Fiscalité · Investissement locatif · Loi de finances 2026
Loi Jeanbrun 2026 : les maisons individuelles anciennes bientôt éligibles ?
Depuis sa mise en place dans le cadre de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun s’est imposé comme le successeur du Pinel. Mais dès son lancement, un angle mort s’est révélé : les maisons individuelles en étaient totalement exclues. La proposition Létard, adoptée en première lecture le 28 mai 2026, ouvre la voie à leur éligibilité, sous réserve du passage au Sénat.
Comprendre le dispositif Jeanbrun et la proposition Létard
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Intégré dans la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet aux propriétaires bailleurs en location nue d’amortir chaque année entre 3,5 % et 5,5 % sur 80 % de la valeur du bien, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an selon le niveau de loyer pratiqué.
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun agit en amont : il diminue le montant des revenus fonciers imposables. En contrepartie, le bien doit être loué nu en résidence principale pendant 9 ans minimum, avec des loyers plafonnés. Le dispositif n’est pas limité aux seules zones tendues, contrairement à certains anciens dispositifs comme le Pinel.
Pourquoi les maisons individuelles étaient-elles exclues ?
Dans sa version initiale, seuls les logements situés dans des immeubles collectifs étaient éligibles. Les maisons individuelles étaient exclues, même neuves. Cette restriction répondait à une logique de densification urbaine, mais elle excluait de fait tout le parc de maisons anciennes à rénover, notamment en territoires ruraux et périurbains, là où l’offre locative privée est pourtant la plus fragile.
Chiffre clé : au 1er janvier 2025, la France comptait 38,4 millions de logements, dont 54,4 % de logements individuels. En excluant les maisons individuelles, le dispositif se privait d’emblée de la moitié du parc immobilier français.
La proposition de loi Létard : contexte et objectifs
Qui est Valérie Létard et pourquoi a-t-elle déposé ce texte ?
Valérie Létard est députée LIOT du Nord et ancienne ministre du Logement sous les gouvernements Barnier et Bayrou. C’est elle qui, durant son passage au ministère, avait initié le chantier du statut du bailleur privé. Revenue à l’Assemblée le 6 novembre 2025, elle a déposé son texte correctif le 14 avril 2026 sous le numéro PPL n°2674. Son objectif : corriger les failles du dispositif pour le rendre opérationnel au-delà des seules métropoles.
Le vote du 28 mai 2026 : 85 voix pour, 29 contre
Le 28 mai 2026, l’Assemblée nationale a adopté la PPL n°2674 par 85 voix contre 29 et 20 abstentions, avec le soutien du gouvernement. Son adoption transpartisane, avec le soutien du MoDem, du RN et de plusieurs groupes centristes, traduit un large consensus autour de la nécessité d’assouplir le dispositif.
Le texte ne fait toutefois pas consensus de toutes parts. Certains parlementaires y voient un levier pragmatique de remise sur le marché de logements vacants ; d’autres alertent sur le risque d’effet d’aubaine et de coût fiscal non maîtrisé. Cette incertitude explique pourquoi il convient d’attendre la version définitive avant de figer toute stratégie d’investissement.
Point de vigilance · Statut législatif
Ce texte n’a été adopté qu’en première lecture. Il doit encore passer devant le Sénat avant toute promulgation. Tant que la loi n’est pas publiée au Journal officiel, les règles actuelles du dispositif Jeanbrun continuent de s’appliquer.
Les trois piliers de la réforme
Pilier 1
Réintégration des maisons individuelles anciennes
La proposition de loi ouvre la voie à l’éligibilité des maisons individuelles anciennes avec travaux. Les maisons neuves restent exclues à ce stade.
Pilier 2
Suppression totale du seuil de travaux
Un amendement examiné lors du débat parlementaire a supprimé le seuil minimal de travaux, qu’il soit de 30 % dans le droit initial ou de 20 % dans la version intermédiaire du texte.
Pilier 3
Assouplissement des critères DPE
Fini l’obligation d’atteindre A ou B dans tous les cas. Le texte introduit des paliers : +2 classes pour les logements F/G et +1 classe pour les logements E.
À noter également
Le texte clarifie également l’éligibilité des logements issus de la transformation de locaux, notamment de bureaux, s’inscrivant dans la volonté plus large de mobiliser le bâti existant. Par ailleurs, certains départements ultramarins (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) bénéficieraient d’adaptations spécifiques, avec un niveau d’exigence énergétique ramené à un saut d’une seule classe quelle que soit la classe initiale du logement.
Maisons individuelles et dispositif Jeanbrun : ce qui pourrait changer concrètement
La réintégration des maisons anciennes dans le statut du bailleur privé
La proposition Létard corrige directement l’anomalie initiale. Les maisons anciennes pourraient devenir éligibles au dispositif, alors qu’elles représentent plus de la moitié du parc immobilier en France.
Nuance essentielle
Le neuf reste rattaché aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. La réintégration potentielle porte spécifiquement sur les maisons individuelles anciennes avec travaux, pas sur les maisons neuves. Ce point est confirmé par plusieurs sources parlementaires.
Maisons individuelles en zones rurales et périurbaines : une opportunité inédite
Selon l’exposé des motifs de la PPL, cette seule mesure pourrait remettre plusieurs dizaines de milliers de logements anciens sur le marché locatif, principalement en zones rurales et périurbaines. En 2026, la demande locative se déplace progressivement vers ces zones, les ménages arbitrant entre proximité des bassins d’emploi et accessibilité foncière.
Un investisseur qui acquiert et rénove une maison ancienne dans une commune bien desservie mais éloignée d’une métropole pourrait accéder à la même logique d’amortissement fiscal qu’un investisseur en collectif, sous réserve de respecter les conditions propres aux logements anciens rénovés.
Votre bien pourrait-il être concerné ?
Un conseiller Epsilium analyse votre situation concrète — type de bien, DPE, situation fiscale — et vous indique si votre maison individuelle pourrait entrer dans le champ du dispositif Jeanbrun. Sans engagement.
Prendre RDV →
Le seuil de travaux : la suppression totale expliquée
Le seuil initial de 30 % : pourquoi c’était un frein
Dans sa version d’origine, le dispositif Jeanbrun imposait des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Sur un bien à 200 000 €, il fallait donc engager au minimum 60 000 € de travaux pour être éligible.
Données de terrain
Selon un sondage PAP.fr, 83 % des investisseurs estimaient que le dispositif ne les encourageait pas à investir, en grande partie à cause de ce seuil jugé trop élevé.
En zones rurales et dans les villes moyennes, où les prix au m² sont naturellement bas, atteindre 30 % de travaux sur la valeur d’un bien bon marché devenait économiquement absurde : le coût des travaux finissait par dépasser la valeur de marché du bien rénové.
La suppression complète du seuil lors du débat parlementaire
La proposition Létard prévoyait initialement un simple abaissement de 30 % à 20 %. Mais un amendement examiné lors du débat parlementaire a finalement supprimé le seuil minimal de travaux, qu’il soit de 30 % dans le droit initial ou de 20 % dans la version intermédiaire du texte. Motif invoqué : un seuil exprimé en pourcentage du prix créait une forte inégalité entre logements aux prix au m² très différents.
C’est un changement fondamental : la logique du « combien investir » disparaît au profit d’une logique de résultat énergétique démontré.
Les nouveaux critères DPE pour les maisons individuelles
F ou G : obligation de gagner deux classes énergétiques
Pour les logements classés F ou G, communément appelés passoires thermiques, le texte adopté impose de gagner au moins deux classes énergétiques après travaux. Un logement G devra atteindre au minimum la classe E, un logement F devra atteindre au minimum la classe D. Cet objectif est atteignable via des travaux d’isolation, le remplacement du chauffage ou l’installation d’une pompe à chaleur.
E : un saut d’une classe suffisant
Pour les logements classés E, une progression d’une seule classe suffit. Un bien classé E devra atteindre la classe D après travaux. Cette gradation est une avancée majeure par rapport à la version initiale qui exigeait d’atteindre A ou B dans tous les cas, un objectif souvent inatteignable dans l’ancien.
Comparaison : dispositif Jeanbrun avant et après la proposition Létard
Ce tableau synthétise les modifications introduites par la proposition Létard, telles qu’adoptées en première lecture. Les règles de la colonne de droite ne sont pas encore en vigueur.
| Critère |
Jeanbrun initial |
Proposition Létard (1ère lecture) |
| Biens éligibles |
Logements collectifs uniquement |
Collectifs + maisons anciennes |
| Maisons neuves |
Exclues |
Toujours exclues |
| Locaux transformés |
Non précisé |
Éligibilité clarifiée |
| Seuil de travaux |
30 % du prix d’acquisition |
Supprimé |
| Critère DPE |
Atteindre A ou B après travaux |
+2 classes (F/G) · +1 classe (E) |
| Zonage |
Pas limité aux zones tendues |
Inchangé |
| Taux amortissement |
3,5 % à 5,5 % / an |
Inchangé |
| Plafonds déduction |
8 000 € à 12 000 € / an |
Inchangé |
| Durée engagement |
9 ans minimum, location nue |
Inchangé |
En une phrase : la proposition Létard ne modifie pas les avantages fiscaux du dispositif — elle élargit le périmètre des biens potentiellement éligibles et remplace un critère financier arbitraire par un critère de performance énergétique atteignable.
Qui est concerné ? Profils d’investisseurs et cas pratiques chiffrés
Le propriétaire d’une maison ancienne classée F ou G
C’est le profil le plus directement concerné par la réforme. Vous détenez déjà une maison ancienne que vous souhaitez mettre en location, mais son classement F ou G vous obligeait jusqu’ici à des travaux très lourds pour atteindre A ou B. Avec la proposition Létard, la cible deviendrait un simple saut de deux classes.
Simulation indicative — Maison classée F · Loyer social
|
Hypothèses
Prix d’acquisition · 180 000 €
Travaux de rénovation · 40 000 €
Base amortissable (80 %) · 176 000 €
Amortissement annuel · 6 160 €
|
Gain fiscal sur 9 ans
TMI 30 % · ≈ 26 152 €
TMI 41 % · ≈ 32 270 €
TMI 45 % · ≈ 34 498 €
|
* Simulation simplifiée, hors prélèvements sociaux, hors évolution des loyers, hors charges réelles, hors plafonds spécifiques selon le niveau de loyer et sous réserve du texte définitif. Ces chiffres doivent être affinés selon votre situation fiscale personnelle par un conseiller qualifié.
L’effet de levier selon la fiscalité — maison ancienne à 200 000 €
Le dispositif devient généralement plus pertinent lorsque la fiscalité marginale du contribuable est élevée, notamment à partir d’une TMI de 30 %, sous réserve de la structure réelle des revenus fonciers et des plafonds applicables.
TMI 30 %
≈ 23 790 € sur 9 ans
TMI 41 %
≈ 29 330 € sur 9 ans
TMI 45 %
≈ 31 350 € sur 9 ans
* Base amortissable : 80 % × 200 000 € = 160 000 €. Amortissement plafonné à 8 000 €/an en loyer intermédiaire. Simulation simplifiée, hors prélèvements sociaux, hors charges réelles et sous réserve du texte définitif.
Les investisseurs en zones rurales et périurbaines : trois cas concrets
Normandie rurale
Prix : 120 000 €. Avec l’ancien seuil, 36 000 € de travaux minimum étaient exigés. Avec la réforme, seul le gain DPE compterait : des travaux d’isolation à 15 000 € permettant un saut de F à D pourraient suffire.
Bretagne rurale
Prix : 150 000 €. L’investisseur pourrait cibler un bien classé E, engager 18 000 € de travaux pour atteindre la classe D, et bénéficier de l’amortissement Jeanbrun sans contrainte de montant minimal.
Corrèze
Prix : 90 000 €. L’ancien seuil imposait 27 000 € de travaux, souvent disproportionné. La suppression du seuil rendrait ce type d’investissement pleinement accessible.
L’essentiel à retenir
→Les maisons individuelles anciennes pourraient bientôt intégrer le dispositif Jeanbrun
→Le seuil de travaux de 30 % serait supprimé — remplacé par un critère de gain DPE
→+2 classes DPE pour les biens F/G et +1 classe pour les biens E
→Les zones rurales et périurbaines deviendraient pleinement accessibles
→Le texte reste en attente du Sénat — les règles actuelles continuent de s’appliquer
→Les avantages fiscaux — taux, plafonds, durée — restent entièrement inchangés
Anticipez dès maintenant
Le texte n’est pas encore promulgué, mais préparer son dossier en amont est la meilleure façon de saisir l’opportunité dès que les règles seront définitives. Un conseiller Epsilium analyse votre bien et votre situation fiscale sans engagement.
Prendre RDV →
Conseil en gestion de patrimoine
Votre maison individuelle pourrait-elle être éligible au dispositif Jeanbrun ?
L’équipe Epsilium analyse votre bien, votre situation fiscale et vos objectifs patrimoniaux pour vous proposer la stratégie d’investissement locatif la plus efficace dès que le texte sera définitif.
01 88 32 72 60
Du lundi au vendredi
contact@epsilium.fr
Réponse sous 24h
Prendre RDV gratuitement →
L’avenir est un projet à entreprendre ensemble.
