SCPI en 2026 : Investir sereinement dans la pierre-papier

Le contexte actuel du marché immobilier

Le marché immobilier français sort d’une phase de correction : les prix ont reculé en 2023‑2024, notamment sur le parc ancien, avant de se stabiliser en 2025.
Cette stabilisation s’accompagne d’un rebond des volumes de transactions : au 3ᵉ trimestre 2025, les ventes d’appartements ont progressé de +8,1 % et celles de maisons de +10,1 % vs 2024.
Par ailleurs, le pouvoir d’achat immobilier connaît une amélioration : au 1ᵉʳ trimestre 2025, pour une même mensualité, les acquéreurs peuvent obtenir en moyenne 8 % de surface supplémentaire.
Cependant, le contexte reste fragile : le PIB devrait croître lentement (0,7-0,8 % en 2025-2026, selon les dernières estimations économiques), le pouvoir d’achat stagner, et le chômage pourrait remonter.

Évolutions attendues pour 2026

• Volumes & transactions : on anticipe environ 960 000 transactions en 2026, signe d’une reprise modérée du marché.

• Prix immobiliers : hausse modérée prévue, de l’ordre de +2 % à +3 % selon les zones et segments.

• Taux de crédit : les taux d’intérêt pourraient se stabiliser autour de 3,0 % à 3,2 % en moyenne, certains profils pouvant emprunter plus cher.

• Segments porteurs & contraintes : la pression locative reste forte dans les zones tendues ; les critères énergétiques / réglementaires et la transition écologique pèseront de plus en plus sur les choix (normes, rénovation).

• Retour à l’équilibre plus que boom : 2026 est souvent présenté comme une année de « normalisation », sans euphorie mais avec des conditions plus stables pour les acteurs de l’immobilier.

Performances passées et tendances actuelles (2024-2025)

Les SCPI ont montré en 2024-2025 une stabilité relative des revenus malgré un contexte économique et immobilier volatil. Le taux de distribution moyen s’est situé autour de 4,5 à 4,7 %, avec des écarts importants selon le type de SCPI (de rendement, fiscales, thématiques ou européennes). La collecte a repris (+15 % sur le 1er semestre 2025), signe d’un retour de confiance des investisseurs. Ces chiffres confirment que les placements en SCPI restent attractifs pour générer des revenus réguliers et constituer un patrimoine immobilier diversifié.

Facteurs influençant les rendements futurs

Plusieurs facteurs clés détermineront les rendements futurs des SCPI en 2026 et au-delà :

• Contexte immobilier et économique : évolution des prix, taux d’intérêt, demande locative et inflation influencent directement les revenus des actifs.

• Qualité et diversification des actifs : la répartition entre bureaux, commerces, logistique, santé ou Europe affecte le risque et le rendement.

• Gestion et stratégie de la société de gestion : acquisition d’actifs, politique de distribution et frais de gestion impactent la performance nette pour les investisseurs.

• Évolutions fiscales : projets de loi comme le PLF 2026, exonération des plus-values ou allégement IFI peuvent améliorer le rendement net et la rentabilité globale.

• État du marché secondaire : la liquidité des parts peut influencer la valorisation et la performance patrimoniale à long terme.

En résumé, le rendement futur des SCPI dépendra d’une combinaison de facteurs économiques, immobiliers et fiscaux, ainsi que de la sélection des sociétés de gestion et des types de SCPI.

Impact du projet de loi de finances 2026

Le projet de loi de finances 2026 (PLF 2026) pourrait influencer directement le marché immobilier et les placements en SCPI. Parmi les pistes étudiées : l’instauration d’un amortissement fiscal pour les bailleurs et une exonération des plus-values immobilières après 20 ans de détention. Ces mesures, encore à l’étude au Parlement, visent à encourager l’investissement à long terme et à redonner confiance aux épargnants. Si elles sont confirmées, elles renforceraient la performance nette et la stabilité des SCPI de rendement.

Les revenus locatifs et plus-values

Les revenus locatifs versés par une SCPI proviennent des loyers encaissés sur les actifs immobiliers détenus. Ils sont considérés comme des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Dans un contexte de hausse des taux et de fiscalité accrue, l’amortissement prévu par le PLF 2026 pourrait réduire la base imposable et améliorer le rendement net pour les investisseurs particuliers.
Concernant les plus-values, l’exonération totale après 20 ans encouragerait une vision patrimoniale longue et limiterait la spéculation à court terme.

L'IFI et les SCPI

Les parts de SCPI entrent actuellement dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). car elles représentent un patrimoine immobilier indirect. Le PLF 2026 pourrait toutefois introduire un allègement fiscal pour les biens loués sur la durée, voire une exclusion partielle pour certains investissements locatifs. Une telle mesure rendrait la détention de parts de SCPI plus attractive pour les investisseurs fortunés, notamment dans le cadre d’une stratégie de diversification patrimoniale.

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement, qui incluent souvent une composante européenne, investissent dans des bureaux, commerces, logistique ou santé, en France comme à l’étranger.  investissent principalement dans des bureaux, commerces et locaux professionnels en France et en Europe. Elles visent un revenu régulier distribué sous forme de loyers et conviennent à ceux recherchant un placement stable et diversifié. Les SCPI européennes présentent un avantage fiscal notable : les revenus sont soumis à la fiscalité du pays d’origine — souvent plus favorable — avant d’être ajustés en France via les conventions fiscales internationales. Cela améliore le rendement net pour l’investisseur.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales offrent un avantage fiscal spécifique, comme la réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un engagement de détention longue. Elles investissent souvent dans le logement neuf ou rénové et ciblent des dispositifs comme Malraux ou Déficit Foncier, (le dispositif Pinel étant désormais clos). Les nouvelles SCPI fiscales se recentrent donc sur la rénovation et la réhabilitation de logements anciens, notamment dans des zones urbaines patrimoniales.

SCPI européennes

Les SCPI européennes investissent dans des immeubles situés hors de France, principalement en Allemagne, Espagne ou Europe du Nord. Elles permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille à l’international, de réduire le risque France et d’accéder à des actifs immobiliers performants à l’étranger. Les revenus distribués sont soumis à la fiscalité française, parfois après prise en compte de conventions fiscales internationales, ce qui peut influencer le rendement net.

SCPI thématiques (santé, logistique, etc.)

Les SCPI thématiques ciblent des secteurs spécifiques à forte demande, comme la santé, la logistique, les data centers ou l’éducation. L’objectif est de profiter de tendances de marché porteurs, offrant un potentiel de valorisation du capital en plus de revenus réguliers. Elles conviennent aux investisseurs souhaitant combiner performance, diversification sectorielle et exposition à des segments immobiliers spécialisés à fort potentiel de croissance.

Diversification du patrimoine

Investir dans une SCPI permet de répartir son patrimoine sur différents types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, résidentiel), ce qui réduit le risque lié à un seul bien ou marché.

Revenus potentiels réguliers

Les SCPI distribuent régulièrement des revenus issus des loyers perçus, offrant une source de revenu complémentaire stable pour les épargnants.

Accessibilité et ticket d'entrée réduit

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, il est possible de souscrire des parts de SCPI avec un montant relativement faible, ce qui rend ce placement accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.

Gestion déléguée par des professionnels

La société de gestion s’occupe de l’acquisition, de la location et de l’entretien des immeubles, libérant l’investisseur des contraintes de gestion quotidienne.

Risque de perte en capital

Comme tout placement, investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. La valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la qualité des actifs détenus.

Risque de liquidité

La revente des parts de SCPI peut être plus lente que pour d’autres placements financiers, car le marché secondaire est limité et dépend de la demande.

Risques locatifs et immobiliers

Les revenus distribués dépendent de l’occupation des immeubles et de la solvabilité des locataires. Des vacances prolongées ou des impayés peuvent réduire la performance attendue.

Frais de souscription et de gestion

L’investissement en SCPI implique des frais d’entrée et des frais de gestion annuelle, qui réduisent le rendement net pour l’investisseur.

Critères de sélection essentiels

Pour choisir une SCPI, il est important de considérer plusieurs critères essentiels : la qualité des actifs, le taux d’occupation, la société de gestion, le rendement passé et les frais appliqués. Ces éléments permettent d’évaluer la performance potentielle et le risque associé à votre investissement immobilier.

L'importance de la diversification de votre portefeuille SCPI

La diversification est un facteur clé pour sécuriser votre portefeuille SCPI. Répartir ses investissements entre différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique), zones géographiques et types de SCPI réduit l’exposition aux risques locatifs et aux fluctuations du marché immobilier, tout en optimisant les revenus potentiels.

Les points clés à retenir

Investir dans des SCPI permet de bénéficier d’un placement immobilier accessible avec un ticket d’entrée réduit, de revenus potentiels réguliers, et d’une diversification du patrimoine. Il faut toutefois garder à l’esprit les risques : perte en capital, liquidité limitée, risques locatifs et frais de gestion. La sélection des sociétés de gestion et la qualité des actifs restent déterminantes pour la performance.

Recommandations pour un investissement réussi

Pour un investissement SCPI réussi, il est conseillé de :

• Diversifier les types de SCPI (rendement, fiscales, européennes, thématiques) et les zones géographiques.

• Évaluer le rendement historique, le taux d’occupation et la gestion déléguée.

• Privilégier un horizon long terme pour profiter de la stabilité des revenus et optimiser la fiscalité.

• Suivre l’évolution du marché immobilier et les changements législatifs (PLF 2026, IFI, plus-values).