La Loi Pinel comme on la connait depuis 2014 va disparaitre au 31 décembre 2022.

Elle sera remplacée par un nouveau dispositif baptisé Super Pinel, ou encore Pinel Plus ou loi Pinel 2023.

Qu’est-ce que ce dispositif Super Pinel apporte de plus ? Taux de réduction d’impôt, avantages, conditions pour en bénéficier ? On vous explique tout dans cet article.

Super Pinel : quelles nouveautés par rapport au dispositif Pinel 2022 ?

Regardons d’abord les avantages et les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel classique.

Les avantages et les contraintes du dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022

Le dispositif Pinel classique offre un avantage fiscal de :

  • 2% du prix de revient du bien chaque année de la 1ère à la 9ème année
  • 1% du prix de revient du bien immobilier chaque année de la 9ème à la 12ème année.

Les conditions que le logement doit respecter pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel en 2022 :

  • Le logement doit respecter les normes RT 2012
  • Il n’y a pas de contrainte de superficie à respecter
  • Il faut que le logement soit situé dans une des zones éligibles (Zone A, A bis, B1)
  • L’investissement immobilier doit être réalisé sur des logements neufs
  • Il faut respecter les plafonds de ressources des locataires de la zone
  • Il faut respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone également
  • Il faut passer chez le notaire avant le la fin de l’année 2022.

Les nouveautés du dispositif Super Pinel ou Pinel+ ?

Pour profiter du même avantage fiscal que propose le dispositif de défiscalisation Pinel classique, il est nécessaire de respecter des critères de qualité supérieurs à la fois environnementaux et de confort pour les locataires.

Des normes de confort à respecter pour les logements Pinel +

Tous les logements, qu’ils soient situés dans un QPPV (quartier prioritaire de la politique de la ville) ou non, devront respecter des normes de confort pour être éligibles au Pinel Plus à la défiscalisation maximale, à savoir 21% de réduction d’impôt sur 12 ans (ou 18% pour un engagement de 9 ans et 12% pour un engagement de 6 ans).

Les normes de confort imposées par la loi sont les suivantes :

  • La surface du logement doit être au minimum de 28m2 pour un T1, 45m2 pour un T2, 63m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5,
  • Offrir un espace extérieur privatif ou à jouissance privative (balcon ou jardin) d’une surface minimale de 3m2 pour un T1 ou T2, 5m2 pour un T3, 7m2 pour un T4 ou 9m2 pour un T5,
  • Présenter au moins une ouverture sur l’extérieur (fenêtre, porte-fenêtre) sur au moins 2 façades d’orientation différente pour les T3, T4 et T5.

Des normes environnementales à respecter pour les logements hors QPPV

Les logements non situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville devront à compter de 2023 répondre à des normes environnementales plus exigeantes. Si la loi Pinel prévoyait initialement de respecter la norme RT 2012, à compter de 2023, il faudra revoir à la hausse le niveau de performance énergétique des bâtiments si l’on souhaite bénéficier de la réduction d’impôt Pinel + ou Super Pinel.

Pour les appartements neufs ou en VEFA acquis en 2023 :

  • Dans le cas ou le PC (permis de construire) a été déposé avant le 1er janvier 2022 : une mesure transitoire avant la RE 2020 est prévue avec un respect du label « E+C- » et la classe énergétique A.
  • Dans le cas ou le PC (permis de construire) a été déposé après le 1er janvier 2022  : il devra à compter de ce moment-là respecter la norme RE2020 pour prétendre à la réduction d’impôt Pinel +.

Pour les logements neufs ou en VEFA acquis en 2024 :

  • Dans le cas ou le PC (permis de construire) a été déposé avant le 1er janvier 2022 : une mesure transitoire avant la RE 2020 est prévue avec un respect du label « E+C- » et la classe énergétique A.
  • Dans le cas ou le PC (permis de construire) a été déposé après le 1er janvier 2022  : il devra à compter de ce moment là respecter la norme RE2020 ainsi que la classe énergétique A pour prétendre à la réduction d’impôt Pinel +.
conditions construction Pinel plus

Que se passe-t-il si j'ai acheté un bien qui ne répond pas aux normes de confort et de performance énergétique imposé par Pinel + ?

Si le logement que vous avez acquis ne respecte pas les normes de confort ou les critères de performance énergétique requise, il vous faut absolument procéder à la régularisation de l’acte de vente chez le notaire au plus tard le 31 décembre 2022 pour bénéficier de réduction d’impôt maximale.

Si vous ne passez pas chez le notaire avant la fin de l’année 2022, alors vous devrez vous contenter d’une réduction d’impôt Pinel réduite à savoir :

Si vous passez chez le notaire en 2023 et que le logement ne respecte pas les critères exigés par la loi Super Pinel :

  • 17,5% de réduction d’impôt pour un engament de location de 12 ans
  • 15% de réduction d’impôt pour un engagement de location de 9 ans
  • 10.5% de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans

Si vous passez chez le notaire en 2024 et que le logement ne respecte pas les critères exigés par la loi Super Pinel :

  • 14% de réduction d’impôt pour un engament de location de 12 ans
  • 12% de réduction d’impôt pour un engagement de location de 9 ans
  • 9% de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans

Quelle est l'origine de cette évolution des normes à respecter pour la loi Pinel ?

La ministre du logement de l’époque, Emmanuelle Wargon, a confié à Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne et François Leclercq, architecte reconnu, la réalisation d’une étude et d’un rapport sur la qualité d’utilisation du logement.

Objectif meilleure qualité de vie pour les locataires

Le constat est sans appel, les logements ont vu leur surface moyenne rétrécir sur les deux dernières décennies, ils ont donc rédiger un référentiel de qualité des logements autour de 5 critères précis :

  • leur évolutivité
  • leur luminosité
  • la sensation d’espace
  • la réponse à des fonction de base (rangement, etc)
  • l’accès à des espaces extérieurs.

Logements plus responsables au regard des critères environnementaux

L’autre objectif visé par cette évolution des normes est l’évolution climatique avec nécessité évidente de :

  • réduire les émissions de gaz à effets de serre à la fois au cours du cycle de vie des bâtiments mais également au cours de leur construction
  • rendre les biens immobiliers plus sobres dans leur consommation énergétique

Si j'ai acquis mon bien avant le 31 décembre 2022 mais que le bien immobilier est livré en 2024, suis-je concernée par la réforme super Pinel ?

Non, le fait générateur qui bloque le dispositif et avantages fiscaux associés est la date de passage chez le notaire. Si vous avez acté avant le 31 décembre 2022, alors vous n’êtes en aucun cas concerné par la réforme et vous bénéficierez de l’avantage fiscal classique peu importe les critères environnementaux et de confort que propose votre investissement.

Quel sera l'impact de ces nouvelles normes sur le prix des logements ?

Les investisseurs voulant acquérir dans le cadre de la loi Pinel pour réduire leur fiscalité devront sans aucun doute payer plus cher leur investissement. En effet, les professionnels du secteur évoquent un surcout allant de 5 à 10% pour être en mesure de respecter la norme RE 2020. Néanmoins, cela va dans le sens d’un engagement plus responsable au regard de l’écologie et plus confortable pour les locataires.

Plus d'information sur le super Pinel (Pinel +)

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