Qu'est ce qu'une SCPI ?

La SCPI est une société civile de placement immobilier, on peut également parler de pierre papier.

Il est possible de réaliser un investissement immobilier en direct en achetant un bien immobilier, mais il est également possible d’acquérir de l’immobilier à travers une SCPI. C’est un véhicule qui va gérer des actifs tels que des biens immobiliers.

Elle permet d’acquérir des parts d’immobilier avec notamment des bureaux, des commerces, de la logistique, des hôpitaux, des écoles, du e-commerce etc. C’est un investissement qui est encadré par l’AMF (Autorité des marchés financiers), et il est recommandé de détenir une part de SCPI au minimum pendant 8 ans, c’est donc un investissement long terme.

Différentes stratégies de SCPI

On retrouve plusieurs types de SCPI qui peuvent être utilisées de différentes manières dans une stratégie patrimoniale.

SCPI de rendement

Une société civile de placement immobilier va s’occuper d’acheter plusieurs biens immobiliers en son nom et de trouver des locataires de qualité qui dégageront des loyers. Ce sont ces derniers qui feront office de rendement.

L’investisseur va acheter des parts de SCPI et obtiendra un rendement net de frais de gestion, de taxe foncière et d’assurance à hauteur de la valeur de ses parts.

Par exemple, il achète 0.2% de parts de SCPI , et il obtiendra un rendement de 0.2% du rendement total de la SCPI . Les investisseurs attirés par ce type de placement veulent généralement booster leur capital.

SCPI fiscale

La SCPI fiscale, comme son nom l’indique, confère un gain fiscal en fonction du montant investi, cependant les rendements seront moindres et les fonds mobilisés sont souvent bloqués plus longtemps. Dans la SCPI fiscale, on peut retrouver la SCPI Pinel et la SCPI Malraux. Le dispositif fiscal dépend donc de l’investissement choisi.

SCPI Pinel

La SCPI Pinel achète des biens neufs et procure un avantage fiscal sur le montant investi de 15% sur 9 ans à partir du 01/01/2023. Il y a cependant des conditions pour investir sur la SCPI Pinel comme :

  • Le respect des plafonds de loyers des locataires,
  • Le plafonnement de l’investissement à 300 000 euros.

C’est la société de gestion qui s’occupe de trouver des locataires qui répondent aux critères du dispositif Pinel et la SCPI qui sélectionne les biens éligibles également.

SCPI Malraux

La SCPI Malraux s’appuie sur le dispositif d’Etat qui consiste à préserver le patrimoine immobilier français, en restaurant des biens en vue de les louer. Il permet une réduction sur le montant des travaux effectués dans les biens à hauteur de 400 000 euros sur 4 ans.

Comme la plupart des dispositifs de défiscalisation, il possède des conditions :

  • L’emplacement des biens doit respecter les zones prédéfinies par la loi Malraux,
  • Les travaux réalisés doivent être sous surveillance d’un architecte des bâtiments de France,
  • L’engagement de location est de 9 ans minimum
  • Le bien doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

La société de gestion va gérer la totalité des démarches en échange d’une rémunération.

SCPI de plus-value

Les SCPI de plus value, également appelées SCPI de capitalisation, ne confèrent ni rendement ni avantage fiscal. Elles ont vocation à être fortement valorisée dans le temps. Les épargnants investissent sur du long terme pour récupérer une plus-value à la revente de leurs parts.

Fiscalité des SCPI

Les SCPI de rendement confèrent des loyers donc elles sont imposées de la même façon que les revenus fonciers. L’imposition se fait en fonction de la tranche marginale d’imposition soit 11%, 30%, 41 ou 45%, auxquels on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%.

Un investisseur qui possède une tranche marginale d’imposition de 30% sera donc fiscalisé à 47,2%.

Attention, la fiscalité de la SCPI dépend de plusieurs variables : elle sera différente si l’investisseur est au régime réel ou au micro foncier. Les SCPI européennes seront également imposées différemment des SCPI françaises, généralement à la baisse.

Pour finir, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value bénéficient elles aussi d’un régime particulier.

Pour la déclaration fiscale, il est possible de se rapprocher de professionnels ou de contacter directement la SCPI .

Capital des SCPI pour la déclaration fiscale

On retrouve deux types de fonctionnement au sein des SCPI :

La SCPI à capital variable

La société de gestion ne définit pas le nombre de parts, les investisseurs peuvent souscrire et revendre leur part à tout moment. Avec la capitalisation des investisseurs, la société de gestion peut acheter des nouveaux bâtiments et faire des travaux, afin de garantir le taux de rendement prévisionnel annoncé aux investisseurs.

Toutes les personnes qui souscriront à des parts de SCPI se verront informer des arbitrages réalisés au cours de l’année. La SCPI a une obligation de transparence vis à vis de ses actionnaires. Elle se doit donc de renseigner les fiches techniques sur les immeubles possédés.

La SCPI à capital fixe

Elle détermine à l’avance le nombre de parts qui seront disponibles, et de nouvelles parts seront disponibles lorsqu’un ou plusieurs investisseurs déjà présents décidera de revendre ses parts ou que la société de gestion décidera d’une augmentation du capital de la SCPI.

Marché des SCPI

Il est possible pour chaque investisseur de choisir sa SCPI.

Selon une étude de l’Association de Société de Placement Immobilier, le marché est en augmentation constante au 31 décembre 2021. Sur le graphique ci-dessous, on remarque que la capitalisation des SCPI est également en croissance : on retrouve 78,6 milliards d’euros de capitalisation en 2021, contre 71.4% en 2020. On remarque donc l’appréciation de cet investissement dans le temps.

Capitalisation ses SCPI depuis 2010 en euros

Différentes classes d'actifs

On compte au 31 décembre 2021 209 SCPI différentes, on retrouve plusieurs classes d’actifs au sein de ces véhicules immobiliers, le principal restant l’investissement dans les bureaux à 62%.

Les différentes classes d'actifs au sein des SCPI

Les Français ont éprouvé de la méfiance vis à vis des bureaux après la crise sanitaire du Covid-19 et le développement du télétravail. Malgré cette méfiance, les SCPI ont conservé cet actif. Les bureaux n’ont effectivement pas déprécié, ils ont cependant évolué avec la création d’espaces plus ouverts.

Il est donc possible de choisir sa SCPI en fonction des actifs dont elle est composée. Certaines SCPI vont privilégier des classes d’actifs plus que d’autres : par exemple, les hospitalières vont principalement être composées de centres de santé et d’hôpitaux.

Zone géographique

De même, il est possible de choisir les zones géographiques, sans oublier que la fiscalité sera différente en fonction de la localisation des biens au sein de la SCPI.

Les actifs à l’étranger bénéficient de la fiscalité du pays où ils se trouvent. Dans le graphique ci-dessous, on remarque que les actifs se situent principalement en région parisienne. Les SCPI investissent principalement là où elles vont avoir des demandes de location.

Répartition géographique des SCPI

La SCPI au sein du patrimoine

Une acquisition de parts de SCPI est un atout dans la construction de son patrimoine immobilier. Le placement dans la pierre papier est un placement immobilier, donc considéré comme stable. L’immobilier, depuis des années, est au cœur du patrimoine des Français. Cette classe d’actifs varie très peu en tant de crise et ne subit pas autant de volatilité que les marchés financiers.

C’est un produit qui peut être intégré dans la stratégie patrimoniale, car il va permettre dans un premier temps de la diversification : les sociétés de gestion de SCPI proposent des parcs immobiliers relativement différents et sur tous les domaines. La majorité des SCPI possèdent des bureaux, mais on retrouve également des SCPI à thématique (santé, environnement, régions). L’actionnaire choisira celle qui lui correspond le mieux.

Avantages de la SCPI

La mutualisation des risques

L’un des avantages de cet investissement est la réduction des risques d’impayés. Quand on réalise un investissement locatif classique, si le locataire ne paie pas les loyers, cela devient vite problématique, alors que dans les SCPI, les locataires sont multiples et sélectionnés au préalable par la société de gestion. Si un des locataires ne paie pas des loyers, l’actionnaire percevra tout de même un rendement.

La diversification

Comme nous l’avons vu dans cet article, la SCPI est diversifiée par ses actifs, elle peut posséder plusieurs actifs dans des thématiques différentes, ce qui permet de diversifier au maximum son patrimoine tout en diluant le risque et en procurant des rendements intéressants.

La gestion déléguée

Le marché des SCPI est en augmentation depuis quelques années : la SCPI est attractive pour plusieurs raisons mais la principale est la gestion déléguée. En effet, l’épargnant ne s’occupe de rien. Il ajoute seulement le capital et empoche les rendements, c’est la société qui va s’occuper d’acheter les biens, de les restaurer si besoin, de sélectionner les locataires et de s’assurer que les loyers seront bien versés.

Capital de départ

L’avantage est également le capital de départ limité. Il est possible d’investir des petites sommes au sein d’une SCPI, bien que certaines sociétés exigent un minimum d’investissement (souvent 200 euros la part). Le besoin en apport peut donc être moins important, que ce soit à crédit ou comptant.

Les inconvénients de la SCPI

Frais de gestion

La SCPI comprend de nombreux avantages, mais en contrepartie il existe des inconvénients tels que les frais de gestion qui sont souvent élevés. Les frais importants correspondent au travail effectué par la société pour la gestion du bien.

La liquidité

La SCPI ne garantit pas la liquidité immédiate, il est donc préférable de l’appréhender comme un placement long terme au même titre qu’un achat de bien individuel.

L'imposition

Il faut savoir que détenir des parts de SCPI revient à détenir un bout d’immeuble, donc les parts de SCPI rentrent dans la base taxable de l’IFI.

La fiscalité des SCPI de rendement reste également un inconvénient : en effet les revenus locatifs sont lourdement imposés en France. Pour contourner cet inconvénient, la solution peut être de détenir des SCPI au sein du contrat assurance vie. En effet, cela permet de bénéficier des avantages fiscaux du contrat d’assurance vie et de ne pas être imposé sur les revenus locatifs.

Les risques liés à la SCPI

Comme tous les investissements, la SCPI ne garantit pas le capital ni les rendements, cependant grâce aux plusieurs centaines d’actifs qu’elle détient, elle mutualise les risques de carence locative.

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