Comprendre la nouvelle loi anti-Airbnb : objectifs et mesures clés
La loi "Le Meur" : un cadre législatif renforcé
La nouvelle loi anti-Airbnb, dite loi Le Meur, adoptée fin 2024, encadre désormais de manière plus stricte la location courte durée. L’objectif est de rééquilibrer le marché immobilier, protéger l’accès au logement longue durée et limiter les abus liés aux locations touristiques.
Désormais, chaque propriétaire doit enregistrer son bien avant toute mise en ligne sur une plateforme comme Airbnb. Un numéro d’enregistrement unique sera attribué à chaque location, à afficher sur toutes les annonces. Son absence ou une fausse déclaration peut entraîner des sanctions administratives et fiscales.
La fiscalité des locations meublées évolue également. Les différents régimes, dont le régime réel et le micro-BIC, sont précisés pour mieux encadrer les revenus locatifs et sécuriser l’imposition. Ces changements obligent les propriétaires à revoir leur statut et à adapter leur stratégie pour rester en conformité tout en optimisant leur rentabilité.
Les pouvoirs élargis des maires pour réguler les locations touristiques
La loi renforce les pouvoirs locaux : les maires peuvent désormais limiter la durée annuelle des locations touristiques (jusqu’à 90 jours) et fixer des quotas selon les quartiers. Ces mesures visent à protéger l’offre de logements permanents et à encadrer la location Airbnb dans les villes les plus tendues.
Impact sur la fiscalité des locations meublées : ce qui vous attend en 2026
Changements du régime micro-BIC : nouveaux seuils et abattements
Depuis le 1er janvier 2025, le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés a été profondément modifié. Le seuil de recettes a été abaissé de 77 700 € à 15 000 €, et l’abattement forfaitaire est désormais de 30 % (contre 50 % auparavant), avec un plafond de 15 000 € de recettes annuelles. Au-delà de ce seuil, les propriétaires doivent obligatoirement passer au régime réel, plus contraignant mais potentiellement plus avantageux fiscalement.
Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, le seuil reste à 77 700 €, mais l’abattement est réduit à 50 % (contre 71 % précédemment). Ces ajustements visent à limiter les avantages fiscaux des locations saisonnières au profit de la location longue durée.
Le régime réel : avantages et inconvénients pour les loueurs LMNP
Le régime réel devient désormais incontournable pour les loueurs dépassant les nouveaux seuils du micro-BIC. Il permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements) et d’amortir le bien, offrant ainsi une imposition plus faible sur les revenus locatifs. Cependant, il implique une comptabilité rigoureuse et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui peut entraîner une imposition supplémentaire.
Certains hôtes choisissent également d’investir dans des résidences gérées non touristiques (résidences étudiantes, séniors, EHPAD), qui échappent en partie à ces contraintes fiscales. Ces investissements offrent des revenus stables et une gestion simplifiée.
Évolution des cotisations sociales pour les loueurs
Les règles sociales ont été clarifiées : l’affiliation et le paiement de cotisations dépendent désormais du statut (LMNP/LMP), du type de meublé (classé/non classé) et des seuils de recettes (seuil d’affiliation professionnelle à 23 000 €).
Obligations nouvelles pour les propriétaires : DPE et enregistrement
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient obligatoire
Depuis le 1er janvier 2025, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toutes les locations saisonnières, classées ou non. L’objectif est d’améliorer la qualité énergétique des logements et de lutter contre les passoires énergétiques. Les biens doivent obtenir un DPE classé entre A et E jusqu’au 31 décembre 2033, puis entre A et D à partir de 2034, alignant ainsi les meublés de tourisme sur les standards des locations longue durée.
Cette obligation concerne tous les hôtes, résidences principales ou secondaires, sur l’ensemble du territoire français. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, pour un coût moyen de 100 à 250 euros.
En cas de non-présentation, les maires peuvent infliger une amende pouvant atteindre 5 000 euros, renforçant le contrôle local sur la conformité énergétique des locations touristiques.
Généralisation de la procédure d'enregistrement des meublés de tourisme
À partir du 20 mai 2026, toutes les locations saisonnières devront être enregistrées via un téléservice national. Cette mesure permet aux maires de mieux suivre l’activité locative et de réguler les locations touristiques.
Les bailleurs devront fournir des justificatifs, comme un avis d’imposition, et chaque location recevra un numéro à afficher sur toutes les annonces en ligne.
Les maires auront le pouvoir de contrôler et sanctionner les infractions, avec des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 euros pour défaut d’enregistrement et 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro.
Anticiper la réforme : conseils pour les propriétaires et investisseurs
Examiner attentivement son statut et sa stratégie
Avec les nouvelles règles, chaque propriétaire ou loueur de meubles de tourisme doit revoir son statut fiscal. Le choix entre régime micro-BIC et régime réel influence directement les revenus locatifs, la fiscalité et les charges sociales. Les propriétaires dépassant les seuils du micro-BIC doivent passer au régime réel, plus avantageux mais plus complexe. Il est aussi conseillé de réévaluer la stratégie de location, durée, type de bien et plateformes comme Airbnb, ou d’opter pour la location longue durée pour sécuriser les revenus.
Se préparer aux nouvelles contraintes administratives et fiscales
Les nouvelles obligations incluent le DPE obligatoire, l’enregistrement des locations saisonnières et le respect des quotas et durées fixés par les maires. Les propriétaires doivent afficher le numéro d’enregistrement sur les annonces et préparer les justificatifs pour la fiscalité et les cotisations sociales. Se conformer à ces règles permet d’éviter amendes et redressements et d’optimiser les revenus locatifs. Dans ce contexte, être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine peut aider à mieux comprendre les évolutions fiscales et à adapter sa stratégie de location en toute sérénité.
Conclusion : la location courte durée se transforme en 2026
Avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, la location courte durée change profondément en 2026. Le DPE obligatoire, l’enregistrement systématique des locations saisonnières et le renforcement des pouvoirs des maires transforment le cadre légal et fiscal pour les loueurs et propriétaires.
Le régime micro-BIC devient plus restrictif, tandis que le régime réel s’impose comme la meilleure option pour optimiser ses revenus locatifs. L’objectif est clair : rééquilibrer le marché immobilier, protéger l’accès au logement longue durée et mieux encadrer les plateformes comme Airbnb.
Pour les propriétaires, il devient essentiel de s’adapter : revoir son statut, réfléchir à sa stratégie de location, et se préparer aux nouvelles obligations administratives et fiscales. La location meublée touristique reste une opportunité intéressante, mais elle demande désormais plus d’attention et d’anticipation pour tirer le meilleur parti de son investissement.
