Il existe aujourd’hui en France de nombreux dispositifs permettant de réduire son impôt sur le revenu.

L’objectif de l’État, par la mise en place de ces dispositifs de défiscalisation est d’inciter les Français à investir dans les secteurs nécessaires au soutien et au développement de l’économie française, à la société elle-même ou encore à la conservation du patrimoine historique français.

Il n’est cependant pas toujours facile de s’y retrouver et de tous les comprendre.

Nos clients et prospects sont nombreux à nous questionner sur l’éventail des possibilités de défiscalisation : c’est pourquoi nous avons créé ce guide synthétique dans lequel nous vous expliquons tous les dispositifs de défiscalisation qui permettent de réduire ses impôts en 2020.

Nous parlerons de :

  • la loi Pinel
  • la loi Censi Bouvard
  • la loi Girardin industrielle
  • la loi Malraux
  • la loi monument historique
  • la loi Denormandie
  • le déficit foncier
  • les Sofica
  • les FIP
  • les FCPI
  • les investissements dans les PME
  • le PERP / PER

 

La loi Pinel

 

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Pinel ?

Il s’agit du dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu. Il permet d’acquérir un bien immobilier destiné à la location nue au titre de la résidence principale.

Pour inciter les Français à investir dans l’immobilier et aussi créer des logements, l’État octroie en contrepartie une réduction d’impôt.

Les logements concernés sont les logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2014. La loi Pinel succède au dispositif Duflot et est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021.

 

Comment ça marche la loi de défiscalisation Pinel ?

La loi Pinel permet de défiscaliser en offrant une réduction d’impôt correspondant à un pourcentage du montant de l’investissement réalisé et fonction de la durée d’engagement.

Ainsi, la réduction d’impôt est de :

  • 12% du montant de l’investissement immobilier pour 6 ans d’engagement de location.
  • 18% du montant de l’investissement immobilier pour 9 ans d’engagement de location.
  • 21% du montant de l’investissement immobilier pour 12 ans d’engagement de location.

 

La loi est plafonnée à deux investissements par année d’achèvement des travaux et dans une limite de 300 000€. La défiscalisation n’est possible que jusqu’à 5 500€/m². L’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.

 

Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt maximale de 63 000€.

 

L’investissement doit être réalisé dans des zones présentant une tension locative, c’est-à-dire les zones A, A BIS, B1.

Le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyer en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Il est aussi impératif de respecter des plafonds de ressources du locataire.

Le bien doit etre loué au plus tard dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

 

Le logement doit donc être loué nu au titre de la résidence principale pendant une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Cependant, aucune remise en cause des avantages fiscaux n’est effectuée si la revente intervient avant ce terme, si l’investisseur ou l’un des deux époux :

  • est atteint d’une invalidité correspondant au code de la sécurité sociale
  • décède
  • est licencié.

 

Pour en savoir plus sur la loi Pinel : les avantages, les contreparties, les plafonds de loyers, les plafonds de ressources, etc. Consultez notre guide de la loi Pinel

 

La loi Censi Bouvard

 

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Censi Bouvard ?

La loi Censi Bouvard est un dispositif  qui permet d’investir dans un bien neuf destiné à la location meublée dans des résidences de services de différents secteurs :

  • résidences étudiantes
  • résidences sénior
  • Ephad

Depuis le 1er janvier 2016, les résidences de tourisme et les résidences affaires ne sont plus éligibles.

 

 

Comment fonctionne la loi de défiscalisation Censi Bouvard ?

Le dispositif Censi Bouvard offre des réductions d’impôt correspondant à un pourcentage du montant hors taxe de l’investissement immobilier réalisé.

Pour un logement acquis dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation depuis le 1er janvier 2012, le taux de réduction d’impôt est de 11 % du montant d’investissement, étalé sur 9 ans.

Dans le cadre de la loi Censi Bouvard, le plafond d’investissement est fixé à 300 000€ par an sur une ou plusieurs acquisitions.

Un des avantages de cette loi de défiscalisation : elle permet le report de l’avantage fiscal pendant 6 ans si le montant d’impôt payé est inférieur au montant de la réduction d’impôt obtenu grâce à l’investissement.

Second avantage de ce dispositif  : le fait d’acheter le bien immobilier hors taxe, c’est-à-dire de bénéficier d’une réduction de 20% sur son prix d’acquisition.

Cependant, pour pouvoir bénéficier de la récupération de la TVA, la résidence doit impérativement proposer à ses occupants trois des quatre services suivants :

  • l’accueil
  • la blanchisserie
  • le ménage
  • le petit-déjeuner.

 

La loi de défiscalisation Girardin industrielle

 

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Girardin industrielle ?

La Loi Girardin Industrielle est un dispositif défiscalisant qui a pour objectif de soutenir l’économie locale des DOM-TOM. Il s’agit très exactement d’investir pour aider les entreprises locales à financer le matériel nécessaire à leur exploitation que leur activité soit industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.

 

Comment ça marche la loi de défiscalisation Girardin industrielle ?

Elle permet de réaliser une opération de défiscalisation que l’on appelle « one shot ». Le contribuable investit en année N pour bénéficier de l’avantage fiscale en année N.

La loi Girardin industrielle permet de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt important allant de 44,12 % à 61,77 %.

Cet investissement se matérialise généralement par une souscription au capital d’une structure sociétale : Société par Actions Simplifiée (SAS) ou d’une SNC (société en nom collectif)

Il est impératif d’effectuer le versement et la souscription des parts avant le 31 décembre de l’année pour bénéficier de la réduction d’impôt au titre des revenus de l’année N.

La durée de conservation des titres de la société pour l’investisseur est limitée à 5 ans. Les entreprises locales exploitant le matériel sont contraintes à respecter cette même durée.

Le matériel productif doit être éligible à cette loi. L’engagement de location du matériel productif est de 5 ans.

L’investisseur a l’obligation de rétrocéder une partie de l’avantage fiscal à l’exploitant local à hauteur d’environ 56% de celui-ci.

 

La loi de défiscalisation Malraux

 

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif défiscalisant qui a pour objectif de conserver et de valoriser le patrimoine historique français par la restauration des immeubles anciens situés dans certaines zones bien précises :

  • les sites patrimoniaux remarquables
  • les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
  • les zones concernées par le plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine
  • les quartiers anciens dégradés
  • les quartiers conventionnés NOPNRU.

 

 Comment fonctionne la loi de défiscalisation Malraux ?

La dispositif Malraux octroie une réduction d’impôt qui se calcule non pas sur le prix de l’acquisition foncière, mais sur le montant des travaux de restauration engagés.

Le montant de la réduction d’impôt auquel donne droit la loi Malraux s’étend de 22 à 30%, et est fonction de la zone d’investissement.

La défiscalisation est de 30% du montant des travaux si l’investissement immobilier est réalisé dans :

  • les SPR (sites patrimoniaux remarquables) avec un plan de sauvegarde et de remise en valeur (PSMV) approuvé
  • un quartiers anciens dégradés
  • les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé conventionné (Nouveau programme national de renouvellement urbain)

La défiscalisation est de 22% des dépenses de travaux de restauration engagées pour les immeubles situés dans :

  • les sites patrimoniaux remarquables (SPR) faisant l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
  • les sites patrimoniaux remarquables (SPR) dont les travaux de rénovation sont reconnus d’utilité publique

Entrent dans la base de calcul de la défiscalisation toutes les dépenses de restauration complète autorisées par le permis de construire.

Pour que l’opération soit éligible à la défiscalisation, les travaux doivent s’achever au plus tard au 31 décembre de la troisième année qui suit la date d’obtention du permis de construire.

La loi concerne les immeubles destinés à la location nue au titre de l’habitation principale.

Le propriétaire bailleur doit louer le bien pendant au moins 9 ans et la location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Les dépenses de travaux sont plafonnées à 400 000€ sur 4 ans. Ce qui permet de générer un gain d’impôt maximum de 120 000€. Le gain fiscal de chacune de ces 4 années se calcule en prenant en compte le montant des travaux réalisés sur l’année.

La loi Malraux donne la possibilité de reporter l’excédent de réduction d’impôt sur les 3 années suivantes.

En plus de la réduction d’impôt de 30% du montant des travaux, la loi permet de pratiquer le déficit foncier en déduisant les intérêts d’emprunts et assimilés des revenus fonciers. Ainsi, cela va faire baisser le revenu déclaré, et mécaniquement faire baisser le montant de l’impôt dû.

Autre intérêt de ce dispositif  : il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

 

La loi de défiscalisation monument historique

 

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation monument historique ?

La loi monument historique concerne, comme son nom l’indique les monuments classés « monuments historiques et inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques » ou ayant reçu le label « Fondation du patrimoine » et pour lesquels des travaux de rénovation ou de conservation sont à entreprendre.

 

Comment fonctionne la loi de défiscalisation monument historique ?

Toutes les charges liées à l’acquisition sont déductibles des revenus fonciers puis du revenu global sans aucune limite de montant.

On entend par charge tous les travaux d’entretien et de rénovation, de réparation, tous les frais annexes tels que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, etc.

L’avantage fiscal est directement lié à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le taux de défiscalisation sera important et plus l’opération est intéressante.

En contrepartie, le propriétaire s’engage à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de la date de signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Le propriétaire doit s’engager à mettre le bien en location nue au moins jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit la dernière imputation sur le revenu global des charges déductibles.

MONUMENTS HISTORIQUES

La loi de défiscalisation Denormandie

 

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Denormandie ?

Le dispositif Denormandie concerne les investissements dans les immeubles anciens réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du prix d’acquisition global.

 

Comment fonctionne la loi de défiscalisation Denormandie ?

La loi Denormandie permet de bénéficier d’un avantage fiscal similaire à celui de la loi Pinel, c’est-à-dire :

  • 12% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 6 ans d’engagement de location.
  • 18% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 9 ans d’engagement de location.
  • 21% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 12 ans d’engagement de location.

On entend par prix de revient : le prix de l’acquisition, le montant des frais d’acquisition et des travaux.

Les travaux de rénovation éligibles à ce dispositif sont les suivants :

  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des habitations,
  • la réalisation d’économies d’énergie,
  • la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement d’annexes.

Les travaux portant sur des équipements d’agrément sont exclus.
À l’issue des travaux, on doit noter un gain de performance et de consommation énergétique. Celle-ci doit être au maximum de 331 kWh/m²/an.

Les travaux doivent être achevés au plus tard avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien immobilier.

L’investissent doit être réalisé dans les centres villes des communes dont l’habitat a un besoin marqué de réhabilitation.

Les plafonds d’investissement sont les mêmes que ceux de la loi Pinel à savoir 300 000€ et deux logements par année d’achèvement des travaux.

La défiscalisation n’est possible que jusqu’à 5 500€/m². L’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.

Le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Le bien doit etre loué au plus tard dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Le dispositif Pinel Denormandie entre bien dans le calcul du plafond des niches fiscales.

 

Le déficit foncier

 

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est le mécanisme par lequel nous allons déduire des revenus fonciers toutes les charges liées à l’investissement immobilier pour ainsi annuler tout ou partie du bénéfice taxable.

Il ne s’agit pas dans ce dispositif défiscalisant de réduction d’impôt directe mais de déduction sur le revenu : c’est-à-dire que le principe est de faire baisser le montant déclaré pour faire baisser le montant d’impôt à payer.

 

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le régime concerne les revenus fonciers d’habitation, de bureaux ou de locaux professionnels. Les locaux doivent être loués nus. Il n’y a pas dans ce dispositif de défiscalisation d’engagement de location à respecter.

L’imputation se pratique sur les revenus fonciers sans aucune limite, puis sur le revenu global jusqu’à 10 700€.

Les dépenses qui entrent dans le calcul du déficit foncier sont les suivantes :

– les intérêts d’emprunt et assimilés

ACHAT IMMOBLIER DANS sci

Les SOFICA

 

Qu’est-ce que le SOFICA ?

Les SOFICA sont des sociétés anonymes soumises à l’impôt sur les sociétés.

Ce sont des sociétés d’investissement dédiées à la collecte de fonds pour le financement d’œuvres audiovisuelles et cinématographiques agréées.

Il est possible d’investir dans des parts de ces sociétés et de bénéficier en contrepartie d’un avantage fiscal.

 

Comment fonctionne la défiscalisation avec les SOFICA ?

Investir dans une SOFICA donne droit à une défiscalisation qui correspond à un pourcentage du montant investi.

  • 36 % du montant investi si la société s’engage à réaliser au minimum 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de production avant le 31 décembre de l’année qui suit la souscription.
  • 48 % du montant investi lorsque la société réalise au minimum 10 % de ses investissements dans le capital de sociétés avant le 31 décembre de l’année qui suit la souscription et qu’elle s’engage à consacrer au plus tard un an après sa création :
    • au minimum 10 % des investissements à des dépenses de développement d’œuvres audiovisuelles de fiction, de documentaire et d’animation au format séries réalisées par les sociétés auxquelles la société a souscrit ;
    • ou au minimum 10 % des investissements à des versements réalisés par contrats d’association à la production, en contrepartie de l’acquisition de droits portant exclusivement sur des recettes d’exploitation des œuvres cinématographiques ou audiovisuelles à l’étranger.

Le plafond de dépenses donnant droit à la défiscalisation est de 18 000€ par an et 25% du revenu net global.

L’investisseur a l’obligation de conserver les parts au moins jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit la souscription.

 

La défiscalisation grâce à l’investissement dans les PME

Comment défiscaliser grâce à l’investissement dans les PME ?

En contrepartie de votre participation au financement des petites et moyennes entreprises françaises, l’Etat octroie une réduction d’impôt de 18% du montant d’investissement.

Le plafond du montant de versement annuel entrant dans le calcul de la réduction d’impôt est de 9 000€ pour un célibataire ou de 18 000€ pour les couples mariés et pacsés.

Il est possible de reporter l’excédent de ce plafond des 9 000€ ou 18 000€ pendant 4 ans.

La réduction d’impôt entre dans le calcul du plafond des niches fiscales. Il est possible de reporter l’excédent pendant les 5 années suivantes.

L’investisseur doit d’engager à conserver les parts pendant au moins 5 ans.

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal pour les revenus au titre de l’année N, il est impératif de verser les fonds au plus tard le 31 décembre de la même année.

Calcul déficit foncier

La défiscalisation grâce à l’investissement dans les FIP

 

Comment défiscaliser grâce aux FIP ?

La défiscalisation est possible en investissant dans un fonds d’investissement de proximité.

Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction du type de FIP. Ainsi, elle s’élève à :

– 18% dans un fond d’investissement de proximité classique

– 38% dans un fond d’investissement de proximité Corse

– 38% également dans un fonds d’investissement de proximité DOM-TOM.

Le plafond du montant de versement annuel entrant dans le calcul de la réduction d’impôt est de 12 000€ pour un célibataire ou de 24 000€ pour les couples mariés et pacsés.

Le surplus n’est pas reportable sur les années suivantes.

 

Le montant maximal de réduction d’impôt annuelle octroyée est de :

  • dans le cadre du FIP Classique :
  • 2 160 € pour les célibataires
  • 4 320 € pour les couples mariés ou liés par un PACS soumis à une imposition commune
  • dans le cadre du FIP Corse :
    • 4 560 € pour les célibataires
    • 9 120 € pour les couples mariés ou liés par un PACS soumis à une imposition commune
  • dans le cadre des FIP DOM-TOM :
    • 4 560 € pour les célibataires
    • 9 120 € pour les couples mariés ou liés par un PACS soumis à une imposition commune

 

L’avantage fiscal obtenu dans le cadre de ce dispositif entre dans le calcul du plafond des niches fiscales qui, pour rappel, s’élève à 10 000€.

Le surplus n’est pas reportable les années suivantes.

 

L’investisseur doit s’engager à conserver les parts pendant les 5 années qui suivent la date de la souscription au minimum.

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal sur les revenus au titre de l’année N, il est impératif de verser les fonds au plus tard le 31 décembre de cette même année.

 

La défiscalisation grâce à l’investissement dans les FCPI

 

Comment défiscaliser grâce aux FCPI ?

Investir dans les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) donne droit à une réduction d’impôt.

L’avantage fiscal s’élève à 18% du montant investi.

La limite de versement annuel pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est de 12 000€ pour les célibataires et 24 000€ pour les couples mariés ou pacsés avec une imposition commune.

Cet avantage est concerné par le plafond des niches fiscales de 10 000€. L’excédent n’est pas reportable.

L’investisseur s’engage à conserver les parts pendant au mois 5 ans à compter de la date de souscription.

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal sur les revenus au titre de l’année N, il est impératif de verser les fonds au plus tard le 31 décembre de cette même année.

 

La défiscalisation grâce au PER

 

Qu’est-ce que le PER ?

Le PER est dispositif d’épargne retraite qui vient remplacer l’ancien PERP (plan épargne retraite populaire).

 

Comment défiscaliser grâce au PER ?

Ce dispositif ne permet pas de réduire ses impôts de manière directe mais grâce au mécanisme de déduction sur le revenu.

En effet, les versements effectués sur un PER individuel ou collectif sont déductibles des revenus. Le plafond autorisé de déduction est de 10% des revenus professionnels de l’année précédente.

Il faut respecter un plafond de de 32 419 € pour les versements effectués en 2020.

 

Attention cependant, au moment de la sortie en capital, ces versements seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi, vous serez fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition dans laquelle vous vous trouvez à la sortie.

 

Les plus-values seront quant à elles, soumises au prélèvement forfaitaire obligatoire unique (PFU).

Lors d’une sortie en rentes, celles-ci seront assujetties la taxation du barème progressif, après abattement de 10%.

 

Simulateur Défiscalisation 2020

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