Loi Malraux

A qui s’adresse la loi Malraux ?

La loi Malraux s’adresse aux contribuables dont le montant d’impôt sur le revenu est supérieur ou égal à 10 000€ par an.

Pourquoi investir en loi Malraux ?

La loi Malraux répond aux objectifs suivants :

  • Une économie d’impôt très importante qui sort du plafond des niches fiscales
  • Une défiscalisation immédiate
  • La constitution d’un patrimoine immobilier de caractère
  • La Préparation de la retraite par la création de rente à terme
  • La Protection de la famille grâce aux assurances adossées à l’investissement immobilier

A quoi sert la loi Malraux ?

Elle a été mise en place en 1962 par André Malraux afin de préserver l’intégrité des quartiers historiques français face au renouveau urbain. L’objectif était aussi d’en inciter et d’en faciliter la restauration pour qu’ils conservent un usage d’habitation.

Le principe de la loi Malraux

Il s’agit d’investir dans des biens immobiliers situés dans des zones classées pour lesquels l’investisseur va s’engager à réaliser des travaux de restauration pour ensuite les mettre en location auprès de particuliers qui en feront leur résidence principale.
La classification des biens est assujettie à deux niveaux de réglementation en fonction de l’intérêt historique, et culturel des quartiers concernés et impacte le montant des réductions fiscales proposées aux contribuables.

Des économies fiscales très importantes

L’avantage fiscal consiste en une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux réalisés plafonnés à 400 000€ au global sur 4 années maximum. Ils correspondent au prix des travaux réellement réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acheteur.
Le taux de réduction diffère en fonction de la classification de la zone :

  • 30% du montant des travaux pour les sites patrimoniaux remarquables avec plan de sauvegarde et de mise en valeur, les quartiers anciens dégradés et les quartiers conventionnés NPNRU
  • 22% du montant des travaux pour les sites patrimoniaux remarquables avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine où le plan de restauration a été reconnu d’utilité publique.

Les programmes immobiliers peuvent proposer des investissements au sein desquels la proportion de travaux est plus ou moins grande dans l’acquisition totale, ce qui aura un impact sur la base de défiscalisation du contribuable.

 

La réduction fiscale générée par le dispositif Malraux, si elle excède le montant réels des impôts du contribuables, peut être reportée pendant trois ans.
Au même titre que le monument historique la loi Malraux sort du plafond des niches fiscales de 10 000€ et est donc cumulable avec d’autres dispositifs.

Exemple

M.et Mme VieillePierre sont mariés et ont 3 enfants ils déclarent des revenus de 120 000€ et s’acquittent d’un impôt de 20 000€. Ils investissent dans un programme immobilier Malraux dont le montant global d’acquisition s’élève à 200 000€, au sein duquel les travaux de réhabilitation représentent 70% soit 140 000€.

Leur bien se situe dans une zone bénéficiant d’une réduction fiscale à 30%
L’étalement des travaux se fait sur ce programme sur 4 ans : 140 000/4 = 35 000€

  • 35 000*30/100 soit 10 500€ de gain fiscal généré
  • 10 500€*4 soit 42000€ de réduction fiscale sur 4 ans

Des possibilités de sorties anticipées

3 cas de forces majeurs permettant, après accord de l’administration fiscale une sortie anticipée du dispositif monument historique avant les 15 ans de détention :

  • Le décès
  • L’invalidité
  • La perte d’emploi

Dans ces trois de cas, l’investisseur ou ses ayants droits peuvent revendre le bien et rembourser le capital restant dû à la banque (s’il a eu recours à un crédit) sans perdre les économies d’impôts générées.

Des conditions à respecter pour bénéficier de l’économie d’impôts

Le contribuable doit investir dans une zone classée, éligible au dispositif.
Il doit s’engager à louer le bien non meublé pendant une durée minimum de 9 ans au titre de l’habitation principale de celui qui l’occupe.
Il ne peut pas louer le bien immobilier à une personne de son foyer fiscal ni à un ascendant ou à un descendant.
Il est possible d’investir au travers d’une SCI à la condition qu’elle opte pour le régime de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
L’acquisition ne peut se faire qu’en pleine propriété, il n’est pas possible d’avoir recours au démembrement.
Les travaux peuvent, depuis peu, être mandatés directement par les investisseurs, mais doivent être encadrés par un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR).
Les Travaux de restauration en loi Malraux 2018 doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
Les Travaux sont obligatoirement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
La complexité technique, fiscale et juridique de ce dispositif impose d’être accompagné par un conseil en gestion de patrimoine expert du domaine qui saura orienter l’investisseur vers des montages sécurisés.

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