SCPI de rendement pour les expatriés : avantages et inconvénients

Investir dans une SCPI (société civile de placement immobilier) de rendement peut présenter des avantages pour les expatriés, mais cela dépend de la situation individuelle de l’investisseur, de ses objectifs financiers, de sa fiscalité, et de la réglementation fiscale du pays dans lequel il réside. On vous propose de faire le point sur les intérêts qui existent à investir dans une SCPI de rendement pour un expatrié Français. On parlera aussi des risques ou des inconvénients à investir en SCPI.

Les SCPI de rendement sont des sociétés civiles de placement immobilier qui détiennent majoritairement un patrimoine immobilier composé d’immeubles professionnels et de locaux commerciaux, que ce soit des bureaux, des boutiques ou des entrepôts. Le logement d’habitation représente une partie marginale de ces portefeuilles.

En effet, ces actifs génèrent plus de rendement que les logements d’habitation classiques, ce qui explique le qualificatif « de rendement ». En investissant dans des parts de SCPI de rendement, vous êtes assurés de percevoir des revenus réguliers sous forme de loyers.

Quand vous investissez dans une SCPI de rendement, vous achetez des parts de la société civile de placement et devenez associé. La SCPI achètera des biens immobiliers et une société de gestion s’occupera de gérer ces biens et de distribuer les revenus à ses investisseurs.

Investir en SCPI autrement appelée « Pierre papier » quand on est expatrié français présente un certain nombre d’avantages. On en parle tout de suite.

Diversification des placements grâce la SCPI de rendement

Les SCPI permettent aux investisseurs d’accéder à un portefeuille varié d’actifs immobiliers, ce qui peut être intéressant pour diversifier son patrimoine avec notamment un ticket d’investissement souvent inférieur comparé à la détention d’un bien immobilier en direct, sans avoir de souci de gestion.

Gestion déléguée : un des top avantages de la SCPI pour un expatrié

Investir dans une SCPI évite à l’investisseur toutes les contraintes liées à la gestion quotidienne des biens immobiliers. En effet, en n’étant pas sur place, il n’est pas évident de gérer les visites, l’entretien, les travaux, les états des lieux, etc. La gestion est assurée par la société de gestion de la SCPI, sans que vous n’ayez à intervenir.

Revenus réguliers :

Les SCPI de rendement distribuent généralement des revenus réguliers sous forme de loyers. Ces revenus sont souvent plus élevés que dans les SCPI qui comptent des logements classiques. Cette différence de rendement s’explique par le fait que dans une SCPI de rendement, la grande majorité des biens détenus est de nature commerciale, les loyers sont plus élevés, et de surcroit, les revenus sont garantis grâce à la sécurité que représente un bail commercial par opposition au bail locatif des logements d’habitation classiques.

Ticket d'entrée bas pour investir dans une SCPI

Investir dans une SCPI, qu’elle soit de rendement ou autre, présente un autre avantage non négligeable qui est le ticket d’entrée relativement bas. En effet, quand vous investissez dans une SCPI, vous achetez des parts de la société, c’est à dire des « bouts » de bien immobilier à hauteur de votre capacité. Lors d’un investissement immobilier classique, il n’est pas possible de découper le prix du bien en différentes parts, vous achetez le bien dans sa globalité, ce qui nécessite un besoin de liquidité ou de financement important et qui peut être parfois une contrainte pour un expatrié français, étant donné les exigences des banques en termes de contreparties sur ce type de profil.

La SCPI : une facilité de transmission du patrimoine

Un avantage commun à tous les types de SCPI réside dans la facilité de transmission du patrimoine. En effet, il est plus facile de transmettre le bien petit à petit au travers des parts ou par le biais du démembrement et ainsi permettre de réduire les droits de donation et de succession. La SCPI représente donc, au-delà des avantages vus plus haut, un véritable outil de transmission.

Cependant, il est important de prendre en compte plusieurs éléments avant d’investir en SCPI quand on est non-résident, notamment :

Réglementation fiscale à prendre en compte en tant qu'expatriés

Au-delà de la question de l’investissement en SCPI, les règles fiscales peuvent varier d’un pays à l’autre. Il peut exister une convention de non double-imposition entre ces pays et la France. Il est crucial de comprendre toutes les implications fiscales de l’investissement dans une SCPI dans le pays de résidence de l’expatrié.

Liquidité de la SCPI : un investissement à moyen/ long terme

Acheter des parts de SCPI n’est pas une décision à prendre à la légère. En effet, il ne s’agit pas d’investissement très liquide, mais d’un investissement de moyen/ long terme. En effet, il reste recommandé de conserver ses parts entre 8 et 15 ans. Même si l’investissement se fait au travers de parts de société, les sous-jacents restent des biens immobiliers, avec les mêmes caractéristiques qu’un bien classique en détention directe.

Le coût de la SCPI :

Les investissements dans une SCPI sont soumis à des frais qui peuvent venir obérer sa performance. A ce titre, on peut citer les frais d’entrée qui correspondent à un pourcentage du montant investi. Ceux-ci représentent entre autres les frais de notaire et des éventuels droits d’enregistrement exigibles au moment de l’acquisition des biens immobiliers par la SCPI. Ils peuvent être compris entre 8 et 12%. Ceci explique aussi pourquoi l’investissement est à envisager sur du moyen/ long terme, le temps permettant d’amortir ces frais.

On parlera aussi des frais de gestion qui correspondent au coût de la gestion annuelle du parc immobilier de la SCPI, la gestion locative, la gestion de la communication etc…

Risque de change :

Si l’expatrié investit dans une SCPI dont les revenus sont générés dans une devise différente de celle de son pays de résidence, il est exposé au risque de change.

Avant de prendre une décision, il est fortement recommandé à l’expatrié de consulter un professionnel des finances et un expert fiscal pour évaluer la pertinence de l’investissement dans une SCPI par rapport à sa situation spécifique.

Le capital investi dans la SCPI n'est pas garanti

Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. En effet, il dépend du marché immobilier. Le prix de revente sera alors déterminé par le prix du marché comme dans le cadre de l’immobilier classique. La différence réside dans le fait que le risque est dilué avec la SCPI puisqu’elle contient plusieurs biens immobiliers situés dans des villes ou pays différents et dans des secteurs d’activités distincts. L’impact du marché sur le prix de revente se retrouve moins impacté dans un sens comme dans l’autre.

Les revenus perçus par la société civile de placement immobilier sont considérés comme des revenus fonciers qui sont soumis au barème progressif, au même titre que les revenus du travail pour un résident fiscal français.

Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.

Pour un expatrié qui perçoit des revenus issus de son patrimoine immobilier situé en France, au sein d’une SCPI ou en direct, la fiscalité est la même que pour un résident Français. Toutes les conventions fiscales signées par la France avec les autres pays ne remettent pas en cause ce point-là.

Avant d’investir dans une SCPI, il est important de l’étudier au travers de plusieurs critères :

• Sa taille : plus elle est grande, plus le risque est dilué
• Sa composition : elle contient des immeubles commerciaux ou des biens d’habitation ?
• Position géographique : où sont situés les actifs que détient la SCPI ? en France, en région parisienne ou en province ? Cela déterminera le rendement ou le potentiel de revalorisation.
• La rentabilité : évolution du prix des parts par rapport aux années précédentes, taux de rendement interne, etc.
• Les frais : quels sont les frais à prendre en charge entre les frais d’entrée et les frais de gestion ?
• Le taux d’occupation financière : quel est le taux de biens détenus par la SCPI qui sont loués ?
• Le délai de jouissance : quel est le délai entre la souscription des parts et la perception des premiers loyers ?
• Qui est la société gestionnaire de la SCPI ? ancienneté, historique, etc.

 

On l’a vu au travers de cet article, la SCPI de rendement présente de nombreux avantages et peut être une solution intéressante pour des particuliers non-résidents Français qui souhaitent placer leur argent en espérant un rendement important sans avoir à supporter les soucis de gestion courante. Elle permet aussi de diversifier son patrimoine et peut être une alternative de choix à l’investissement immobilier classique. Il existe d’autres types d’investissement qui peuvent convenir à un expatrié Français : l’investissement en nue-propriété, investissement immobilier classique en déléguant la gestion à un gestionnaire locatif, l’assurance vie, etc. tout dépend de votre situation et de vos objectifs.