Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est une mesure de défiscalisation immobilière créée pour encourager les investisseurs à rénover des logements anciens situés dans des villes engagées dans un programme de revitalisation. Contrairement à la loi Pinel, centrée sur l’immobilier neuf, la loi Denormandie s’applique exclusivement à l’ancien, à condition de réaliser des travaux importants destinés à améliorer la qualité du logement et sa performance énergétique.

Ce dispositif permet ainsi de réduire l’impôt des investisseurs qui achètent un bien ancien, le rénovent, puis le mettent en location sous conditions de plafonds de loyers et de ressources du locataire. En soutenant la réhabilitation d’immeubles anciens, la loi Denormandie contribue à moderniser le patrimoine immobilier français, lutter contre l’habitat dégradé et dynamiser les zones et communes concernées.

Objectifs du dispositif Denormandie

Le Denormandie a été conçu pour répondre à trois enjeux majeurs du marché immobilier :

1. Rénover l’ancien pour améliorer l’offre locative

En imposant un certain niveau de travaux éligibles, la loi incite les investisseurs à moderniser des logements anciens, souvent énergivores ou dégradés. L’objectif est d’améliorer la performance énergétique, le confort et la qualité de vie des futurs locataires.

2. Soutenir les villes engagées dans une revitalisation

Le dispositif cible des communes ou zones intégrées dans des programmes tels qu’Action Cœur de Ville ou les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT), auxquelles certaines zones de Paris, dont des secteurs du 4ᵉ arrondissement, peuvent être rattachées. L’idée : encourager le retour d’habitants, dynamiser le commerce local et valoriser le patrimoine immobilier existant.

3. Favoriser l’investissement locatif responsable

En encadrant les loyers, les ressources des locataires et la durée d’engagement, le dispositif vise un équilibre social. Il offre des avantages fiscaux attractifs tout en garantissant des loyers accessibles dans les quartiers concernés.

Principe de fonctionnement : rénovation et location dans l’ancien

Le fonctionnement du dispositif Denormandie repose sur un triptyque clair : acheter – rénover – louer.

1. Achat d’un logement ancien dans une zone éligible

L’investisseur acquiert un logement ancien situé dans une ville participante au programme. La localisation est un critère essentiel, et l’éligibilité doit être vérifiée au cas par cas, en particulier pour des secteurs spécifiques du 4ᵉ arrondissement de Paris.

2. Réalisation de travaux représentant au moins 25 % du prix d’achat

Pour être éligibles, les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux) et viser l’amélioration du bien : rénovation énergétique, modernisation, redistribution des surfaces, remise aux normes, etc. Ces travaux constituent le cœur du dispositif.

3. Mise en location sous conditions

Une fois rénové, le logement doit être loué pendant une durée allant de 6 à 12 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires similaires à ceux du Pinel. C’est cet engagement locatif qui ouvre droit à la réduction d’impôt, proportionnelle à la durée de location.

Ce mécanisme permet aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal tout en contribuant à la modernisation du parc immobilier local, particulièrement pertinent dans un territoire au patrimoine ancien comme le 4ᵉ arrondissement de Paris.

Le 4ᵉ arrondissement de Paris est-il éligible à la loi Denormandie ?

La question de l’éligibilité du 4ᵉ arrondissement de Paris au dispositif Denormandie revient souvent, notamment chez les investisseurs souhaitant réaliser un investissement locatif dans un secteur recherché combinant dynamisme, patrimoine ancien et forte demande de logements.
Pour comprendre si ce territoire fait partie des communes éligibles, il est indispensable de revenir aux critères officiels du dispositif.

Critères d’éligibilité des communes au dispositif Denormandie

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, l’éligibilité Denormandie ne dépend pas d’une classification en zones A, B ou C, ni du niveau de tension du marché immobilier.
Elle repose sur deux conditions précises :

1. La commune doit être intégrée au programme Action Cœur de Ville

Ce programme national vise à moderniser et revitaliser les centres des 222 villes moyennes sélectionnées.
Paris, capitale, n’en fait pas partie, ce qui élimine cette première catégorie.

2. Ou la commune doit être engagée dans une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT)

Les ORT permettent à une ville ou un ensemble de communes de contractualiser un projet de rénovation urbaine.
Certaines métropoles majeures y sont partiellement intégrées selon les périmètres définis par les municipalités et les services de l’État.

➡️ C’est donc via ce second critère — l’ORT — que certains quartiers de Paris peuvent potentiellement entrer dans le dispositif.

Exemple (général)

Une ville comme Bordeaux n’est pas dans Action Cœur de Ville, mais certaines zones spécifiques peuvent entrer en Denormandie si elles sont incluses dans une ORT.
La logique pourrait, en théorie, s’appliquer à Paris.

Action Cœur de Ville et ORT : quelle place pour Paris 4 ?

Action Cœur de Ville

Comme indiqué, ce programme exclut Paris en raison de sa taille, de sa démographie et de son statut métropolitain.
Il ne peut donc jamais être un fondement d’éligibilité pour le 4ᵉ arrondissement.

Opération de Revitalisation du Territoire (ORT)

Les ORT sont plus souples. Elles permettent aux municipalités d’identifier un périmètre précis où l’objectif est de :

• dynamiser le centre-ville,
• améliorer le cadre de vie,
• réhabiliter des logements anciens,
• favoriser une offre locative plus accessible.

Paris a engagé plusieurs démarches de revitalisation urbaine, notamment autour de secteurs en mutation ou présentant un parc immobilier ancien.
Toutefois, ces opérations ne sont pas automatiquement reconnues comme des ORT dans le cadre fiscal Denormandie.

Cas concret : un investissement dans le Marais

Un investisseur souhaitant acheter un appartement ancien dans le Marais (Paris 4) pour le rénover pourrait croire que la richesse patrimoniale du quartier suffit à rendre le bien éligible.
➡️ Ce n’est pas le cas : seule l’inscription du périmètre dans une ORT validée par l’État ouvre droit au Denormandie.

Vérifier l’éligibilité du 4ᵉ arrondissement de Paris

À ce jour, et selon les informations publiées par l’État, le 4ᵉ arrondissement de Paris n’est pas éligible au dispositif Denormandie.
Aucun secteur du 4ᵉ ne figure dans la liste officielle des communes ou zones classées Action Cœur de Ville ou ORT reconnues fiscalement pour le Denormandie.

Pourquoi le 4ᵉ arrondissement n’est pas éligible ?

• Son marché immobilier est très tendu et orienté « premium », ce qui ne correspond pas à l’objectif initial du dispositif : soutenir les villes confrontées à la vacance, à la dégradation ou au manque d’attractivité de leur centre.
• Paris ne fait pas partie des territoires ciblés par les politiques nationales de revitalisation urbaines associées à la défiscalisation Denormandie.

Vérification officielle

Pour confirmer cette information, il suffit de consulter :

• la liste des communes éligibles sur le site du gouvernement,
• les arrêtés relatifs aux ORT.

➡️ Aucun de ces documents ne mentionne Paris 4ᵉ.

Les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, l’investisseur doit respecter un ensemble de conditions très strictes. Elles concernent à la fois le logement à rénover, la nature des travaux, la mise en location et les plafonds fiscaux applicables. C’est seulement lorsque l’ensemble de ces critères est rempli que l’investissement immobilier devient éligible à la réduction d’impôt.

Conditions liées au logement à rénover

Le dispositif Denormandie porte exclusivement sur les logements anciens situés dans des communes éligibles. Pour être recevable, le bien doit respecter plusieurs critères :

1. Le logement doit être ancien et situé dans un immeuble existant

Le programme exclut totalement :

• les logements neufs,
• les immeubles déjà entièrement rénovés,
• les constructions futures ou en VEFA.

Le législateur vise spécifiquement la réhabilitation du parc ancien, souvent caractérisé par des performances énergétiques limitées ou des besoins structurels importants.

2. Le bien doit devenir un logement décent après travaux

À la livraison, le logement doit respecter les normes minimales de décence (surface, sécurité, ventilation, salubrité).
De plus, dans le cadre du Denormandie, le logement doit améliorer sa performance énergétique grâce aux travaux réalisés.

Conditions relatives aux travaux à réaliser

Les travaux sont au cœur du dispositif Denormandie. Pour être éligible, le projet doit répondre à trois règles essentielles :

1. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération

Cela signifie que :

Montant des travaux ≥ 25 % (prix d’acquisition + coût des travaux)

Exemple :
Un achat à 300 000 € impose au moins 100 000 € de travaux éligibles.

2. Les travaux doivent améliorer le logement

Ils doivent viser l’un des objectifs suivants :

• amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries),
• création de nouvelles surfaces habitables,
• modernisation des équipements essentiels,
• remise aux normes structurelles ou techniques.

3. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises

Le Denormandie n’autorise pas les travaux effectués en autoconstruction.
Les factures d’artisans doivent être conservées comme preuves fiscales.

Engagements de location, plafonds de loyers et ressources

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit s’engager à louer le bien, nu (non meublé), selon les mêmes règles que le Pinel dans l’ancien.

Durées possibles

• 6 ans : réduction d’impôt de base,
• 9 ans : réduction plus élevée,
• 12 ans : avantage maximal.

Plus la durée est longue, plus le taux de réduction fiscale augmente.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Comme pour le dispositif Pinel, le Denormandie impose des plafonds de loyers et de ressources des locataires, afin de maintenir des niveaux de loyers accessibles dans les zones ciblées.

Plafonds de loyers
Ils varient selon la zone géographique (A, Abis, B1, etc.).
Le loyer appliqué ne doit pas dépasser le plafond fixé chaque année par l’État.

Le calcul suit la même formule que pour le Pinel, intégrant :

• la surface du logement,
• le coefficient multiplicateur,
• la zone où se situe le bien.

Plafonds de ressources
Les futurs locataires doivent avoir des revenus inférieurs à un plafond défini par l’État.
Ces plafonds évoluent chaque année et diffèrent selon la composition du foyer.

Pourquoi ces plafonds existent-ils ?
Le Denormandie est aussi un outil social : il vise à rendre les logements rénovés accessibles aux ménages intermédiaires, tout en assurant une rentabilité locative raisonnable pour l’investisseur.

Exemple concret

Si un couple percevant 62 000 € annuels souhaite louer un logement rénové dans une zone classée B1, il faudra vérifier s’ils figurent sous le plafond de ressources applicable.
Un dépassement, même faible, rend le bail incompatible avec la réduction d’impôt.