Il existe aujourd’hui en France de nombreux dispositifs de défiscalisation permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

L’objectif de l’État, par la mise en place de ces dispositifs de défiscalisation est d’inciter les Français à investir dans les secteurs nécessaires au soutien et au développement de l’économie française, à la société elle-même ou encore à la conservation du patrimoine historique français.

Il n’est cependant pas toujours facile de s’y retrouver et de comprendre toutes les lois de défiscalisation qui permettent aux contribuables d’alléger leur fiscalité.

Nos clients et prospects sont nombreux à nous questionner sur l’éventail des possibilités de défiscalisation : c’est pourquoi nous avons créé ce guide synthétique dans lequel nous vous expliquons tous les dispositifs de défiscalisation, qu’elles soient immobilières ou non qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en 2022.

Nous parlerons de :

  • la loi Pinel
  • la loi LMNP Censi Bouvard
  • la loi Girardin industriel
  • la loi Malraux
  • la loi monument historique
  • la loi Denormandie
  • le déficit foncier
  • les Sofica
  • les FIP
  • les FCPI
  • les investissements dans les PME
  • le PER
  • l’assurance vie

La loi Pinel

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation immobilière Pinel ?

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu. Il est défini par l’article 199 novovicies du code général des impôts et permet d’acquérir un bien immobilier destiné à la location nue au titre de la résidence principale en France.

Pour inciter les Français à investir dans l’immobilier et ainsi créer des logements, l’État leur octroie en contrepartie une réduction d’impôt sur le revenu.

Les logements concernés par le dispositif Pinel sont les logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2014. La loi Pinel succède à différentes lois, telles que le dispositif Duflot, et a été prorogée par la loi de Finances pour 2021 jusqu’au 31 décembre 2024.

Comment ça marche, la loi de défiscalisation Pinel ?

La loi Pinel permet de défiscaliser en offrant une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à un pourcentage du coût de l’investissement réalisé et fonction de la durée d’engagement.

Ainsi, la réduction d’impôt est de :

  • 12% du montant de l’investissement immobilier pour 6 ans d’engagement de location
  • 18% du montant de l’ investissement immobilier pour 9 ans d’engagement de location
  • 21% du montant de l’ investissement immobilier pour 12 ans d’engagement de location

La loi est plafonnée à deux investissements par année d’achèvement des travaux et dans une limite de 300 000€. La défiscalisation n’est possible que jusqu’à 5 500€/m². L’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.

Elle permet ainsi d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu maximale de 63 000€.

Conditions de location en loi Pinel

L’investissement doit être réalisé dans des zones présentant une tension locative, c’est-à-dire les zones A, A BIS, et B1. Cela représente seulement 11% des villes en France.

Le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyer en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Il est aussi impératif de respecter des plafonds de ressources du locataire.

Le bien doit être loué au plus tard dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Le logement doit donc être loué nu au titre de la résidence principale pendant une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Cependant, aucune remise en cause des avantages fiscaux n’est effectuée si la revente intervient avant ce terme, si l’investisseur ou l’un des deux époux :

  • est atteint d’une invalidité correspondant au code de la sécurité sociale
  • décède
  • est licencié

Voir notre article : Les villes où investir en loi Pinel en 2022

2022 : La dernière année pour profiter des avantages de la loi Pinel à taux plein ?

A compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel offrira une réduction d’impôt sur le revenu plus faible pour prendre fin au 31 décembre 2024.

taux de réduction d'impôt pour la loi Pinel en 2023 et 2024

La loi Censi Bouvard

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation immobilière Censi Bouvard ?

La loi Censi Bouvard est un dispositif qui permet d’investir dans un bien neuf destiné à la location meublée dans des résidences de services de différents secteurs :

  • résidences étudiantes
  • résidences sénior
  • EHPAD

Depuis le 1er janvier 2016, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires ne sont plus éligibles.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière Censi Bouvard ?

Le dispositif Censi Bouvard offre des réductions d’impôt sur le revenu correspondant à un pourcentage du montant hors taxe de l’investissement immobilier réalisé en France.

Pour un logement acquis dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation depuis le 1er janvier 2012, le taux de réduction d’impôt est de 11 % du montant d’ investissement, étalé sur 9 ans. Dans le cadre de la loi Censi Bouvard, le plafond d’investissement est fixé à 300 000€ par an sur une ou plusieurs acquisitions.

Un des avantages de cette loi de défiscalisation immobilière est qu’elle permet le report de l’avantage fiscal pendant 6 ans si l’impôt sur le revenu payé est inférieur au montant de la réduction d’impôt obtenu grâce à l’investissement. Second avantage de ce dispositif : le fait d’acheter le bien immobilier hors taxe, c’est-à-dire de bénéficier d’une réduction de 20% sur son prix d’acquisition.

Attention, 2022 est la dernière année pour profiter des avantages de cette loi. Tout investissement réalisé au delà ne permettra plus de bénéficier de la réduction fiscale.

Voir notre article : Loi LMNP Censi-Bouvard : fin du dispositif le 31 décembre 2021

La loi de défiscalisation Girardin industriel

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Girardin industriel ?

La Loi Girardin Industriel est un dispositif défiscalisant qui a pour objectif de soutenir l’économie locale en outre mer. Il s’agit très exactement pour le contribuable d’investir en outre mer pour aider les entreprises locales à financer le matériel nécessaire à leur exploitation, que leur activité soit industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Ce dispositif de réduction d’impôt solidaire est défini à l’article 199 undecies B du code général des impôts.

Comment fonctionne la loi de défiscalisation Girardin industriel ?

Ce dispositif permet de réaliser une opération de défiscalisation que l’on appelle « one shot » : le contribuable investit en année N en outre mer pour bénéficier d’une réduction d’impôt dès l’année N+1, avec un taux de réduction d’impôt important, allant de 44,12 % à 61,77 %.

Cet investissement se matérialise généralement par une souscription au capital d’une structure sociétale en outre mer : une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une SNC (société en nom collectif).

Il est impératif d’effectuer le versement et la souscription des parts avant le 31 décembre de l’année N pour bénéficier de la réduction d’impôt au titre des revenus de l’année N. La durée de conservation des titres de la société pour l’investisseur est limitée à 5 ans. Les entreprises locales exploitant le matériel sont contraintes à respecter cette même durée. Le matériel productif doit être éligible à cette loi.

Le contribuable investisseur a l’obligation de rétrocéder une partie de l’avantage fiscal à l’exploitant en outre mer à hauteur d’environ 56% de celui-ci.

 

Voir notre infographie : Infographie : Tout comprendre à la loi Girardin Industriel

La loi de défiscalisation Malraux

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Malraux ?

Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, il existe la loi Malraux. Il s’agit d’un dispositif défiscalisant qui a pour objectif de conserver et de valoriser le patrimoine historique français par la restauration des immeubles anciens situés dans certaines zones bien précises :

  • les sites patrimoniaux remarquables
  • les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
  • les zones concernées par le plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine
  • les quartiers anciens dégradés
  • les quartiers conventionnés NOPNRU

Voir aussi notre guide : Guide de l’achat immobilier ancien

Comment fonctionne la loi de défiscalisation Malraux ?

La dispositif Malraux octroie une réduction d’impôt qui se calcule non pas sur le prix de l’acquisition foncière, mais sur le coût des travaux de restauration engagés.

Le montant de la réduction d’impôt auquel donne droit la loi Malraux s’étend de 22 à 30%, et est fonction de la zone d’investissement.

La défiscalisation est par exemple de 30% du coût des travaux si l’investissement immobilier est réalisé dans :

  • les SPR (sites patrimoniaux remarquables) avec un plan de sauvegarde et de remise en valeur (PSMV) approuvé
  • un quartiers anciens dégradés
  • les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé conventionné (Nouveau programme national de renouvellement urbain)

La défiscalisation est cependant de 22% des dépenses de travaux de restauration engagées pour les immeubles situés dans :

  • les sites patrimoniaux remarquables (SPR) faisant l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
  • les sites patrimoniaux remarquables (SPR) dont les travaux de rénovation sont reconnus d’utilité publique

Entrent dans la base de calcul de la défiscalisation toutes les dépenses de restauration complètes autorisées par le permis de construire; et pour que l’opération soit éligible à la défiscalisation, les travaux doivent s’achever au plus tard au 31 décembre de la troisième année qui suit la date d’obtention de ce permis.

Les dépenses de travaux sont plafonnées à 400 000€ sur 4 ans, ce qui permet de générer un gain d’impôt maximum de 120 000€. Le gain fiscal de chacune de ces 4 années se calcule en prenant en compte le coût des travaux réalisés sur l’année. La loi Malraux donne également la possibilité de reporter l’excédent de réduction d’impôt sur les 3 années suivantes.

En plus de la réduction d’impôt de 2% ou 30% du coût des travaux, la loi permet de pratiquer le déficit foncier en déduisant les intérêts d’emprunts et assimilés des revenus fonciers. Ainsi, cela va faire baisser le revenu déclaré, et mécaniquement faire baisser le montant de l’impôt dû.

Un autre intérêt de ce dispositif est qu’il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

La loi de défiscalisation Monuments Historiques

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation monument historique ?

La loi Monuments Historiques concerne, comme son nom l’indique, les monuments classés « monuments historiques et inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques » ou ayant reçu le label « Fondation du patrimoine » et pour lesquels des travaux de rénovation ou de conservation sont à entreprendre.

Comment fonctionne la loi Monuments Historiques ?

Toutes les charges liées à l’acquisition sont déductibles des revenus fonciers puis du revenu global sans aucune limite de montant.

On entend par charge tous les travaux d’entretien et de rénovation, de réparation, tous les frais annexes tels que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, etc.

L’avantage fiscal est directement lié à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le taux de défiscalisation sera important et plus l’opération est intéressante.

En contrepartie, le contribuable s’engage à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de la date de signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Il doit également s’engager à mettre le bien en location nue au moins jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit la dernière imputation sur le revenu global des charges déductibles.

La loi de défiscalisation Denormandie

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Denormandie ?

Le dispositif Denormandie concerne les investissements dans les immeubles anciens réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du prix d’acquisition global.

Comment fonctionne la loi de défiscalisation Denormandie ?

La loi Denormandie permet de bénéficier d’un avantage fiscal similaire à celui de la loi Pinel, c’est-à-dire :

  • 12% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 6 ans d’engagement de location.
  • 18% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 9 ans d’engagement de location.
  • 21% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 12 ans d’engagement de location.

On entend par prix de revient : le prix de l’acquisition, le montant des frais d’acquisition et des travaux.

Les travaux de rénovation éligibles à ce dispositif sont les suivants :

  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des habitations,
  • la réalisation d’économies d’énergie,
  • la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement d’annexes.

Les travaux portant sur des équipements d’agrément sont en revanche exclus. À l’issue des travaux, on doit noter un gain de performance et de consommation énergétique. Celle-ci doit être au maximum de 331 kWh/m²/an.

Les travaux doivent être achevés au plus tard avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien immobilier.

L’ investissement doit être réalisé dans les centres villes des communes dont l’habitat a un besoin marqué de réhabilitation. Les plafonds d’investissement sont les mêmes que ceux de la loi Pinel à savoir 300 000€ et deux logements par année d’achèvement des travaux. La défiscalisation n’est possible que jusqu’à 5 500€/m². L’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.

Le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, et le bien doit être loué au plus tard dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Le dispositif Denormandie entre bien dans le calcul du plafond des niches fiscales.

Le déficit foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est le mécanisme par lequel nous déduisons des revenus fonciers toutes les charges liées à l’investissement immobilier pour ainsi annuler tout ou partie du bénéfice taxable.

Il ne s’agit pas dans ce dispositif défiscalisant de réduction d’impôt directe mais de déduction sur le revenu : c’est-à-dire que le principe est de faire baisser le montant déclaré pour faire baisser le montant d’impôt à payer.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le régime du déficit foncier concerne les revenus fonciers d’habitation, de bureaux ou de locaux professionnels. Les locaux doivent être loués nus. Il n’y a pas dans ce dispositif de défiscalisation d’engagement de location à respecter.

Quelles sont les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier ? Il y a deux types de charges déductib

Il y a deux types de charges déductibles : les charges financières et les charges non financières.

Charges non financières

  • Les charges de copropriété
  • Les frais de gestion (payés à l’agence de gestion pour la mise en location, la rédaction des contrats de location, la publicité, l’état des lieux d’entrée et de sortie, etc.)
  • Les frais d’assurances : assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, assurances vacances locatives, etc.
  • La taxe foncière
  • Frais de procédure réglés dans le cadre de contentieux concernant le logement loué.
  • Les travaux de réparation et d’entretien
  • Travaux d’amélioration

Charges financières

  • Intérêts d’emprunt du prêt contracté dans le cadre de l’achat du logement, ou de ceux contractés dans la cadre de travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien.
  • Les assurances emprunteur.
  • Les frais liés à l’investissement immobilier : frais de notaires, frais de garantir bancaires, frais de dossier bancaire, etc.

Comment calculer le déficit ?

1. Déduction des charges financières en premier lieu

Dans un premier temps, il faut déduire les charges financières de vos revenus fonciers :

  • en cas de résultat négatif : le déficit s’impute sur le revenu foncier durant les 10 années suivantes.
  • en cas de résultat positif : c’est à dire que les recettes sont supérieures aux charges financières, alors il n’y a pas de déficit à imputer sur les revenus fonciers.

2. Déduction des charges non financières en second lieu

Une fois seulement les charges financières déduites, on peut ôter les charges non financières.

  • en cas de résultat négatif : on impute le déficit sur les revenus globaux, et ce, dans la limite des 10 700€.
  • en cas de résultat positif : il n’y pas de déficit. Les recettes issues de la mise en location de l’appartement sont donc supérieures à toutes les charges payées pour le logement, et vous aurez des impôts à payer sur le bénéfice.

Les SOFICA

Qu’est-ce que les SOFICA ?

Les SOFICA sont des sociétés anonymes soumises à l’impôt sur les sociétés.

Ce sont des sociétés d’investissement dédiées à la collecte de fonds pour le financement d’œuvres audiovisuelles et cinématographiques agréées.

Il est possible d’investir dans des parts de ces sociétés et de bénéficier en contrepartie d’un avantage fiscal.

Comment fonctionne la défiscalisation avec les SOFICA ?

Investir dans une SOFICA donne droit à une défiscalisation qui correspond à un pourcentage du montant investi.

  • 36 % du montant investi si la société s’engage à réaliser au minimum 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de production avant le 31 décembre de l’année qui suit la souscription.
  • 48 % du montant investi lorsque la société réalise au minimum 10 % de ses investissements dans le capital de sociétés avant le 31 décembre de l’année qui suit la souscription et qu’elle s’engage à consacrer au plus tard un an après sa création :
  • au minimum 10 % des investissements à des dépenses de développement d’œuvres audiovisuelles de fiction, de documentaire et d’animation au format séries réalisées par les sociétés auxquelles la société a souscrit ;
  • ou au minimum 10 % des investissements à des versements réalisés par contrats d’association à la production, en contrepartie de l’acquisition de droits portant exclusivement sur des recettes d’exploitation des œuvres cinématographiques ou audiovisuelles à l’étranger.

Le plafond de dépenses donnant droit à la défiscalisation est de 18 000€ par an et 25 % du revenu net global.

Le contribuable a l’obligation de conserver les parts au moins jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit la souscription pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt.

La défiscalisation grâce à l’investissement dans les PME

Comment défiscaliser grâce à l’investissement dans les PME ?

En contrepartie de votre participation au financement des petites et moyennes entreprises françaises, l’Etat vous octroie une réduction d’impôt de 18% du montant d’investissement.

Le plafond du montant de versement annuel entrant dans le calcul de la réduction d’impôt est de 9 000€ pour un célibataire ou de 18 000€ pour les couples mariés et pacsés. Il est possible de reporter l’excédent de ce plafond des 9 000€ ou 18 000€ pendant 4 ans. La réduction d’impôt entre dans le calcul du plafond des niches fiscales.

L’investisseur doit d’engager à conserver les parts pendant au moins 5 ans. Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal pour les revenus au titre de l’année N, il est impératif de verser les fonds au plus tard le 31 décembre de la même année.

La défiscalisation grâce à l’investissement dans les FIP

Comment défiscaliser grâce aux FIP ?

La défiscalisation est possible en investissant dans un fonds d’investissement de proximité.

Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction du type de FIP. Ainsi, elle s’élève à :

  • 18% dans un fonds d’investissement de proximité classique
  • 38% dans un fonds d’investissement de proximité Corse
  • 38% également dans un fonds d’investissement de proximité DOM-TOM

Le plafond du montant de versement annuel entrant dans le calcul de la réduction d’impôt est de 12 000€ pour un célibataire ou de 24 000€ pour les couples mariés et pacsés. Le surplus n’est pas reportable sur les années suivantes.

Le montant maximal de réduction d’impôt annuelle octroyée est de :

  • dans le cadre du FIP Classique : 2 160 € pour les célibataires et 4 320 € pour les couples mariés ou liés par un PACS soumis à une imposition commune
  • dans le cadre du FIP Corse : 4 560 € pour les célibataires et 9 120 € pour les couples mariés ou liés par un PACS soumis à une imposition commune
  • dans le cadre des FIP DOM-TOM : 4 560 € pour les célibataires et 9 120 € pour les couples mariés ou liés par un PACS soumis à une imposition commune

L’avantage fiscal obtenu dans le cadre de ce dispositif entre dans le calcul du plafond des niches fiscales qui, pour rappel, s’élève à 10 000€.

L’investisseur doit s’engager à conserver les parts pendant les 5 années qui suivent la date de la souscription au minimum. Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal sur les revenus au titre de l’année N, il est impératif de verser les fonds au plus tard le 31 décembre de cette même année.

La défiscalisation grâce à l’investissement dans les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l'Innovation)

Comment défiscaliser grâce aux FCPI ?

Investir dans les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) donne droit à une réduction d’impôt, qui correspond à 18% du montant investi.

La limite de versement annuel pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est de 12 000€ pour les célibataires et 24 000€ pour les couples mariés ou pacsés avec une imposition commune.

Cet avantage est concerné par le plafond des niches fiscales de 10 000€. L’excédent n’est pas reportable.

L’investisseur s’engage à conserver les parts pendant au mois 5 ans à compter de la date de souscription. Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal sur les revenus au titre de l’année N, il est impératif de verser les fonds au plus tard le 31 décembre de cette même année.

La défiscalisation grâce au PER

Qu’est-ce que le PER ?

Le PER (Plan d’épargne Retraite) est un dispositif d’épargne retraite qui vient remplacer l’ancien PERP (Plan épargne Retraite Populaire).

Comment défiscaliser grâce au PER ?

Le plan épargne retraite ne permet pas de réduire ses impôts de manière directe mais plutôt grâce au mécanisme de déduction sur le revenu.

En effet, les versements effectués sur un PER individuel ou collectif sont déductibles des revenus. Le plafond autorisé de déduction est de 10% des revenus professionnels de l’année précédente. Il faut respecter un plafond de de 32 908 € pour les versements effectués en 2022.

Attention cependant, au moment de la sortie en capital, ces versements seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi, vous serez fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition dans laquelle vous vous trouvez à la sortie.

Les plus-values seront quant à elles, soumises au prélèvement forfaitaire obligatoire unique (PFU). Lors d’une sortie en rente, celles-ci seront assujetties la taxation du barème progressif, après abattement de 10%.

Défiscaliser grâce à l'assurance vie

A l’origine, l’assurance vie tire sa source dans la logique de protection après décès. Aujourd’hui, même si elle est régie par le code des assurances et qu’elle permet de designer un bénéficiaire en cas de décès, elle est avant tout un support d’épargne souvent défini comme le placement préféré des français.

Elle bénéficie en outre d’une fiscalité très attractive sur les intérêts générés : vous ne payez aucun impôt dessus tant que vous n’effectuez pas de retrait du contrat. Non seulement la fiscalité est dégressive en fonction de la durée de détention, mais si jamais vous effectuez un retrait après 8 ans de détention, vous serez même exonérés d’impôt sur le revenu.

Faire appel à un cabinet de conseil en gestion de patrimoine pour réduire son impôt sur le revenu

Faire appel à un cabinet de conseil en gestion de patrimoine vous permettra de mieux comprendre les différentes lois et dispositifs de défiscalisation, et ainsi choisir le dispositif de défiscalisation le plus adaptée à vos finances, à votre fiscalité, et à vos objectifs à court, moyen et long terme.

Selon le montant de votre impôt sur le revenu et l’horizon sur lequel vous souhaitez agir, votre conseiller sera à même de choisir le meilleur levier à actionner.

Les conseillers en gestion de patrimoine possèdent en outre une expertise fiscale, immobilière, financière et sociale, permettant d’accompagner les contribuables sur tous les aspects de leur investissement et répondre à toutes leurs questions pour leur permettre d’investir sereinement et dans les meilleures conditions.

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