10 ans, vous devrez vous acquitter de la différence de TVA.

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien que vous mettez en location nue, si le montant de vos charges est supérieur aux loyers perçus, alors on parle de déficit foncier. Ce dernier peut alors être imputable de vos revenus pour alléger votre impôt sur le revenu, dans le respect de certaines conditions fixées par la loi. Cette déduction est plafonnée à 10 700€ par an, mais l’excédent peut être reporté durant 6 ans.

La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est un contrat par lequel l’acquéreur achète un bien immobilier à construire (ou en cours de construction), et pour lequel le vendeur s’engage à vous remettre le bien dès la construction terminée. Ce contrat est signé chez un notaire et vous garantit l’achèvement de votre logement, ainsi que sa conformité par rapport à ce qui avait été signé.

Une fois l’âge de vos 18 ans atteint et si vous n’êtes plus rattaché au foyer fiscal de vos parents, vous serez alors dans l’obligation de réaliser votre première déclaration de revenus. L’administration fiscale devrait alors vous faire parvenir un courrier contenant les informations dont vous aurez besoin pour votre déclaration, à savoir votre numéro fiscal et votre numéro d’accès. Vous pourrez alors vous rendre sur le site impôts.gouv.fr et créer votre espace particulier, en indiquant « 0 » comme revenu fiscal de référence. Si vous n’avez pas reçu de courrier, vous pourrez tout de même déclarer vos revenus en ligne, mais il vous faudra d’abord vérifier votre identité pour obtenir vos identifiants. Cela peut être fait en envoyant une copie de votre pièce d’identité, votre adresse postale, et votre état civil au centre des Finances publiques dont vous dépendez. Il est également possible de vous rendre directement sur place et de fournir ces éléments au guichet. Ensuite, vous recevrez par email les identifiants qui vous permettront de créer votre espace et réaliser votre déclaration.

Si vous êtes domicilié en France ou à Monaco, et que vous avez ouvert un compte à l’étranger (y compris chez certaines néobanques comme N26, Revolut, ou encore Anytime par exemple), vous êtes dans l’obligation de le déclarer à l’administration fiscale. Si vous optez pour la déclaration papier, vous devrez cocher la case 8UU « Comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l’étranger » sur le formulaire n°2042, et vous devrez y joindre le formulaire Cerfa n°3916. Si vous déclarez en ligne, vous devrez cocher, à l’étape 3, la case « Comptes à l’étranger, repris de réduction ou de crédit d’impôt », et ensuite sélectionner dans la liste des déclarations annexes l’imprimé n°3916 « Déclaration par un résident d’un compte ouvert hors de France ». Dans ce formulaire, vous devrez indiquer votre identité, l’intitulé du compte, son numéro et ses caractéristiques, l’adresse de l’établissement détenteur du compte, et les dates d’ouverture (et de fermeture s’il a été clos).

Si vous ne déclarez pas vos comptes à l’étranger, les sanctions risquent d’être lourdes, puisque l’administration fiscale prévoit :

• 1500€ d’amende par compte non déclaré pour le titulaire du compte
• 10 000€ d’amende par compte s’ils sont situés dans un Etat qui n’a pas conclu de convention de lutte contre la fraude et l’évasion fiscale avec la France.
• Une taxation des revenus et gains qui auraient pu être réalisés sur ces comptes

Attention, si vous ne déclarez pas les avoirs détenus sur des comptes à l’étranger et que ces derniers sont supérieurs à 50 000€, vous pouvez être redressés pendant 10 ans par l’administration fiscale. Si cette dernière en vient à vous adresser un rappel pour que vous déclariez un compte détenu à l’étranger, vous pourriez même être soumis à une majoration de 80% de l’impôt initialement prévu.

En ayant un enfant à charge, votre foyer fiscal pourrait bénéficier de plus de parts de quotient familial : une demi-part supplémentaire pour le premier et le second enfant mineur à charge, puis une part pour chaque enfant mineur à charge supplémentaire. Encore faut-il que votre enfant puisse être considéré comme tel. Les conditions fixées par la loi sont heureusement assez claires. Un enfant un considéré comme « à charge » dans 3 cas :

• Il a moins de 18 ans au 1^er janvier de l’année d’imposition et ne perçoit pas ses propres revenus
• Il est infirme et ne peut pas subvenir à ses besoins, sans condition d’âge
• Il est majeur, mais vous l'avez rattaché à votre foyer fiscal

Par défaut, un abattement fiscal forfaitaire de 10% s’applique sur les revenus que vous déclarez chaque année au moment de la déclaration des revenus.  Si vous estimez que les frais liés à votre activité professionnelle sont supérieurs à 10% de vos revenus, vous pouvez opter pour la déduction fiscale des frais réels. Pour ce faire, il sera nécessaire, en ce qui concerne les déplacements entre votre domicile et votre lieu de travail, d’appliquer le barème kilométrique qui, chaque année, est revalorisé par l’administration fiscale. Voici le barème kilométrique à appliquer en 2021 dans le cadre de la déduction fiscale des frais réels si vous vous déplacez en voiture pour vous rendre sur votre lieu de travail : Voici le barème kilométrique à appliquer dans le cadre de la déduction fiscale des frais réels si vous vous déplacez en deux roues pour vous rendre sur votre lieu de travail : Au-delà du barème kilométrique, que puis-je déduire de plus de mes revenus dans le cadre de mes déplacements professionnels si j’ai opté pour la déduction fiscale des frais réels et non l’abattement fiscal forfaitaire de 10% ?

• Les intérêts d’emprunt : si vous avez acheté votre véhicule à crédit, vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt.
• Les frais de péages : si le trajet entre votre domicile et votre lieu de travail comporte des péages, vous pouvez déduire de vos revenus ces frais.
• Les frais de stationnement : si vous êtes contraint de payer des frais de stationnement dans le cadre de votre activité professionnelle, vous pouvez aussi les déduire de vos revenus.

A noter : Il faudra cependant être en mesure de justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle. Le plafond de la déduction fiscale de 10% est de 12 652 euros pour 2021.

Comme tous les ans avec la nouvelle loi de Finances, le barème de l'impôt sur le revenu évolue. En 2021, c'est à dire pour les revenus perçus au titre de l'année 2020, le barème de l'impôt sur le revenu est revalorisé de +0.02%

Revenus annuels	Taux d’imposition
Jusqu'à 10 084 €	0 %
De 10 084 € à 25 710 €	11 %
De 25 710 € à 73 516 €	30 %
De 73 516 € à 158 122 €	41 %
Plus de 158 122 €	45 %

 

La méthode de calcul rapide de l’impôt brut (sans prise en compte du plafonnement de l’avantage lié au quotient familial etc) est la suivante :

Tranche d’imposition	Formule de calcul rapide de l’impôt brut
0 %	0
11 %	(Revenus du foyer  × 0,11) − (1 109,24 × Nombre de parts)
30 %	(Revenus du foyer × 0,30) − (5 994,14 × Nombre de parts)
41 %	(Revenus du foyer × 0,41) − (14 080,90 × Nombre de parts)
45 %	(Revenus du foyer × 0,45) − (20 405,78 × Nombre de parts)

 

Pour que votre enfant majeur puisse être rattaché à votre foyer fiscal, il doit être dans l’un des trois cas suivants :

• Avoir moins de 21 ans le 1er janvier de l’année d’imposition
• Avoir moins de 25 ans le 1er janvier de l’année d’imposition, mais seulement s’il poursuit des études. Il faudra alors pouvoir le prouver par la possession d’une carte d’étudiant ou de tout autre document attestant de ce statut.
• Être handicapé, sans condition d’âge

Le versement libératoire est une option de paiement de l’impôt sur le revenu ouverte aux micro-entrepreneurs, qui leur permet de payer leur impôt chaque mois ou chaque trimestre, et non pas chaque année.

Au moment de la déclaration de chiffres d’affaires mensuelle ou trimestrielle et du paiement des cotisations sociales, un pourcentage supplémentaire est prélevé au titre de l’impôt sur le revenu. Il est donc calculé et prélevé sur la base exacte du chiffre d’affaires réalisé, selon le même principe que le prélèvement à la source.

Cette option n’est en revanche pas proposée à tous les micro-entrepreneurs, car le revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas excéder certains plafonds.

En matière d’impôt sur le revenu, l’administration fiscale peut effectuer un contrôle jusqu’à la fin de la 3e année suivant la perception des revenus. Concrètement : vous avez déclaré en 2022 vos revenus 2021 ? L’administration fiscale aura jusqu’à la fin de l’année 2024 pour vous contrôler. A titre exceptionnel cependant, en raison de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, la loi prévoit un délai de reprise de 4 ans pour les revenus perçus en 2018 : elle pourra donc encore effectuer un contrôle sur cette déclaration jusqu’au 31 décembre 2022.

Les niches fiscales sont des avantages fiscaux dont peuvent bénéficier certains contribuables. On en distingue deux types : les niches fiscales passives et les niches fiscales actives. Pour les premières, les avantages fiscaux sont octroyés aux contribuables sans action nécessaire de leur part ; contrairement aux secondes, qui octroient un avantage fiscal en échange d’une action du contribuable, comme un investissement immobilier par exemple. Sont par exemple comptés comme des niches fiscales les dispositifs Pinel, Malraux, Girardin, Denormandie, etc. Depuis 2012, le montant des avantages fiscaux accordés au titre des niches fiscales ne peut excéder 10 000€ par an (ou 18 000€ pour les investissements en outre-mer).

Que vous soyez un joueur régulier ou occasionnel, les gains perçus grâce à des jeux de hasard ne sont pas imposables, car ils ne sont pas considérés comme des revenus en raison du fort aléa inhérent à ces jeux.
La seule exception : si vous gagnez des sommes importantes et régulières au poker ou au bridge, vous serez alors considéré comme joueur professionnel car vos gains ne résulteront plus du hasard mais bien d’une véritable maitrise et stratégie. Dans ce cas, vous serez alors imposés au titre des bénéfices non-commerciaux (BNC).

Si vous souhaitez corriger votre déclaration de revenus, c’est désormais possible et ce jusqu’au 14 décembre 2022.
Il vous faut simplement vous rendre sur votre espace particulier, dans la rubrique « Accéder à la correction en ligne », et corriger ce qui a besoin de l’être. Un nouvel avis d’impôt sera alors émis.

Si vous souhaitez contester votre avis d’impôt, vous pouvez soit déposer votre réclamation en ligne via le formulaire « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt » sur votre Espace Particulier ; soit adresser un courrier sur papier libre à votre centre des impôts, accompagné d’une copie de votre avis d’impôt et des pièces justificatives.
Attention, le fait de contester votre avis d’impôt ne vous dispense pas de payer : si la réclamation est acceptée, la somme vous sera remboursée. Au contraire, si votre réclamation est rejetée et que vous n’aviez pas encore payé, vous vous exposez en plus à 10% de majoration pour retard de paiement.

L’abattement fiscal est un mécanisme qui permet de réduire le montant imposable du contribuable, soit de manière forfaitaire, soit par un pourcentage appliqué à la base d’imposition des revenus.
On compte par exemple l’abattement de 10% pour frais professionnels, l’abattement de 40% sur les dividendes ou encore l’abattement forfaitaire pour les personnes âgées de plus de 65 ans.
Il est différent du crédit d’impôt et de la réduction d’impôt, qui, eux, agissent sur le montant de l’impôt et non sur l’assiette taxable.

La location meublée peut se faire sous différents statuts :

• Le statut LMNP : Louer Meublé Non Professionnel
• Le statut LMP : Loueur Meublé Professionnel

Suis-je LMP ou LMNP ? Vous êtes en LMP si et seulement si vous répondez aux deux critères suivants :

• les loyers TTC issus de la location meublée dépassent 23 000€ annuels
• les loyers TTC annuels sont supérieurs aux autres revenus taxables du foyer

LMP ou LMNP : quel impact pour le déficit ? En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global sans limite de montant. En LMNP, les déficits sont imputables uniquement sur les revenus de même nature à savoir les revenus LMNP de l'année et des 10 années suivantes.   LMP ou LMNP : quelle différence en termes de cotisations sociales ? Vous n'êtes assujettis au paiement des cotisations sociales que si vous êtes professionnel, c'est à dire en LMP.   LMP ou LMNP : quel impact sur le choix du dispositif Censi Bouvard ? Le dispositif de réduction d'impôt Censi Bouvard n'est compatible qu'avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Attention, le dispositif Censi Bouvard offrant une réduction d'impôt de 11% du montant du bien, n'est pas cumulable avec la pratique de l'amortissement comptable sur le même bien.

La location meublée est régie par des règles, notamment l’obligation d’équiper le bien loué avec un certain nombre d’éléments définis. Si le logement loué ne compte pas tout le matériel requis, le bail de location meublée peut se voir requalifié en bail de location nue. Voici la liste du mobilier obligatoire en LMNP :

• un lit avec sa couette ou sa couverture
• des volets ou rideaux dans la pièce de nuit (les chambres ou la pièce principale s’il s’agit d’un studio)
• le matériel permettant au locataire de cuisiner. On entend par là : ustensiles de cuisine, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur, ou, en cas d’absence de congélateur, un compartiment de congélation permettant au locataire de conserver des aliments à une température maximale de -6°.
• de la vaisselle suffisante pour tous les locataires, fonction de la capacité d’accueil du logement,
• une table,
• des sièges,
• des étagères de rangement,
• des luminaires dans toutes les pièces,
• l’équipement nécessaire à l’entretien du logement (aspirateur, serpillère , etc.)

Voir notre article : Location nue ou meublée, régime réel ou micro : quelles incidences sur la fiscalité ?

Si vous avez choisi l’option du régime réel pour déclarer les revenus issus de votre location meublée (LMNP), cela signifie que vous allez déclarer des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous allez aussi pouvoir déclarer des charges liées à votre activité de loueur meublé non professionnel. Ces charges seront alors à déduire des loyers que vous percevez. Les charges déductibles en LMNP sont les suivantes :

• les dépenses effectuées pour réaliser des travaux d’entretien du logement,
• la taxe foncière de ce logement,
• les frais d’assurances (assurance propriétaire non occupant, assurance des loyers impayés, etc.),
• les charges de copropriété,
• les frais de gestion si vous passez par un gestionnaire pour gérer votre bien immobilier,
• les intérêts d’emprunt si le logement fait l’objet d’un crédit immobilier,
• les assurances décès invalidité adossées au prêt immobilier,
• les frais d’acquisition, c’est à dire les frais de notaire,
• l’amortissement comptable de l’immeuble. Il s’agit d’une fraction du prix d’achat divisé sur plusieurs années. La durée d’amortissement correspond à la durée théorique de l’utilisation du bien.
• l’amortissement comptable des meubles. Il s’agit d’une fraction du prix d’achat des meubles sur quelques années. La durée d’amortissement correspond à la durée théorique de l’utilisation du mobilier.

A noter que l’amortissement, qui représente la charge déductible la plus importante en LMNP, est une charge théorique et non réellement payée. A noter aussi que cette charge déductible ne permet pas de créer du déficit. Le régime réel en LMNP permet au propriétaire bailleur de bénéficier de revenus non fiscalisés grâce la déduction de toutes ces charges.   Voir notre article : Location nue ou meublée, régime réel ou micro : quelles incidences sur la fiscalité ?

L’Organisme de Gestion Agréé (OGA) ou Centre de Gestion Agréé (CGA) est un organisme qui a vocation à assister fiscalement et comptablement les petites entreprises. En percevant des revenus BIC dans le cadre de votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez donc adhérer à un centre de gestion agréé. Cela n’est pas une obligation mais présente un certain nombre d’avantages fiscaux qui sont les suivants :

• Absence de majoration de son bénéfice de 25% avant que celui-ci soit imposé au barème de l’impôt sur le revenu.
• Réduction d’impôt à hauteur de 2/3 des frais de comptabilité et des frais d’adhésion dans la limite de 915 €.

A noter que la Loi de Finances pour 2021, publiée le 29 décembre 2020, a apporté des modifications aux avantages de l’adhésion à un CGA. Ainsi, la majoration du bénéfice sera progressivement réduite selon le calendrier suivant avant de disparaitre en 2023 :

• 20% de majoration sur les bénéfices de 2020
• 15 % de majoration sur les bénéfices de 2021
• 10 % de majoration sur les bénéfices de 2022
• Plus de majoration à compter de 2023

Il présentera cependant toujours l’avantage de permettre de réduire ses impôts à hauteur de 2/3 des frais de comptabilité et des frais d’adhésion, toujours dans la limite de 915 euros.

Les revenus BIC sont à renseigner dans la déclaration 2042 C Pro dans la section « revenus des locations meublées non professionnelles » (ou LMNP). Vous devez indiquer dans la case 5CD la durée de l’exercice en nombre de mois pendant lesquels vous avez exercé durant l’année concernée par la déclaration. Il faut ensuite déclarer le résultat. Les cases à renseigner seront différentes selon le régime fiscal dans lequel vous vous trouvez à savoir le régime micro BIC ou le régime réel. 1. Régime Micro Bic Si vous êtes au régime MICRO BIC, vous devez renseigner les recettes de votre activité dans la case 5KN et un abattement forfaitaire de 50% s’appliquera automatiquement. NB : si les recettes annuelles de votre location meublée ne dépassent pas 72 600 €, alors c’est le régime Micro BIC qui s’applique par défaut. Pour opter pour le régime réel, il est nécessaire de faire une déclaration d’option. 2. Régime réel Si vous êtes au régime réel parce que vous avez avez choisi d’opter pour ce régime, ou parce que les recettes de votre location meublée dépassent les 72 600€ annuels, il vous faudra renseigner le résultat de votre exploitation dans l’une des cases suivantes selon votre cas de figure :

• 5NA si votre résultat est bénéficiaire et que vous avez adhéré à un OGA
• 5NK si votre résultat est bénéficiaire mais que vous n’avez pas adhéré à un OGA
• 5NY si votre résultat est déficitaire et que vous avez adhéré à un OGA
• 5NZ si votre résultat est déficitaire mais que vous n’avez pas adhéré à un OGA

Voir notre article : Location nue ou meublée, régime réel ou micro : quelles incidences sur la fiscalité ?

La vacance locative désigne la période durant laquelle votre appartement n’est pas loué entre deux locataires. Pouvant aller de quelques jours à plusieurs années, cette période peut représenter un manque à gagner important pour le propriétaire car aucun loyer n’est perçu pendant cette période. Plus elle sera longue, plus la rentabilité de l’investissement pourrait être en péril. Il existe cependant des assurances spécifiques auxquelles vous pouvez souscrire, qui vous garantissent de continuer à percevoir des revenus, même en cas de vacance locative. Elle ne doit pas être confondue avec la carence locative, qui elle désigne la période avant la première location de votre bien.

Souvent confondus, la caution et le dépôt de garantie désignent en réalité des choses différentes.
La caution est la personne qui se porte garant du locataire et s’engage auprès du propriétaire à payer les dettes locatives si le locataire venait à ne plus régler son loyer.
Le dépôt de garantie désigne, quant à lui, la somme versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail, et qui sera ensuite restituée après l’état des lieux de sortie s’il n’y a plus de sommes dues, ni de dégradations constatées.

Si le bien que vous louez n’est pas situé dans une copropriété, aucune assurance n’est obligatoire. En revanche, s’il est situé dans une copropriété, vous êtes tenu de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui protège votre bien, qu’il soit occupé ou inoccupé. D’autres assurances sont facultatives, mais fortement recommandées. C’est par exemple le cas de la garantie loyers impayés (GLI) qui vous protège dès le 1^er euro de loyers impayés et jusqu’à 80 000€, ou encore la vacance locative, qui vous garantie de toucher le loyer, même en cas d’absence de locataire.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt dans la cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, il est nécessaire de respecter des plafonds de ressources des locataires. Un non-respect de ces plafonds entrainera une requalification de votre investissement et un remboursement de l'intégralité de l'avantage fiscal perçu. Les revenus à prendre en compte sont ceux de l'année n-2. Les conditions de ressources des locataires pour les baux conclus en 2020 :

A compter du 1er janvier 2021, il n'est plus possible d'investir dans des maisons individuelles dans le cadre de la loi Pinel. En effet, le dispositif est désormais recentré aux logements situés dans les bâtiments d'habitation collectifs. L'objectif de ce recentrage est d'éviter l'artificialisation des sols et l'extension trop importante de l'espace urbain. Les contribuables construisant eux-même le logement devaient déposer le permis de construire au plus tard le 31 décembre 2020 s'ils souhaitaient bénéficier du dispositif Pinel. Les contribuables faisant l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA devaient quant à eux signer l'acte authentique de vente au plus tard le 31 décembre 2020 pour bénéficier de l'avantage fiscal. Le 17 décembre 2020, l'administration fiscale a apporté des précisions quant à la notion d'habitat individuel éligible à la loi Pinel.  Voir le BOFIP

Mis à jour le 08 Avril 2021 Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt dans la cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, il est nécessaire de respecter des plafonds de loyers. Ceux-ci diffèrent selon la zone. Un non-respect de ces plafonds entrainera une requalification de votre investissement et un remboursement de l'intégralité de l'avantage fiscal perçu. Les plafonds de loyers Pinel pour les baux conclus en 2021 :   Les plafonds de loyers Pinel pour les baux conclus en 2020 : Les plafonds de loyers Pinel pour les baux conclus en 2019 :

Sont considérés comme surfaces annexes au logement et pris en compte dans le calcul du plafond de loyer Pinel les agréments suivants :

• les caves,
• les sous-sol,
• les combles aménageables,
• les greniers aménageables,
• les remises,
• les ateliers,
• les séchoirs,
• les celliers externes,
• les balcons,
• les loggias,
• les vérandas,
• les terrasses accessibles en étage,
• les terrasses semi-enterrées.

Ne sont pas pris en compte dans le calcul du plafond de loyer Pinel : 

• les garages,
• les jardins,
• les cours.

Attention,

1. Toutes ces surfaces annexes doivent être pondérées de 50% dans le calcul du plafond de loyer Pinel
2. La surface retenue est plafonnée à 50% de 16m2 soit 8m2.

Il est possible de louer son appartement à ses ascendants et descendants dans le cadre de la loi Pinel, ce qui n'était pas possible dans le cadre de la loi Duflot. Une condition à respecter cependant  pour bénéficier de la réduction d'impôt : il ne faut pas que le locataire du logement Pinel fasse partie du foyer fiscal du contribuable.

Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel sont les suivantes :

• Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif, c'est à dire les zones A, A bis, et B1,
• Le logement doit respecter les normes thermiques en vigueur lors du dépôt du permis de construire,
• Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique de vente,
• Il faut respecter les plafonds de ressources des locataires qui différent selon la zone (A, Abis, ou B1),
• Il faut respecter les plafonds de loyers propres au dispositif,
• Il faut louer le bien dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien,
• Les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021 doivent impérativement concerner des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif,
• Evidemment, il ne faut ne pas oublier de procéder à la déclaration de l'investissement Pinel auprès de l'administration fiscale l'année qui suit l'achèvement des travaux. Exemple : si votre bien est livré en septembre de l'année n, vous allez déclarer le bien lors de la déclaration de revenus au mois de mai de l'année n+1.
• Il faut ensuite déclarer l'investissement chaque année dans le cadre de la déclaration de revenus.
• Il faut louer le bien nu (par opposition à la location meublée) au titre de la résidence principale pendant au moins 6 ans.

Il est possible d'acquérir plusieurs appartements neufs en loi Pinel. Cependant, il est nécessaire de respecter plusieurs plafonds. D'abord, le plafond propre à la loi Pinel qui impose une limite de deux ordres à savoir :

• 2 investissements par année d'achèvement des travaux
• 300 000€ d'investissement par année d'achèvement des travaux

Jusqu'au 31 décembre 2019, la date prise en compte dans le cadre de ce plafond de nombre et montant d'investissement était l'année d'acquisition, c'est à dire l'année de la signature de l'acte authentique de vente. L'autre plafond à respecter est celui des niches fiscales, qui exige que le montant de l'ensemble de vos réductions et crédits d'impôt n'excède pas 10 000€ par an (hors dispositif Malraux, Monuments Historiques, Girardin Industriel, Girardin habitation, loi Scellier).

Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, le logement acquis ne doit pas dépasser les 5 500€ par m². Si le prix du m² excède ce montant, le logement reste tout de même éligible, simplement, la réduction d’impôt générée par l’investissement sera calculée sur la base des 5 500€ par m². L’avantage fiscal offert par le dispositif ne sera donc pas exploité au maximum. Exemple :

• Un contribuable achète un appartement de 42 m² au prix de 252 000€, soit pour un montant de 6 000€ du m².
• La valeur du bien retenue dans la calcul de la réduction fiscale sera de 42 x 5 500€ = 231 000€

Sachant que le montant de la réduction d’impôt correspond à un pourcentage du montant de l’investissement, l’investissement connaitra ce que l’on appelle de la déperdition fiscale.

L’investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt importante qui s’élève à :

• 12% du prix du bien immobilier pour un engagement de location de 6 ans
• 18% du prix du bien immobilier pour un engagement de location de 9 ans
• 21% du prix du bien immobilier pour un engagement de location de 12 ans

L’évènement qui marque le départ de l’engagement de location est la date de signature du 1er bail de location qui suit la livraison. Par exemple, si la livraison de votre appartement a eu lieu le 12 novembre 2021 et que la date de prise d’effet du premier bail de location est en date du 22 novembre 2021, alors, vous pourrez revendre votre bien à compter du 22 novembre 2027. Il en est de même pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Scellier, ou la loi Duflot. C’est à dire que la date à prendre en compte pour le démarrage de la durée minimale de détention avant la revente est la date de la signature du 1er bail de location. Beaucoup pensent que c’est la date de livraison qui marque le début de ce délai mais c’est une erreur qui pourrait coûter cher à l’investisseur. En effet, en cas de revente du bien avant les 6 ans de location, le contribuable se verra dans l’obligation de rembourser l’intégralité de l’avantage fiscal obtenu tout au long du dispositif.   Si je décide de proroger de 3 ans mon engagement Pinel, à quel moment puis-je revendre ? Si vous décidez de prolonger l’engagement de location pour une durée triennale, la date de départ pour cette nouvelle période d’obligation de location démarre au lendemain du terme de la période initiale. Ainsi, vous ne pouvez revendre votre bien avant les 3 ans de location supplémentaires sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal obtenu durant cette deuxième période. L’avantage fiscal obtenu au cours de la période d’engagement initial de 6 ans, est à ce moment-là définitivement acquis (sous réserve d’avoir respecter les conditions à respecter en loi Pinel). Le fonctionnement est le même en cas de prolongation pour une nouvelle période de 3 ans à l’issue des 9 ans de location. A noter que le bien doit également être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux sous peine de requalification de l’avantage fiscal.   Voir aussi : Dans quels cas puis-je revendre mon appartement Pinel avant la fin de l’engagement de location ?

Lorsque vous réalisez un investissement en loi Pinel, vous percevez l’avantage fiscal une fois seulement le bien immobilier livré. Si votre bien est livré en année n, vous allez l’indiquer dans la déclaration des revenus perçus en année n, dans le cadre de la déclaration que vous allez réaliser au printemps de l’année n+1. Vous percevrez alors l’intégralité de l’avantage fiscal Pinel à l’été de l’année n+1 de la livraison du bien, c’est-à-dire l’année qui suit la livraison du bien. A compter de l’année n+2,  et pour toutes les années suivantes, vous percevrez l’avantage fiscal en 2 versements annuels :

• 60% de l’avantage fiscal est versé en janvier,
• 40% de l’avantage fiscal est versé en août.

Pour récapituler :

• En année n : livraison du bien,
• Au printemps de l’ année n+1 : déclaration de l’investissement Pinel dans le cadre de la déclaration annuelle des revenus,
• A l’été de l’année n+1 : perception de 100% de la réduction d’impôt,
• Au mois de janvier de l’année n+2 : perception de 60% de l’avantage fiscal,
• A l’été de l’année n+2 : versement des 40% restants de l’avantage fiscal.

Des cas de force majeure vous permettent de revendre votre appartement loué dans le cadre du dispositif Pinel avant la fin de la durée de l’engagement de location :

• Décès
• Invalidité
• Perte d’emploi

Dans les 2 premiers cas, le financement est soldé par l’assurance décès-invalidité et dans le 3e cas, vous avez la possibilité de revendre le bien, rembourser le capital restant dû et récupérer l’économie d’impôts que vous avez générée.

Vous pouvez revendre votre investissement Pinel au terme de votre période d’engagement de mise en location, soit 6, 9 ou 12 ans. Il faut également que vous ne vous n’ayez pas déclaré de déficit foncier pendant les 3 dernières années. Il est aussi possible de le revendre avant la fin de cette durée d’engagement sans pénalité, à condition d’être dans l’un des 3 cas de force majeure autorisés par la loi : le décès, l’invalidité, ou le licenciement du propriétaire. En revanche, si vous souhaitez revendre avant la durée d’engagement et sans cas de force majeure, vous devrez renoncer aux avantages fiscaux perçus pendant la détention du bien et les rembourser.

La loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024, mais elle deviendra progressivement moins intéressante pour les contribuables. En 2023, les avantages fiscaux seront de 10,5%, 15% et 17,5% pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans (contre 12%, 18% et 21% aujourd’hui). Par ailleurs, bénéficier des taux pleins sera toujours possible, mais sous respect de certaines conditions en termes de normes de confort (taille du bien, existence d’un espace extérieur, …), en termes de norme environnementale, ou encore en termes d’emplacement. Pour plus d'informations, rendez-vous sur notre article dédié à la loi Pinel en 2023 et 2024.

La loi Pinel se poursuit jusqu’au 31 décembre 2024, mais ses conditions changeront au 1er janvier 2023, puis à nouveau au 1er janvier 2024.
Dès le 1er janvier 2023, pour continuer à bénéficier des taux pleins, il faudra respecter des normes liées au confort, à l’environnement ou encore à l’emplacement du bien.
Alors que les taux de réduction d’impôt sont aujourd’hui de 12% pour une location de 6 ans, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans, ils passeront au 1er janvier 2023 à 10,5%, 15%, et 17,5% respectivement.
En 2024, ils évolueront à nouveau pour passer à 9%, 12% et 14%.
Si l'on prend l'exemple d'un engagement de location de 9 ans, le taux de réduction d'impôt est actuellement de 18%, mais il passera à 15% au 1er janvier 2023, puis à 12% en 2024, ce qui représente une différence potentielle de 18 000€.
Il ne vous reste donc que quelques mois, jusqu’au 31 décembre 2022, pour en bénéficier à taux plein dans les modalités actuelles.

Le premier rendez-vous avec l'un de nos conseillers est gratuit et sans engagement. Celui-ci, réalisé par nos conseillers certifiés, consiste en la réalisation d’un audit patrimonial et fiscal.

Nous appliquons une méthode globale en 5 étapes :

• Réalisation d’un audit patrimonial complet (analyse de vos revenus, vos charges, votre patrimoine mobilier et immobilier, prise en compte de votre situation professionnelle, familiale, etc.)
• Définition de vos objectifs (à court, moyen et long terme)
• Préconisation de la solution (en adéquation avec vos objectifs et le bilan patrimonial effectué)
• Mise en place de l’opération
• Aide aux investisseurs et suivi du projet jusqu’au terme de l'opération (accompagnement dans toutes les démarches administratives, etc.)

Notre approche dite globale, permet de prendre en compte tous les paramètres de votre situation patrimoniale, fiscale, professionnelle et familiale, et, en partant de vos objectifs, trouver la solution la plus adaptée. Un autre point fondamental dans notre mode de fonctionnement est notre indépendance, c'est-à-dire que nous avons validé des partenaires dans chaque domaine d’intervention, ce qui nous permet d’être totalement indépendants dans toutes les préconisations que nous pouvons être amenés à faire.

Si vous souhaitez bénéficier d'un accompagnement pour réduire votre fiscalité, nous serons en mesure de vous accompagner à partir de 2500 euros d'impôts à l'année.

Plusieurs solutions existent pour réduire ses impôts. Nous vous aiderons dans un premier temps à déterminer la solution en vigueur qui correspond le mieux à votre situation et vos objectifs, au travers d'un bilan patrimonial. Une fois la solution adéquate déterminée, nous cherchons pour vous le meilleur produit avec les meilleurs acteurs du marché. Par la suite, nous vous proposons un accompagnement de A à Z dans la mise en place et le suivi de l'opération qu'elle soit immobilière ou mobilière. Pour cela, vous disposerez d'un interlocuteur dédié tout au long de la vie de votre investissement et d'un service client disponible. Ainsi, tout est mis en œuvre pour vous permettre de réduire votre fiscalité en toute sécurité.   Voir notre guide : Pourquoi faire appel à un cabinet de conseil en gestion de patrimoine ?

Voici quelques bonnes raisons de faire appel aux services d'Epsilium dans le cadre d'un investissement ou d'un placement financier :

• Epsilium dispose d'une expérience de plus de 20 ans dans l'investissement immobilier et les placements financiers.
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  Voir notre guide : Pourquoi faire appel à un cabinet de conseil en gestion de patrimoine ?

Les droits de succession sont un impôt que vous devez payer à l’Etat lorsque vous héritez.
Il existe cependant des exonérations dans certains cas liées au défunt, au bénéficiaire ou à la nature des biens : si le bénéficiaire de l’héritage est l’époux du défunt, ou si le défunt était une victime de guerre par exemple, alors il n’y aura alors pas de droits de succession à payer.
Cet impôt est à payer au moment de la déclaration de succession, mais un délai peut vous être octroyer dans certains cas.

Le profil de risque indique le degré de risque qu’un investisseur est prêt à prendre lorsque qu’il investit son argent, défini par le rapport entre son désir de performance d’un côté et sa capacité à accepter une perte éventuelle de l’autre.
C’est ce profil de risque qui doit vous guider dans le choix de vos investissements : si vous n’êtes pas à l’aise avec l’idée de perdre une partie de l’argent investi, vous devrez alors vous orienter vers des investissements plus sûrs, mais avec un rendement moindre. Au contraire, si vous ne craignez pas les évolutions du marché et la perte éventuelle de capital, alors vous pourrez viser des investissements plus risqués, mais avec un rendement potentiel bien plus fort.

Le CAC 40 est un indice de la Bourse de Paris, composé de 40 valeurs de sociétés françaises qui représentent l’ensemble des secteurs d’activités. Sa composition est actualisée tous les trimestres pour être le reflet du marché financier français, ce qui en fait un bon baromètre de la santé de l’économie française.
« CAC » signifie « Cotation assistée en continu », puisque la valeur de l’indice est calculée en continu tous les jours pendant les horaires d’ouverture.

L’épargne de précaution désigne l’argent mis de côté pour faire face aux aléas de la vie et aux dépenses imprévues.
Différente de l’épargne qui vous servira à financer vos projets (comme un achat immobilier par exemple), ce capital doit être à tout moment disponible pour vous aider à faire face à ces dépenses et vous permettre de ne pas être à découvert.
Pour avoir une épargne de précaution suffisante, il est recommandé d’épargner l’équivalent de 3 à 6 mois de salaire.

Le crowdfunding, ou financement participatif, permet de mettre en contact des investisseurs et des porteurs de projet à travers une plateforme internet.
Il en existe différents types :

• Le don : les investisseurs donnent de l’argent en échange d’un cadeau, ou même sans rien attendre en retour
• Le prêt (ou crowdlending) : l’investisseur prête une somme qui lui sera ensuite rendue avec ou sans intérêts
• L’investissement par l’achat d’actions (ou crowdequity), où l’investisseur achète des parts de l’entreprise dans le but d’en tirer des revenus à terme