Déficit foncier

A qui s’adresse le déficit foncier ?

Elle concerne les ménages déclarant des revenus fonciers bénéficiaires et dont le montant d’impôt est supérieur à 2 500€.

Pourquoi investir déficit foncier ?

Le déficit foncier répond à plusieurs objectifs :

  • Une économie fiscale et sociale immédiate
  • Le Développement d’un patrimoine immobilier de caractère
  • La Préparation de la retraite par la création de rente à terme
  • La Protection de la famille grâce aux assurances adossées à l’investissement immobilier.

A quoi sert le déficit foncier ?

Il s’agit d’un mode de déclaration dont l’objet est de permettre au propriétaire bailleur de mettre en valeur et d’entretenir leur patrimoine.
C’est aussi dans certain cas, un instrument d’incitation à réaliser des travaux dans un bien immobilier au vue de le mettre en location. L’objet étant de favoriser la mise à disposition de nouveaux logements face à la carence locative dont souffre la France.
Ce principe est d’autant plus efficace quand il s’agit d’une réhabilitation complète. On voit là le même principe d’incitation qu’on trouve dans les dispositifs monuments historiques à la différence qu’aucune classification n’est nécessaire.

Le principe du déficit foncier

Il s’agit, lorsqu’on loue un appartement, d’avoir recours à la déclaration des revenus fonciers au régime réel qui nécessite le remplissage d’un formulaire 2044.
Dans ce cadre, on a la possibilité d’opposer aux loyers perçus l’ensemble des charges liées à cette location ce qui inclut :

  • Les intérêts d’emprunts du crédit
  • Les charges de copropriété
  • La taxe foncière
  • Les frais de gérance
  • Les frais d’assurance
  • Les travaux

Le résultat de la soustraction des charges aux loyers constitue le résultat foncier qui peut être :
Un bénéfice et se rajoutera aux autres revenus du foyer ayant pour conséquence une augmentation de la note fiscale mais aussi une taxation à la CSG à la hauteur de 17.2% du résultat.
Un déficit qui pourra être soit :

  • Reportable sur les années futures s’il provient de la différence entre les loyers et les intérêts d’emprunt. Ce report pouvant se faire sur une durée de 10 ans maximum
  • Imputable sur les autres revenus du foyer s’il provient d’une charge autre que les intérêts et que le contribuable n’a pas d’autres revenus fonciers bénéficiaires. La déduction sur le revenu global étant limité à 10 700€

Ce schéma concerne des foyers ne disposant que d’un bien en location. Pour les autres qui se retrouvent bénéficiaires par ailleurs, la création de charges au travers de travaux réalisés sur un nouvel investissement pour le réhabiliter va permettre de faire baisser le résultat foncier global.

Des économies fiscales et sociales importantes

La mécanique qui permet de maximiser ce principe fiscal est l’investissement dans un programme immobilier sur lequel un opérateur va réaliser des travaux de réhabilitation.
De manière similaire au dispositif monument historique plus la quote-part de travaux dans l’investissement global est important plus l’impact fiscal est important.
Le montant des bénéfices fonciers existants ainsi que la tranche marginale d’imposition à laquelle est taxé le contribuable est un autre paramètre déterminant.

Exemple

M. et Mme DEF sont mariés et ont deux enfants, ils déclarent des revenus de 80 000€ leur tranche d’imposition est de 30%. Ils ont par ailleurs un appartement sur Paris qui leur génère 20 000€ de bénéfice foncier.
Ils investissent dans un bien immobilier intégré à un programme de réhabilitation. La valeur d’achat est de 200 000€ dont 100000€ correspondent à des travaux de remise en état.
Dans ce programme les travaux sont décaissables sur une année :
La première année M et Mme DEF effacent leurs revenus fonciers existants soit une économie fiscale de 20000€ par leur tranche soit 6000€ ainsi qu’une économie de CSG de 20 000*17.2% = 3 440€.
Une déduction de 10700€ du revenu global leur permet d’économiser 3 210€.
Les autres années seul les revenus fonciers seront effacés pour une économie fiscale et de CSG de 4 5360€ sur 5 ans.

Des possibilités de cumul des avantages

Sous certaines conditions si les travaux constituent des travaux de réhabilitation complètes et concourent à transformer un bien insalubre en habitable ou d’en transposer l’affectation. Il est possible de bénéficier du dispositif Pinel réhabilité c’est-à-dire de cumuler la réduction d’impôt de la loi Pinel et les avantages du déficit foncier lié aux travaux.

Les conditions à respecter pour bénéficier de l’économie d’impôts

Ne sont éligibles à la déductibilité que les travaux d’entretiens de réparation ou d’amélioration, ceux de construction ou de reconstruction sont exclus du champ.
Pas de contrainte de détention si ce n’est que le contribuable ne doit pas avoir déduit de déficit de son revenu global 3 ans avant la vente de son bien immobilier sous peine de reprise d’une partie de son gain fiscal.

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