01
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Ce nouveau cadre fiscal s’adresse aux propriétaires bailleurs souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un levier d’optimisation fiscale.
Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Jeanbrun ne propose pas une réduction d’impôt directe. Elle permet plutôt d’appliquer un amortissement fiscal sur le bien immobilier, ce qui réduit progressivement l’assiette imposable des revenus fonciers.
En pratique, une partie de la valeur du logement est déduite chaque année des revenus locatifs, ce qui diminue le montant d’impôt à payer.
Nouveauté majeure : ce mécanisme rend l’amortissement accessible à la location nue, alors qu’il était jusqu’ici historiquement réservé à la location meublée (LMNP).
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Pourquoi ce dispositif a-t-il été créé ?
Ce mécanisme fiscal poursuit trois objectifs économiques et immobiliers clairs. Pendant plusieurs années, la loi Pinel a été le principal outil de défiscalisation, avant de montrer ses limites : coût budgétaire élevé, effets inflationnistes sur les prix, efficacité discutée.
Objectif 1
Relancer l’investissement locatif
Dans un contexte post-Pinel et de hausse des taux, le marché de la construction neuve s’est considérablement contracté.
Objectif 2
Favoriser l’accès au logement
Des loyers encadrés et des plafonds de ressources des locataires pour orienter l’offre vers les ménages modestes.
Objectif 3
Encourager la vision patrimoniale
Inciter les propriétaires à conserver leurs biens sur la durée, dans une logique de construction de patrimoine long terme.
Pinel → Jeanbrun : le changement de paradigme
Loi Pinel
Réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat — avantage immédiat mais limité dans le temps.
Loi Jeanbrun
Amortissement du bien sur plusieurs années — logique patrimoniale de long terme, plus favorable aux hauts revenus.
03
Qui peut bénéficier du statut de bailleur privé ?
Ce statut s’adresse principalement aux particuliers souhaitant acquérir un logement destiné à la location nue. Pour en bénéficier, quatre conditions cumulatives doivent être respectées :
1
Acquérir un logement éligible au dispositif
Neuf, VEFA ou ancien avec travaux de rénovation lourde.
2
S’engager à louer pendant une durée minimale
Un engagement de 9 ans minimum sans interruption est requis.
3
Respecter les plafonds de loyers et de ressources
Les loyers et les revenus du locataire doivent rester sous les seuils réglementaires selon la zone et le niveau choisi.
4
Louer en résidence principale du locataire
Locations saisonnières, résidences secondaires et locations à la famille sont exclues.
04
Quels logements sont éligibles ?
Tous les biens immobiliers ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif. La loi prévoit des critères précis afin de cibler les logements répondant aux besoins du marché locatif.
✓ Biens éligibles
●
Logements neufs ou VEFA
Situés dans un immeuble collectif, destinés à la résidence principale du locataire.
●
Logements anciens avec rénovation lourde
Travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, améliorant significativement la qualité et les performances énergétiques.
✗ Biens exclus
—
Locations meublées
—
Logements loués à un membre de la famille
—
Biens utilisés comme résidence secondaire
05
Comment fonctionne l’amortissement fiscal ?
Le cœur du dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement immobilier : chaque année, une fraction de la valeur du bien est déduite des revenus locatifs, réduisant ainsi le revenu imposable.
Décomposition du prix d’acquisition
Terrain
Non amortissable
Bâti
Amortissable — base de calcul des déductions annuelles
Taux d’amortissement annuel — logements neufs
Principe clé : plus le loyer est encadré (et donc bas), plus l’avantage fiscal est élevé. C’est la philosophie du dispositif : récompenser l’investisseur qui fait un effort social. L’amortissement est calculé au pro rata temporis de l’année d’acquisition.
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06
Quels sont les bénéfices fiscaux concrets ?
L’amortissement agit avant le calcul de l’impôt — ce qui génère un avantage fiscal plus puissant qu’une simple réduction d’impôt pour les investisseurs fortement imposés.
Déficit foncier renforcé
Lorsque les charges et l’amortissement dépassent les revenus locatifs, un déficit foncier est généré. Ce déficit peut être imputé :
10 700 €
Plafond de base imputable sur le revenu global par an
21 400 €
Plafond majoré en cas de travaux de rénovation énergétique importants
Le dispositif prévoit trois catégories (intermédiaire, sociale, très sociale), chacune correspondant à des plafonds de loyers et de ressources spécifiques, avec un niveau d’avantage fiscal proportionnel à l’effort social consenti.
07
Exemple concret : combien peut-on économiser ?
Simulation indicative — logement neuf, location intermédiaire, investisseur à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
La loi Jeanbrun est-elle adaptée à votre situation ?
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L’avenir est un projet à entreprendre ensemble.
