30 juin 2025 – Le rapport tant attendu sur le statut fiscal du bailleur privé vient d’être remis à la ministre du Logement. Les propositions concrètes qu’il contient pourraient transformer l’investissement locatif dès décembre 2025. Une opportunité à anticiper dès maintenant pour les investisseurs avisés.
Crise de l'investissement locatif : les chiffres qui inquiètent
L’urgence est réelle. Les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de 41,1% au premier trimestre 2025 selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, ne représentant plus que 5 967 logements réservés. Cette dégringolade place le marché à son plus bas niveau depuis 2014, conséquence directe de l’arrêt du dispositif Pinel.
Face à cette crise, Marc-Philippe Daubresse avait annoncé lors du congrès FPI le 24 juin « une grande mesure choc » : un amortissement fiscal significatif pour relancer la construction de logements. L’objectif affiché est ambitieux : permettre la construction de 50 000 à 70 000 logements dès 2026.
Amortissement 5% : la mesure phare du nouveau statut
Le cœur des propositions repose sur un système d’amortissement de 5% par an sur 20 ans, applicable à 80% de la valeur du bien. Ce mécanisme, inspiré du régime LMNP mais étendu à la location nue, constituerait une révolution fiscale pour les bailleurs privés.
Les rapporteurs proposent également un bonus d’un point d’amortissement supplémentaire (soit 6% au total) pour les propriétaires acceptant de louer 15% en dessous des prix du marché local. Cette mesure viserait à concilier avantage fiscal et effort social.
Investissement neuf vs ancien : les différences
Le dispositif concernerait prioritairement les logements neufs respectant les normes en vigueur. Les logements anciens seraient éligibles uniquement après rénovation énergétique, s’inscrivant dans la lutte contre les passoires thermiques. Un engagement locatif sur une durée déterminée serait exigé.
Pour choisir entre ces options, il convient d’analyser les critères d’un investissement locatif réussi et d’évaluer l’impact sur votre stratégie globale.
Calcul rentabilité : l'impact de l'amortissement fiscal
L’effet de ces propositions sur la fiscalité serait considérable. Avec un amortissement de 5% sur 20 ans applicable à 80% de la valeur du bien, les revenus fonciers imposables pourraient être significativement réduits, voire transformés en déficit déductible.
Cette optimisation fiscale améliorerait le cashflow de l’investissement, un indicateur clé pour évaluer la rentabilité réelle d’un projet locatif. L’ampleur de l’avantage dépendrait du montant investi, de la tranche marginale d’imposition et des charges déductibles de chaque situation.
Coût du dispositif : l'argument face à Bercy
Les rapporteurs estiment le coût du dispositif à moins de 1 milliard d’euros la première année. Ils justifient cette dépense en soulignant que l’État percevrait immédiatement 20% de TVA sur les ventes de logements neufs, tandis que le coût fiscal de l’amortissement s’étalerait sur 9 à 20 ans.
Cet argument devra convaincre le ministère des Comptes publics dans un contexte de recherche d’économies budgétaires de 40 milliards d’euros. Les négociations estivales détermineront si ces propositions résistent aux contraintes budgétaires.
Statut bailleur privé : calendrier 2025-2026
Le timing reste serré. Les arbitrages interministériels se dérouleront durant l’été, avant un éventuel dépôt d’amendement au projet de loi de finances 2026 en octobre. Si ces propositions sont retenues, l’entrée en vigueur pourrait intervenir au 1er janvier 2026.
Plusieurs zones d’ombre demeurent : méthodes de calcul des loyers de référence, modalités de contrôle, articulation avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Les décrets d’application, attendus avant la fin de l’année selon le ministère du Logement, devront clarifier ces points techniques.
Investissement locatif: Perspectives pour les Investisseurs
Ces propositions marquent une rupture avec quinze ans de dispositifs zonés et temporaires. L’universalité géographique et la stabilité fiscale affichée répondent aux critiques récurrentes du secteur.
Le timing d’entrée sur le marché reste crucial, quel que soit l’âge de l’investisseur. Il convient dès maintenant d’identifier les villes les plus prometteuses pour anticiper ce nouveau dispositif.
Toutefois, le dispositif proposé privilégierait les détenteurs long terme. La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pénaliserait les stratégies de revente rapide, orientant le dispositif vers la constitution de patrimoine locatif durable.
Pour les investisseurs, une stratégie d’attente active semble recommandée : préparer les dossiers tout en évitant les engagements prématurés avant la validation gouvernementale et la publication des décrets d’application.
Ce qu’il faut retenir:
Avec ce rapport, les propositions de réforme du secteur locatif franchissent une première étape importante. Les prochains mois détermineront quelles mesures seront effectivement retenues par le gouvernement et dans quelles conditions.
En attendant ces arbitrages, les investisseurs peuvent explorer les meilleures alternatives d’investissement en 2025 pour optimiser leur stratégie patrimoniale.
L’enjeu dépasse la fiscalité : c’est la reconnaissance du bailleur privé comme partenaire de la politique du logement qui se joue, dans un contexte où ce secteur loge 75% des Français.
