Faut-il créer une SCI pour transmettre son patrimoine ? Le guide complet en 2025

Créer une SCI familiale est souvent présenté comme l’outil idéal pour transmettre un patrimoine immobilier.
Mais est-ce vraiment adapté à votre situation, et comment l’utiliser sans tomber dans les pièges fiscaux et juridiques ?

Définition et fonctionnement de la Société Civile Immobilière (SCI)

SCI est une société civile dont l’objet est la gestion de biens immobiliers. Elle repose sur la mise en commun d’un capital, constitué par les associés lors de la création. Le fonctionnement est encadré par les statuts de la société, qui définissent les règles de gestion, les pouvoirs du gérant, la répartition des parts, les modalités de cession et d’entrée de nouveaux membres.

Chaque associé détient un pourcentage du capital sous forme de parts sociales, dont la valeur pourra évoluer avec le temps selon le développement du patrimoine immobilier détenu par la SCI.

La SCI familiale : une structure taillée pour la transmission

La SCI familiale est une variante dans laquelle les associés sont des membres d’une même famille :
parents, enfants, voire petits-enfants. Elle est particulièrement adaptée pour organiser la
transmission d’un patrimoine immobilier sur le long terme.

Les avantages majeurs de la SCI pour la transmission de patrimoine

Étape 1 : Définir le projet, les associés et le capital social

Avant toute formalité, il est essentiel de clarifier :

• L’objet de la SCI (gérer un bien immobilier, louer un patrimoine immobilier, préparer une succession, etc.).

• Les associés : minimum deux personnes, souvent des membres d’une même famille dans une SCI familiale.

• Le capital social : il peut être fixe ou variable, constitué d’apports en numéraire ou d’apports en nature (par exemple un bien immobilier mis dans la société).

Étape 2 : Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI sont le cœur du fonctionnement de la société : ils fixent les règles juridiques, la gestion quotidienne, les conditions de vote, de cession des parts et le rôle du gérant.

Ils doivent préciser notamment :

Pourquoi c’est avantageux ?

• La valeur des parts peut être inférieure à celle du bien immobilier grâce à la décote pour illiquidité ou décote d’indivision (souvent 10 % à 20 % selon les situations).

• Les parents peuvent profiter de l’abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

• La donation peut être faite progressivement, par tranches, sans perte de contrôle.

Exemple :

Parts d’une SCI valorisées à 300 000 €.
À 60 ans : la nue-propriété = 60 % = 180 000 €.

Donation aux enfants :
➡️ Taxation limitée à 180 000 €,
➡️ Parents conservent l’usage et les revenus,
➡️ Pas de droits supplémentaires au décès.

Points d’attention

• La fiscalité dépend du régime d’imposition de la SCI (IR ou IS).
• Les droits d’enregistrement sont dus par l’acquéreur (5 %).
• Il faut l’accord des associés selon les statuts de la SCI.

Exemple concret :

Un bien de 500 000 € transmis en direct risque de dépasser les abattements et d’entraîner
une taxation importante. Via une SCI, il est possible de transmettre par paliers, en minimisant
à chaque étape l’impact fiscal grâce aux abattements, aux décotes et à la flexibilité des parts sociales.

Les pièges à éviter lors de la création et de la gestion d’une SCI pour la transmission

Les risques de mésentente entre associés

Une SCI implique, par définition, plusieurs associés. Qu’il s’agisse d’enfants, de parents ou de membres d’une même famille, la gestion collective peut rapidement devenir un point de tension.

Une mauvaise organisation peut conduire à une paralysie totale des décisions.
👉 Exemple courant : un enfant souhaite vendre, l’autre souhaite conserver → l’indivision est évitée grâce à la SCI, mais le blocage réapparaît si les statuts n’encadrent pas suffisamment les décisions.

Comment éviter ce piège ?

• Des statuts de SCI rédigés de façon professionnelle (quorum, majorité, pouvoirs du gérant) et une clause d’agrément stricte sont indispensables pour prévenir les conflits entre associés.

La fiscalité des plus-values en cas de cession

Beaucoup de familles ignorent que la vente de parts sociales d’une SCI n’est pas fiscalement équivalente à la vente d’un bien immobilier détenu en direct.

Deux pièges majeurs :

1️⃣ La plus-value sur parts sociales est calculée sur la valeur réelle de la société, pas seulement du bien.
2️⃣ En SCI à l’IS, les plus-values sont imposées différemment et l’exonération progressive au fil du temps n’existe pas.

Les contraintes administratives et juridiques

Créer une SCI est simple ; la gérer correctement l’est beaucoup moins.

Les obligations récurrentes sont souvent sous-estimées :

• organisation d’assemblées générales

• rédaction des décisions collectives

• tenue d’une comptabilité (simplifiée ou complète selon le régime fiscal)

• mise à jour des statuts en cas de modification

• formalités légales (greffe, publication, déclaration des bénéficiaires effectifs)

Une SCI mal tenue peut entraîner des litiges, un redressement fiscal, voire la remise en cause de son fonctionnement par un juge.

Le risque d’abus de droit

La SCI est un outil juridique puissant… mais elle est parfois mal utilisée.
L’administration fiscale peut requalifier certaines opérations si elle estime que la société n’a été créée que pour réduire les droits de succession, sans véritable réalité économique.

Risques fréquents d’abus de droit :

• donation de parts sociales à une valeur artificiellement basse

• absence réelle de gestion ou de décision collective

• SCI utilisée uniquement pour contourner l’indivision ou pour minorer la valeur du patrimoine immobilier

• démembrement artificiel (usufruit / nue-propriété) sans cohérence économique

Le régime de l’impôt sur le revenu (IR)

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de revenus fonciers. Ce fonctionnement est particulièrement adapté aux stratégies de transmission progressive, car :

✔ Une fiscalité transparente, simple et cohérente

• Les revenus immobiliers sont imposés directement entre les mains des associés.

• Les charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) sont déductibles, ce qui permet parfois de réduire fortement l’impôt grâce au déficit foncier.

✔ Un régime favorable pour la donation de parts

Le régime IR est généralement plus avantageux pour :

• la donation de parts sociales,

• le démembrement (nue-propriété / usufruit),

• l’optimisation de la valeur taxable grâce à la décote de 10 à 20 % appliquée aux parts d’une SCI (due à l’absence de liquidité).

Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)

L’option pour l’IS peut sembler séduisante au départ :

• amortissement du bien immobilier,

• imposition du bénéfice à un taux fixe (15 % ou 25 %).

Mais pour la transmission d’un patrimoine immobilier, il faut être vigilant :

Une valorisation plus élevée des parts

Sous l’IS :

• les biens sont inscrits en valeur nette comptable,

• les amortissements pratiqués diminuent la valeur comptable,

• lors de la cession ou de la donation, la réintégration des amortissements entraîne souvent une plus-value importante.

Résultat :
➡ Les parts sociales d’une SCI à l’IS coûtent généralement plus cher à transmettre.

En cas de revente du bien ou de transmission :

• la plus-value immobilière classique ne s’applique pas,

• c’est la plus-value professionnelle, souvent bien moins avantageuse.

L’impact des donations et successions sur la fiscalité des parts

Que la SCI soit familiale ou patrimoniale, la transmission des parts est l’un de ses plus grands atouts fiscaux.

✔ Une fiscalité adoucie grâce à la décote sur les parts

Les parts sociales bénéficient d’une décote de 10 à 20 %, parfois plus lorsque :

• plusieurs associés sont impliqués,

• il existe une indivision sur les votes,

• les statuts limitent la libre cession.

Cela réduit mécaniquement :

• la base imposable pour la donation,

• les droits de succession,

• le montant des abattements à consommer.

✔ En cas de décès d’un associé : un mécanisme beaucoup plus fluide

Au lieu de transmettre un bien immobilier, on transmet :

• des parts (plus facile à répartir),

• un droit de vote,

• un pouvoir dans la société.

Pas d’indivision sur le bien :
➡ La SCI évite les blocages familiaux, l’une des principales sources de conflit en succession.