Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
La loi Censi Bouvard est un dispositif de défiscalisation sur 9 ans, qui permet à chaque contribuable français investissant dans une résidence de services neuve ou en cours de construction de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix de revient de son investissement. Le bien doit ensuite être mis en location meublée pendant ces 9 ans.
En plus de l’avantage fiscal, la loi Censi Bouvard permet également de développer son patrimoine et percevoir des compléments de revenus.
Voir notre article : Loi LMNP Censi-Bouvard : fin du dispositif le 31 décembre 2021
Qui peut bénéficier de la loi Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables qui résident en France et achètent un logement meublé (neuf, en VEFA, ou achevé depuis 15 ans et réhabilité) dans une résidence de services entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.
La loi Censi Bouvard peut concerner tous les contribuables qui souhaitent une réduction d’impôt sur le revenu s’opérant sur plusieurs années, et qui ne peuvent pas forcément bénéficier d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple.
Leur impôt sur le revenu annuel doit cependant être supérieur à 1 500€ par an.
Pourquoi investir en LMNP Censi Bouvard ?
Le LMNP Censi Bouvard répond à plusieurs objectifs :
- Une réduction d’impôt au travers d’un dispositif avantageux
- Le développement du patrimoine grâce à l’investissement immobilier
- La préparation de la retraite grâce à des loyers garantis par un bail commercial
- La protection de la famille grâce aux assurances adossées à l’investissement immobilier
Voir aussi : Quelle est la différence entre le LMP et le LMNP ?
Les avantages du dispositif Censi-Bouvard
Des réductions d’impôts importantes
Le dispositif LMNP Censi Bouvard offre un double avantage fiscal.
Il permet tout d’abord aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11% du prix hors taxe du bien, dans la limite d’un prix de revient du bien de 300 000€ HT.
Cette réduction d’impôt s’étale sur les neuf ans de possession obligatoire du bien.
Ensuite, le contribuable n’aura pas de déperdition fiscale : si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant d’impôt à payer par le contribuable, le solde non utilisé une année donnée pourra être reporté pendant 6 ans, à condition que le logement soit encore en location au moment de l’utilisation du report.
La récupération de la TVA
Les résidences de services étant des établissements commerciaux assujettis à la TVA, cette dernière peut donc être récupérée par les acquéreurs, et ainsi réduire le coût de son investissement.
Si la résidence de services dans laquelle se situe l’investissement propose à ses occupants trois des quatre services suivants : l’accueil, la blanchisserie, le ménage, ou le petit-déjeuner; les acquéreurs pourront également récupérer la TVA, soit une économie de 20% sur le prix d’ achat du bien économisé.
Des loyers sécurisés, entrant dans la catégorie des Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC)
Le dispositif Censi Bouvard garantit aux investisseurs de percevoir un loyer pendant toute la durée du bail, c’est à dire pendant au moins 9 ans. En effet, le gestionnaire de la résidence est responsable de la gestion locative et administrative de chaque logement et garantit ainsi le paiement des loyers.
De plus, les logements meublés en loi Censi Bouvard ne sont soumis à aucun plafonds de loyers ni aucun plafonds de ressources du locataire, ni zonage, contrairement à la loi Pinel par exemple.
La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, les bénéfices réalisés entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Grâce à ce régime, si vous ne dépassez pas 72 600€ de revenus, vous pourrez alors bénéficier d’un abattement de 50%.
Exemples d'investissement en Loi Censi-Bouvard 2022
Exemple 1
Monsieur et Madame Bouvardin achètent un appartement dans une résidence étudiante à Bordeaux pour un montant de 130 000€ :
Ils bénéficient alors :
- d’une réduction d’impôt de 11% sur le montant de l’investissement, soit 14 300€ étalés sur 9 ans
- de la récupération de la TVA, soit 21 666€
Les investisseurs se voient donc octroyer un avantage fiscal total de 35 966€.
Exemple 2
Monsieur Censi achète un appartement dans une résidence sénior sur le bassin d’Arcachon. Le prix de ce magnifique appartement avec une terrasse de 30 m2 vue mer est de 260 000€.
Monsieur Censi économise 43 000€ de TVA.
Il bénéficiera d’une réduction d’impôts de 28 600€ soit 3 177€ par an pendant 9 ans.
Or, Monsieur Censi ne paye que 2 800€ d’impôts pour le moment. Le dispositif lui permet de reporter l’avantage fiscal pendant 6 ans.
Les conditions à respecter en Loi Censi Bouvard 2022
Le LMNP Censi Bouvard présente beaucoup d’avantages, cependant, quelques conditions sont évidemment à respecter afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.
Les conditions sur le bien
Le logement acquis dans le cadre du dispositif Censi Bouvard doit être neuf ou en cours de construction (plus techniquement appelé VEFA – vente en l’état futur d’achèvement), ou bien achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité à neuf.
Le dispositif Censi Bouvard concerne uniquement les investissements réalisés dans des résidences services, à savoir :
- Les résidences étudiantes : idéales pour les étudiants qui cherchent à se rapprocher de leur lieu d’études, tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé et comptant des services utiles pour leur permettre d’étudier dans les meilleures conditions.
- Les résidences pour seniors : des résidences idéales pour les personnes âgées qui ne souhaitent plus vivre seules mais plutôt pouvoir partager des moments de convivialité avec leurs pairs au sein d’une résidence, et bénéficier de services qui leur simplifieront la vie.
- Les résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) : à savoir des résidences au sein desquelles les locataires ont besoin d’un suivi médical quotidien.
Les résidences de tourisme ne sont plus éligibles depuis le 31 décembre 2016.
La résidence services dans laquelle se situe le logement doit impérativement proposer à ses occupants trois des quatre services suivants : l’accueil, la blanchisserie, le ménage, ou le petit-déjeuner. C’est cela qui permettra ensuite à l’investisseur de pouvoir récupérer la TVA sur le bien.
Les conditions de location
Pour être éligible au dispositif Censi Bouvard, le bien doit être loué meublé au titre de résidence principale. Il doit également être mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison ou son acquisition afin d’être éligible.
Vous devez également louer pendant 9 ans minimum le bien à l’exploitant de la structure via un bail commercial pour location meublée. L’exploitant est responsable de la gestion locative et administrative de chaque logement et garantit le paiement des loyers même si le locataire n’en est pas en capacité.
Le bien doit également ne pas être occupé par l’investisseur ou un membre de sa famille.
Les conditions pour l'acquéreur
Le montant d’investissement annuel est plafonné à 300 000€ par an et par foyer fiscal. Il est cependant possible de faire plusieurs investissements par an dans cette limite.
L’activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) Censi Bouvard ne doit pas être exercée à titre professionnel. De ce fait, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000€ par an, ni plus de 50% des revenus totaux de l’ investisseur.
Les recettes locatives doivent être déclarées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Que faire de son logement Censi Bouvard après les 9 ans ?
A la fin des 9 ans, l’avantage fiscal cesse; et l’investisseur peut alors choisir de revendre son bien ou le conserver et renouveler son bail commercial avec le gestionnaire, selon sa convenance.
Si l’investisseur choisit de conserver son bien, il devra continuer à le louer dans les mêmes conditions qu’avant et continuer à répondre aux critères de la résidence dans laquelle il se situe. Même si la réduction d’impôt ne s’applique plus, l’investisseur continuera cependant de bénéficier du statut LMNP et continuera donc à percevoir des loyers, lui garantissant un complément de revenus.
En revanche, si l’investisseur décide de revendre son bien, il pourra soit conserver le capital acquis par la vente, soit le réinjecter dans un nouveau projet de défiscalisation pour continuer à réduire ses impôts.
