Les questions à poser avant de se lancer dans un investissement en Pinel (VEFA)

Lorsque vous vous lancez dans un projet en loi Pinel, il est important de bien comprendre le dispositif et son mécanisme et de vous assurer de tous les paramètres qui feront de votre achat un investissement rentable mais surtout sécurisé. Le conseiller en gestion de patrimoine à qui vous vous adressez doit faire preuve de totale transparence dans l’exposition de la solution. On vous aide à déterminer les questions qu’il est primordial de poser.

 

1) À partir de quand je commence à rembourser mon crédit dans le cadre d’un investissement en loi Pinel ?

La date du remboursement de la première mensualité du crédit dépend du montage financier prévu dans le cadre de l’investissement en loi Pinel. Si le bien n’est pas livré et qu’il est en cours de construction, on parle alors de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il faut vérifier qu’un différé ou une franchise a été prévu. La franchise peut être partielle ou totale.

Alors, franchise totale ou différé partiel ?

Dans le cas où un différé partiel a été mis en place dans le montage bancaire de votre investissement Pinel, vous n’avez que les intérêts intercalaires de construction à payer chaque mois. Le remboursement du capital, lui, ne commencera qu’une fois la période de différé achevée. Celui-ci peut être de six, douze, dix-huit, vingt-quatre ou trente-six mois. Cette durée dépend du temps de construction. La période de différé doit courir jusqu’à la livraison du bien.

Ok, je ne paye le capital qu’à compter de la livraison de mon appartement en loi Pinel, mais qu’en est -il des intérêts d’emprunt ?

Le paiement des intérêts d’emprunt durant la phase de construction peut être évité. Plusieurs cas de figure existent.

La prise en charge des intérêts intercalaires par le promoteur

Dans le cadre de la mise en place d’un différé partiel, il est nécessaire, pour ne payer les intérêts qu’à compter de la livraison du bien immobilier Pinel, que soit prévu dans le montage la prise en charge des intérêts intercalaires par le promoteur.

Ceci permet de ne rien débourser durant toute la durée de la construction et de ne commencer à rembourser le crédit qu’à compter du moment où l’on perçoit une entrée de loyer pour équilibrer les flux entrants et sortants de l’investissement en loi Pinel.

La mise en place d’une franchise totale

Autre cas de figure, la mise en place d’un différé total, autrement appelé franchise totale. Ce montage est généralement prévu lorsque le promoteur ne prend pas en charge les intérêts intercalaires de construction. Ce différé total qui peut s’étendre comme un différé partiel sur 6, 12, 18 ou 36 mois selon la durée restante de construction, vous permet de ne commencer à payer les intérêts et de ne rembourser le capital qu’à compter de la livraison du bien en loi Pinel.

La contrainte du différé (ou franchise) total est son coût. En effet, le montant des intérêts que vous ne payez pas tout de suite est réintégré au montant du crédit, ils seront à rembourser plus tard, et vous allez alors payer des intérêts sur les intérêts.

Vous l’aurez compris, la mise en place d’un différé partiel avec une prise en charge des intérêts intercalaires par le promoteur est la configuration idéale même si elle n’est pas toujours possible en fonction des promoteurs et des banques.

Il faut, quoi qu’il arrive, impérativement demander au conseiller en gestion de patrimoine de vous expliquer le fonctionnement du paiement des intérêts intercalaires.

 

2) L’indépendance du cabinet de conseil en gestion de patrimoine.

Il est important que le cabinet de conseil en gestion de patrimoine à qui vous faites appel soit indépendant. Cela vous garantit d’avoir accès aux meilleurs produits du marché et non seulement à ceux du professionnel auprès de qui vous vous êtes rapproché. En effet, le conseiller en gestion de patrimoine ne sera pas contraint de proposer les seuls produits que proposent son propre organisme. C’est notamment le cas des conseillers bancaires, des assureurs ou des promoteurs, qui ont pour objectif de vendre leurs propres produits.

 

3) Comment le cabinet sélectionne-t-il les biens immobiliers qu’il présente dans le cadre d’un investissement en loi Pinel ?

Un investissement défiscalisant en loi Pinel n’en reste pas moins un investissement immobilier à part entière ! C’est pourquoi la sélection des produits représente un paramètre essentiel de la réussite d’un projet immobilier en loi Pinel.

Voici les points qui doivent impérativement être vérifiés par le conseiller en gestion de patrimoine lorsqu’il vous conseille l’achat d’un bien immobilier.

 

Le prix du bien immobilier pour un investissement en loi Pinel

Le conseiller doit avoir réalisé une étude qui permette de montrer que le bien immobilier qu’il vous présente est bien positionné en terme de prix. L’étude doit s’appuyer sur les valeurs vénales des notaires, qui représentent la moyenne de l’intégralité des prix auxquels ont été signés les actes de vente l’année précédente. Il doit aussi être en mesure de vous présenter l’analyse de prix en fonction des biens similaires sur le marché.

Afin de maximiser la rentabilité de l’investissement Pinel, le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) doit prendre également en compte le plafond du prix au mètre carré qu’offre le loi Pinel, c’est-à-dire un maximum de 5500€ / m2.

 La proximité des points d’intérêts et l’environnement immédiat du bien immobilier en loi Pinel

Un appartement acquis dans le cadre de la loi Pinel a vocation à être loué à l’année. Plusieurs critères sont à prendre en compte dans l’étude d’un programme immobilier pour s’assurer que le bien sera toujours loué.

La proximité des transports : le bien immobilier présente-t-il un arrêt de bus au pied de la résidence, ou bénéficie-t-il d’une station de métro, de tram ou de RER à proximité ? La ville est-elle bien desservie en termes d’axes routiers, ou de transports en commun ?

La proximité des écoles : Selon la typologie du bien, la question de la proximité des écoles maternelles, écoles primaires et collèges peut avoir son importance.

Autre point important : la proximité des zones d’emplois.

L’environnement : le quartier est-il bruyant ? arboré ? calme ? Le bien est-il situé sur une voie très passante ou au contraire dans un quartier très résidentiel ?

Enfin, un des points primordiaux, quand on s’apprête à faire un investissement locatif, est de s’assurer que la zone dans laquelle se situe le bien immobilier présente une réelle tension locative.

Ce qui vous garantira une occupation totale de votre appartement sur le long terme.

Quoi qu’il en soit, le conseiller doit être en mesure de vous présenter l’étude permettant de valider le projet.

 

4) Quels sont les frais annexes à cet investissement en loi Pinel ?

Être propriétaire d’un bien immobilier locatif en loi Pinel vous permet de percevoir des loyers tous les mois et une réduction d’impôt annuelle importante. Cependant, être propriétaire d’un bien immobilier vous oppose à la redevance de quelques charges (qui participent aussi à la baisse d’impôt par l’intermédiaire du déficit foncier), à savoir :

  • La taxe foncière (due par le propriétaire à l’exclusion de la taxe d’ordure ménagère qui est à refacturer au locataire chaque année)
  • Les charges de copropriété (dues à 30% par le propriétaire et payées à 70% par le locataire qui occupe le bien immobilier)
  • Les frais de gestion, si vous passez par un gestionnaire pour qu’il effectue pour vous la recherche de locataire, l’état des lieux d’entrée, de sortie, l’encaissement des loyers et toutes les démarches administratives.
  • Les garanties locatives à savoir la garantie des loyers impayés, l’absence de locataire, la détérioration immobilière et la protection juridique.

Le détail du montant de ces charges doit apparaître de manière lisible dans une simulation qui doit reprendre l’exhaustivité des flux entrants et sortants de l’opération. Si ce n’est pas le cas, il ne faut pas hésiter à demander à votre conseiller si l’effort d’épargne indiqué comprend bien les charges évoquées ci-dessus.

La simulation que vous présente le conseiller doit être transparente par la présentation de tous les flux. Vous devez être en mesure d’en comprendre chaque ligne.

 

5) Quel avantage à passer par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) pour investir ?

Que vous achetiez un bien immobilier en direct chez un promoteur ou que vous passiez par un cabinet de conseil en gestion de patrimoine, le prix du bien immobilier sera le même. Il ne peut, légalement, y avoir de double grille de prix chez un promoteur.

Simplement, le promoteur, qui sollicite les cabinets de conseil en gestion de patrimoine pour commercialiser ses programmes, réduit sa marge pour les rémunérer.

La différence entre le fait de passer par un CGP ou de passer en direct chez le promoteur réside en la répartition de la marge du promoteur. Elle ne se ressent en aucun cas sur le prix du bien immobilier Pinel.

L’autre avantage, et pas des moindres, que vous trouverez à passer par un conseiller en gestion de patrimoine pour réaliser un projet en loi Pinel est sa capacité à vous accompagner sur la mise en place de l’opération, mais aussi de vous suivre tout au long de la vie de votre investissement jusqu’à la revente du bien immobilier à l’issue de la durée d’engagement de location prévu dans le cadre de la loi Pinel.

Un conseiller bancaire n’a, d’une part, pas l’expertise immobilière nécessaire pour vous accompagner tout au long du projet. D’autres part, ces mêmes conseillers sont appelés à régulièrement changer d’agence, ce qui rend quoi qu’il arrive le suivi sur le long terme du projet en loi Pinel impossible. Le conseil s’arrête à l’issue du financement.

 

 6) L’intérêt de passer par un montage packagé.

Premier intérêt à passer par un montage packagé, autrement appelé « acte en main » réside dans le montant de la réduction d’impôt qu’il vous permet d’obtenir. Dans le cadre de la loi Pinel, la réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement. Avec un montage packagé ou acte en main, le montant pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt n’est pas seulement le prix immobilier, mais il inclut les frais de notaire, les frais de garantie bancaire et les intérêts intercalaires de construction au prix global. C’est ainsi sur cette base, qui correspond à environ 110% du prix du bien, que vous allez pouvoir défiscaliser.

Autre avantage, le fait de ne me mettre aucun apport dans l’opération. Tous les frais sont inclus au financement. Les frais de notaire et les frais de garantie bancaire ne sont pas à apporter.

Le montage packagé inclut également la prise en charge des intérêts intercalaires de construction. Ce qui permet de ne rien débourser jusqu’à la livraison avec la simple mise en place d’un différé partiel, et non d’une franchise totale qui génère un surcoût.

Enfin, comme vu plus haut, le prix global du bien inclut les frais de notaire, les frais de garantie bancaire et les intérêts intercalaires. C’est ce prix qui apparait sur l’acte notarié. C’est donc cette valeur qui sera prise en compte dans le calcul de la plus-value, au moment où vous souhaitez revendre votre bien.

Vous l’avez compris, la réussite d’un investissement en loi Pinel dépend de plusieurs facteurs. Quoi qu’il en soit, il est important que le conseiller soit en mesure de tout vous expliquer de manière simple mais surtout transparente, il ne doit rien omettre. C’est pour cela qu’il est important que vous posiez des questions essentielles à votre conseiller avant de vous lancer.

 

 

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