La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu en France. Nous vous expliquons comment cela fonctionne, quels sont les avantages de cette loi, quel investisseur peut en bénéficier, quelles sont les conditions de ressources de locataires et de plafonds de loyers à respecter en 2020 pour pouvoir en profiter.

 

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

il s’agit d’un dispositif de défiscalisation permettant d’acquérir un bien immobilier destiné à la location nue. L’État a mis en place ce dispositif de défiscalisation afin d’inciter les français à investir dans l’immobilier locatif pour faire face à la carence de logement en France.

Les logements concernés  sont les logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2014. Le dispositif Pinel qui devait initialement s’achever au 31 décembre 2016, a été prolongé et est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021.

Les contribuables concernés par la loi Pinel sont ceux soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP)

investissement en loi Pinel

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

La loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt qui correspond à un pourcentage du montant de l’investissement. Ce taux de réduction d’impôt est également fonction de la durée de location de l’appartement.

  • 12% de réduction d’impôt pour une durée de location de 6 ans
  • 18% de réduction d’impôt pour une durée de location de 9 ans
  • 21% de réduction d’impôt pour une durée de location de 12 ans.

 

En d’autres termes, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt équivalente à 2% du montant de l’investissement chaque année de la 1ère  à la 9ème et de 1% de la 10ème à la 12ème.

Dans le cadre de la loi Pinel, l’investisseur s’engage dans un premier temps pour 6 ans, puis au terme de ces 6 ans décide de proroger ou non pour 3 ans, et de nouveau, au terme des 9 ans, décide ou non de proroger pour 3 ans de plus.

L’intérêt de ce dispositif de défiscalisation réside notamment dans le fait que le bien immobilier est en très grande partie financé par le gain d’impôt et les loyers que verse le locataire. Autre grand intérêt de la loi Pinel : il est possible d’investir sans aucun apport, ce qui le rend accessible à beaucoup de contribuables Français.

Cette loi de défiscalisation immobilière est un véritable outil de préparation de la retraite par la création de revenus complémentaires grâce à la perception de loyers mensuels au terme du crédit.

 

Réduction d’impôt Pinel

Quelles sont les obligations à respecter dans le cadre de la loi Pinel ?

Le logement doit être neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire en construction.

Il doit respecter les dernières normes thermiques en vigueur, ce qui correspond à ce jour et pour tous les logements construits depuis le 1er janvier 2013, aux normes RT 2012.

La loi Pinel est plafonnée à deux investissements par an dans une limite de 300 000 € et est limitée à 5500€/ m2. Au-delà de ce montant, l’avantage fiscal n’est pas appliqué.

Vous devez louer le logement nu par opposition à meublé.

Le logement doit être loué au titre de la résidence principale et non en location saisonnière ou en Air bnb.

Il est nécessaire de respecter un engagement de location de 6 ans minimum.

L’investissement doit être réalisé dans des zones éligible Pinel, c’est à dire présentant une tension locative. On parle des zones A, A BIS, B1.

Le bailleur doit respecter les plafonds de loyer en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Il doit aussi respecter des plafonds de ressources des locataires.

 

Dans quelles zones investir en loi Pinel en 2020 ?

Comme évoqué plus haut, il n’est pas possible d’investir en loi Pinel sur tout le territoire français mais sur seulement 10% de celui-ci environ. Cela est déterminé par le zonage ABC qui correspond au classement des zones en fonction de la tension du marché locatif local, c’est-à-dire le rapport entre l’offre et la demande de logement sur la zone concernée.

Il est uniquement possible d’investir dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire dans lesquelles l’offre de logement ne permet pas de satisfaire la demande, soit les zones A, A Bis, B1.

La Zone C a toujours été exclue du dispositif et la zone B2 l’est pour tous les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2018.Paris

Tableau du zonage A/B/C

Zone A

 

Agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés

 

Zone A bis

 

Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise

 

Zone B1

 

Certaines grandes agglomérations ou certaines villes dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, et les départements d’Outre-Mer

 

Zone B2 (n’est plus éligible à la loi Pinel

 

Les centres villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, les communes de Corse non situées en zones A ou B1

 

Zone C (n’est pas éligible à la loi Pinel) Le reste du territoire

 

Quels sont les plafonds de loyers à respecter en loi Pinel en 2020 ?

Louer un appartement en loi Pinel nécessite de respecter des prix de loyers au m2. Ils diffèrent selon les zones.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
17.43 € 12.95 € 10.44 € 9.07 €

 

Explication du calcul du plafond de loyer Pinel

Le calcul du plafond de loyer Pinel se réalise en prenant en compte la surface habitable du logement ainsi que 50% de ses annexes. Il faut ensuite appliquer à cette surface un coefficient multiplicateur déterminé par la formule suivante : 0,7 + 19/ S (S=surface)

NB : La surface maximale des annexes retenue après déduction des 50% sera de 8m2.

 

Exemple de calcul de loyer en loi Pinel

Je loue un appartement de 35 m2 avec 10m2 de terrasse en zone A. Le plafond de loyer est de 12,95€ par m2

La surface pondérée à prendre en compte dans le calcul est : 35 + (10/2) = 40m2.

Je détermine ensuite le coefficient multiplicateur à appliquer : : 0,7 + 19/40 = 1,175

Maintenant, je peux calculer le loyer maximal auquel je peux louer mon appartement : 1,175 x 12,95 x 40 = 608,65 €.

 

Accéder à notre simulateur de loyer Pinel

Vous pouvez directement déterminer le plafond de loyer de votre investissement en vous rentrant les éléments dans notre simulateur. 

 

Quels sont les plafonds de ressources des locataires à respecter en loi Pinel en 2020 ?

Pour tous les baux conclus à compter du 1er janvier 2020, un candidat locataire, pour espérer bénéficier d’un logement dans le cadre de la loi Pinel devra respecter les plafonds de ressources suivants :

 

Loi Pinel : Les conditions de ressources des locataires en par revenus fiscal de référence

Composition du foyer fiscal Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
 

Personne seule

 

38 465 €

 

38 465 €

 

31 352€

 

28 217 €

 

Couple

 

57 489 €

 

57 489 €

 

41 868 €

 

37 861 €

 

+ 1 personne à charge

 

75 361 €

 

69 105 €

 

50 349 €

 

45 314 €

 

+ 2 personnes à charge

 

89 439 €

 

82 776 €

 

60 783 €

 

54 705 €

 

+ 3 personnes à charge

 

107 053 €

 

97 991 €

 

504 €

 

64 354 €

 

+ 4 personnes à charge

 

120 463 €

 

110 271 €

 

80 584 €

 

72 526 €

 

Majoration par personne à charge suppl

+13 421 €  + 12 286 € + 8 990 € + 8089€

 

NB : Les ressources prises en compte pour déterminer l’éligibilité d’un locataire à prétendre à un logement loi Pinel correspondent au revenu fiscal de référence de l’année n-2.

 

Foire aux questions

 

 Est-il possible de vendre l’appartement avant la fin du dispositif  sans perdre l’avantage fiscal ?

Certains cas de force majeure permettent de se désengager du dispositif  avant le terme de celui-ci sans remettre en cause les avantages fiscaux acquis. Il est en effet possible de revendre un bien détenu dans le cadre de la loi Pinel avant la fin de l’engagement de location dans les cas suivants :

  • L’acquéreur ou l’un des coacquéreurs est licencié. Dans ce cas, il est possible de vendre leur bien, rembourser le capital restant dû à la banque tout en conservant le gain d’impôt généré.
  • Si l’un des coacquéreurs décède ou est atteint d’une invalidité correspondant au code de la sécurité sociale, alors le bien est soldé par l’assurance décès invalidité. C’est alors l’intégralité du fruit de la vente qui est conservé.

Dans tous les autres cas, vous devrez rembourser le gain d’impôt perçu si vous souhaitez sortir de manière anticipée du dispositif.

 

Quelle est la date prise en compte pour la limite des 300 000€ et 2 investissements Pinel par an ?

Pour tous les investissements effectués à compter du 1er janvier 2020, ce n’est plus l’année de l’investissement, c’est-à-dire l’année de la signature de l’acte authentique chez le notaire qui est prise en compte mais l’année de la livraison ou plus exactement l’année de l’achèvement des travaux.

Exemple : Je peux acquérir en 2020 trois appartements en loi Pinel pour un montant total d’investissement de 500 000€ à compter du moment où, pour chaque année de livraison de ces biens, je ne dépasse pas le plafond. Par exemple si :

– Un de mes appartements d’une valeur de 200 000€ est livré en 2021

– Les 2 autres pour un montant total d’investissement de 300 000€ sont livrés en 2022.

 

Est-il possible de réaliser autant d’investissements en loi Pinel que l’on souhaite ?

Non, le dispositif Pinel entre bien évidemment dans le cadre du plafond des niches fiscales. Celui-ci est limité à 10 000€ par an, ce qui correspond à 500 000€ d’investissement.

 

Que se passe-t-il si je ne suis plus fiscalisé en France pendant 2 ans en plein dispositif  ?

Si vous n’êtes plus fiscalisé en France en cours de dispositif, vous ne perdrez pas l’avantage fiscal déjà encaissé. Votre investissement sera maintenu, mais vous ne percevrez pas l’avantage fiscal dans cet intervalle. Vous pourrez de nouveau bénéficier de l’avantage fiscal dès votre retour si la durée d’engagement de location n’est pas terminée. Cependant, les années écoulées dans cette période ne sont pas reportables et l’avantage fiscal sera perdu pour ces mêmes années. Enfin, cette occurrence n’entre pas dans la liste des cas de forces majeures qui permettent de revendre le bien sans être pénalisé.

 

Quels agréments sont intégrés dans la liste des annexes prises en compte dans le calcul du plafond de loyer  ?

Sont considérées comme annexes les surfaces réservées à l’usage exclusif du locataire et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1m80 à savoir les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

 

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Le conseiller en gestion de patrimoine, de par son expertise dans le domaine, pourra après une analyse de votre situation patrimoniale et fiscale et une compréhension de vos objectifs, vous préconiser les solutions adaptées à votre profil en termes de :

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Il saura également vous donner des conseils d’ordre juridique, fiscal, et financier.

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