La loi Pinel ou la loi Denormandie : laquelle choisir ?

Les dispositifs de défiscalisation immobilière ne sont pas réservés qu’aux biens neufs ou en VEFA, mais concernent également les biens anciens. La loi Denormandie permet effectivement de rénover un bien ancien et de bénéficier d’avantages fiscaux similaires. Quelles sont les autres différences et similitudes ? Nous comparons pour vous les deux dispositifs.

Quel est le principe de la loi Pinel ?

La loi Pinel qui est venue remplacer le dispositif Duflot est une loi en faveur de l’investissement locatif. Pour pouvoir acquérir un bien dans le cadre du dispositif Pinel, il faut que l’acquisition de l’appartement ou de la maison (date de signature de l’acte authentique chez le notaire) intervienne entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Il faut investir dans l’immobilier neuf ou en VEFA et que celui-ci réponde aux dernières normes, en l’occurrence RT 2012.

En outre, l’objet de la loi Pinel est de créer du logement dans des zones présentant une forte tension locative à savoir zone A, Abis, et B1.

La réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21% en fonction de l’engagement de location de 6ans, 9ans ou 12ans.

Cette réduction est calculée sur le montant de l’investissement. Avec un montage financier spécifique, le montant de l’avantage peut être optimisé avec un calcul de la réduction d’impôts sur le montant non seulement du bien immobilier, mais sur tous les frais annexes : les frais de notaires, les frais de garanties bancaires et les intérêts intercalaires de construction. En savoir plus sur la loi Pinel.

Attention cependant au respect des plafonds d’investissement annuels qui ont évolués depuis le début du dispositif. En effet, depuis 2019, l’année de référence pour le respect des plafonds de 300 000€ et 5500 euros/m2 n’est plus l’année de l’acquisition du bien immobilier mais celle de l’achèvement des travaux.

En quoi consiste la loi Denormandie ?

Cette loi a pour objet de réhabiliter les habitations de centres-villes, plus précisément des zones labellisées « cœur de ville » de certaines communes françaises en présentant le besoin, ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire. Voir la liste des communes concernées.

La loi concerne les investissements ayant été réalisés entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2021. Elle donne droit au même taux de défiscalisation que la loi Pinel. C’est par contre l’assiette de défiscalisation qui change. Celle-ci porte sur le montant du foncier et des travaux.

Pour que l’investissement soit éligible, les travaux doivent :

  • Représenter au moins 25% du montant total
  • Permettre d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou concerner 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres.

 

L’achèvement des travaux doit intervenir au 31 décembre de l’année n+2 après l’acquisition.

En ce qui concerne les obligations liées à la location, le dispositif Denormandie répond aux mêmes exigences que le loi Pinel :

  • Louer dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux
  • Louer au titre de la résidence principale
  • Louer nu (par opposition à meublé)
  • Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires en fonctions des zones Pinel.
  • Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur

Alors, Loi Pinel ou Denormandie ?

Ces deux dispositifs ont été mis en place par l’Etat pour favoriser l’investissement immobilier locatif. Ils offrent le même avantage fiscal et soumettent les investisseurs aux mêmes obligations en termes de location. Le contraste principal réside dans le fait que la loi Pinel concerne les biens immobiliers neufs ou en VEFA alors que la loi Denormandie concerne les biens anciens réhabilités.

Cependant, la différence majeure n’en reste pas moins le potentiel de plus-value. Celui-ci jouant en la faveur de la loi Pinel. En effet, le dispositif concerne les grandes villes de France, proches des métropoles, donc attractives alors que la loi Denormandie va concerner les centre villes des de villes plus petites et plus rurales, et forcément moins attractive d’un point de vue de son activité économique et son emploi.

Il est aussi important de prendre en compte les frais de notaire dans le calcul du cout global. En effet, dans le cadre du dispositif Pinel, ils seront réduits alors que dans celui du dispositif Denormadie, les fais de notaires appliqués sont ceux de l’ancien.

Par ailleurs, la construction en VEFA implique un certain nombre d’assurances obligatoires, qui protège ainsi l’acquéreur, notamment la garantie décennale couvre les éventuels défauts de construction, et ce, pendant les dix ans qui suivent la livraison du bien.

Enfin, l’acquéreur qui investit dans l’ancien sera plus facilement confronté à la nécessité de faire des travaux, tel qu’un ravalement de façade par exemple, souvent inévitable après plusieurs années de vie d‘un bien immobilier. En achetant un bien neuf, l’investisseur ne s’expose pas à cette charge avant de nombreuses années.

En conclusion, l’acquisition d’un bien en loi de Normandie peut sembler plus attractif si l’on prend en compte simplement la valeur faciale du foncier acheté, mais il est important de prendre en considération tous les frais annexes dans le calcul de la rentabilité financière de l’opération avant de se lancer.

 

 

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