La loi Pinel Plus : les avantages et les inconvénients

Mise à jour le 27/03/2024

La loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. La loi Pinel existe depuis 2014. Elle a été créée par la ministre du logement de l’époque, Sylvia Pinel, pour pallier la carence de logements en France. Le gouvernement incite donc les contribuables français à investir dans l’immobilier neuf dans certaines zones qui connaissent une tension locative importante. En contrepartie, ils reçoivent une réduction d’impôt à hauteur de 21% maximum du montant investi.

Le dispositif Pinel consiste à acheter un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est à dire l’achat d’un appartement sur plan ou d’un bien en cours de construction et de le mettre en location par la suite. Evidemment, acheter un bien immobilier et le mettre en location ne suffit pas à bénéficier des avantages du dispositif Pinel, il est nécessaire de respecter un certain nombre de conditions avant et après cet achat :

• Plafonds de ressources du locataire
• Plafonds de loyer
• Zone d’investissement
• Durée de détention
• Performance énergétique du logement

Pinel Plus (+) : Fiscalité et réduction d'impôt

Investir dans l’immobilier tout en profitant de la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui correspond à un pourcentage du prix de revente du bien immobilier acheté.

Le montant de la réduction d’impôt augmente avec la durée de mise en location de votre logement.

• 6 ans d’engagement de location : 12% du prix du bien
• 9 ans d’engagement de location : 18% du prix du bien
• 12 ans d’engagement de location : 21% du prix du bien

Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, il faut que les logements respectent certaines conditions :

• soit il faut que l’appartement soit situé en QPPV
• soit le bien respecte des normes de confort et de performance environnementale

Nous allons voir plus précisément ces 2 points plus bas.

Depuis le 1er janvier 2023, si vous ne respectez pas pas l’une de ces 2 conditions, vous pourrez tout de même bénéficier d’un avantage fiscal, mais réduit.

Comme nous venons de le voir, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, quelles sont-elles ?

La zone dans laquelle se trouve le logement

Il est nécessaire que l’appartement que vous achetiez dans le cadre de la loi Pinel soit situé dans une zone éligible. Il doit donc être dans l’une des zones suivantes : Zone A, Abis, ou B1.

Nouvelle condition Pinel Plus

⚠ Depuis le 1er janvier 2024, pour bénéficier de la loi Pinel à taux plein, il faut que le bien entre dans l’une des deux cases suivantes :

• Soit le bien doit etre situé dans un QPPV (quartier prioritaire de la politique de la ville)
• Soit le bien respecte des normes de confort, présente un diagnostic de performance énergétique classe A et respecte des normes environnementales RE2020 seuil 2025.

Comment bénéficier de la réduction d'impôt à taux plein hors QPPV

S’il n’est pas situé dans un QPPV, vous pouvez tout de même prétendre à une réduction d’impôt maximale, à condition dans ce cas que le bien immobilier respecte des normes de confort et les normes environnementales RE2020 seuil 2025,  les normes de confort et présenter un diagnostic de performance énergétique A.

Respect de la norme RE2020 seuil 2025 et DPE A

Les logements, pour entrer dans le cadre de la loi Pinel, doivent respecter des normes énergétiques performantes. Deux cas de figure se présentent dans le cadre de la loi Pinel Plus :

Si le logement n’est au contraire pas situé dans un QPPV, il faudra qu’il respecte des normes environnementales plus strictes, à savoir les nouvelles normes environnementales en vigueur : la norme RE 2020 seuil 2025.

Cette nouvelle norme, qui a pour objectif de construire des bâtiments moins énergivores, s’exprime au travers de trois axes :

• Accentuer la performance de l’isolation du logement.
• Diminuer l’impact climatique des bâtiments neufs.
• Les logements en RE2020 devront résister aux changements climatiques importants, comme la canicule, dans les années à venir, pour le confort du locataire.

Par ailleurs, pour toutes les acquisitions réalisé en 202, les logements neufs devront respecter le diagnostic de performance énergétique A.

Des normes de confort à respecter en fonction de la situation du logement

Depuis le 1er janvier 2023 et l’arrivée de la loi Pinel plus, il est nécessaire, si le bien n’est pas situé en QPPV, qu’il respecte des normes de confort pour le locataire en plus des normes de performance énergétiques et environnementales vues plus haut. On vous détaille ici quelles sont ces normes de confort.

La surface habitable minimum en Pinel plus

• T1 : 28 m2
• T2 : 45 M2
• T3 : 62 m2
• T4 : 79 m2
• T5 : 96 m2

La surface minimale des extérieurs en Pinel plus

• T1 : 3 m2
• T2 : 3 M2
• T3 : 5 m2
• T4 : 5 m2
• T5 : 9 m2

Obligation de double orientation pour les logement Pinel plus

• T1 : non
• T2 : non
• T3 : oui
• T4 : oui
• T5 : oui

Les plafonds de loyer Pinel Plus

Il est nécessaire de respecter des plafonds de loyers dans le cadre de la loi Pinel. Ce plafond est révisé tous les ans en fonction de l’indice de revalorisation des loyers (IRL).

Le loyer est corrélé au marché et est donc différent en fonction des zones.

Pour tous les baux signés en 2024, les plafonds sont les suivants :

• Zone A : 14.03 €/m²
• Zone A Bis : 18.89 €/m²
• Zone B1 : 11.31 €/m²

Les plafonds de 2023 sont les suivants :

• Zone A : 13.09 €/m²
• Zone A Bis : 17.62 €/m²
• Zone B1 : 10.55 €/m²

A noter que les plafonds de loyers sont les m^mes que vous soyez en loi Pinel classique ou en loi Pinel plus.

Les plafonds de ressources des locataires

Il existe également un plafond de ressources des locataires à respecter. Votre gestionnaire devra impérativement s’assurer que vos locataires ne dépassent pas ces plafonds.

Ces plafonds varient en fonction de la zone et de la constitution du foyer.

Si le bien est situé en QPPV

Si le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, il suffit de respecter les normes de performance thermique et énergétique RT 2012, comme dans le cadre de la loi Pinel classique.  Il n’y a pas de contraintes supplémentaire à respecter pour bénéficier de la loi Pinel Plus à taux plein.

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Si le bien ne se situe pas en QPPV, ou s’il ne respecte pas les normes de confort et de performance environnementale, il est malgré tout possible d’obtenir une réduction d’impôt dans le cadre de votre investissement. Celle-ci est réduite depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel Plus (+) le 1er janvier 2023. La réduction fiscale diminue encore en 2024.

Réduction d'impôt Pinel rétrogradée pour les investissements réalisés en 2023

• Engagement de location de 6 ans : 10.5 % du montant du bien
• Engagement de location de 9 ans : 15 % du montant du bien
• Engagement de location de 12 ans : 17,5 % du montant du bien

Réduction d'impôt Pinel rétrogradée pour les investissements réalisés en 2024

• 9 % de réduction d’impôt pour 6 ans de détention d’engagement de location
• 12 % de réduction pour 9 ans de détention d’engagement de location
• 14 % de réduction d’impôt pour 12 ans de détention d’engagement de location

La loi de finances a prévu de s’intéresser de plus en plus au sujet d’actualité qu’est l’environnement, mais réaliser un investissement dans la pierre tout en profitant d’un taux de réduction d’impôt reste possible. Nous allons donc réaliser un bilan pour savoir quels sont les avantages et quels sont les inconvénients de la loi Pinel +.

Loi Pinel : les avantages

Loi pinel avantage 1 : récupérer l'argent des impôts versé à l'administration fiscale

La défiscalisation permise par le dispositif Pinel reste l’un des atouts non négligeables du dispositif Pinel + : il permet d’utiliser l’argent de ses impôts pour le réinvestir dans l’immobilier et se constituer un patrimoine. Ce principe est assez simple : si vous payez 3000€ d’impôt chaque année, c’est 30 000€ que vous aurez payé à fonds perdus dans 10 ans. La loi Pinel vous permet d’investir l’argent que vous aurez quoi qu’il arrive donné au fisc, pour acheter un appartement.

Loi Pinel avantage 2 : préparer sa retraite

Investir dans l’immobilier reste un placement financier. Il permet aux investisseurs de préparer leur retraite. Les loyers perçus au terme du crédit leur permettent de bénéficier d’un revenu complémentaire chaque mois.

Ils peuvent aussi décider au moment du départ en retraite de revendre le bien et ainsi bénéficier d’un capital pour réaliser un autre projet. A noter qu’on a également la possibilité de louer le bien à ses ascendants ou descendants.

Loi Pinel avantage 3 : financer un bien avec l'argent de ses impôt et de ses loyers

Le dispositif Pinel + est un investissement immobilier locatif. Vous allez donc louer votre bien et percevoir des loyers chaque mois qui vont venir participer au paiement de la mensualité du crédit. En plus du loyer, la part d’impôt que vous allez récupérer va également venir payer la mensualité de crédit. L’idée étant donc de faire financer le bien immobilier au maximum par ses impôts et le loyer versé par le locataire.

Loi Pinel avantage 4 : acheter un bien aux dernières normes thermiques et phoniques

Les logements acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel sont des logements neufs et répondent aux dernières exigences légales en vigueur en termes de performance énergétique, phonique et environnementale en vigueur.

Cela représente un atout majeur sur le marché de la location : en effet, le locataire va réduire considérablement ses charges d’électricité, de chauffage, etc…

Cela vous garantie également de ne pas avoir à subir de dépenses de travaux de mise aux normes, les passoires énergétiques n’étant plus autorisées à la location.

Loi Pinel avantage 5 : les frais de notaire réduits en immobilier neuf

Le neuf possède également l’avantage des frais d’acquisition moindres, notamment avec les frais de notaire qui sont de 2 à 3% dans le neuf contre 7 à 8% du montant investi dans l’ancien.

Pour prendre un exemple concret, voici ce que cela permet d’économiser à l’achat pour un bien immobilier de 200 000€ :

• frais de notaire en cas d’achat d’un logement neuf : environ 5000 €
• frais de notaire en cas d’achat d’un logement dans l’ancien : 15 000 €

Ce qui représente une économie de 10 000€ sur le prix de revient de l’investissement !

Loi Pinel : les inconvénients

Loi Pinel Inconvénient 1

Lorsque vous investissez dans l’immobilier et que vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire de s’engager pour au moins 6 ans, c’est à dire que vous devrez louer le bien au moins 6 ans avant de le revendre. Si vous décidez de revendre avant la fin de du la durée d’engagement de location, vous devrez rembourser le montant de l’avantage fiscal perçu. Néanmoins, il est possible de revendre avant la fin de la période d’engagement dans certains cas :

• Décès
• Invalidité
• Perte d’emploi

Loi Pinel inconvénient 2 : les plafonds de loyers

Dans le cadre de la loi Pinel, il n’est pas possible d’appliquer les loyers que vous souhaitez. Il est nécessaire de respecter un plafond par m2 en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement.

Voici les parfonds à respecter pour les baux signées en 2024 :

• Zone A : 14.03 €/m²
• Zone A Bis : 18.89 €/m²
• Zone B1 : 11.31 €/m²

Les montants de loyer que vous allez proposer seront donc un peu inférieurs au prix du marché. Néanmoins, cela vous octroie un avantage concurrentiel non négligeable vis à vis des logements présents sur le marché de la location.

Inconvénient Pinel n°3 : le plafond des ressources du locataire

Dans le cadre de la location en loi Pinel, il est nécessaire de vérifier que ses locataires ne dépassent pas les plafonds de ressources vus plus haut. Cependant, cela reste accessible à un grand nombre de candidats locataires.

A titre d’exemple, voici le montant de revenus maximum pour un candidat locataire seul :

• Bordeaux : 2650€ net par mois
• Paris : 3280€ net par mois

Inconvénient Pinel n°4 : impossibilité de reporter la réduction d'impôt

Il est important de bien calibrer le montant de l’investissement que l’on réalise. En effet, si le montant de l’avantage fiscal auquel vous avez droit dépasse le montant d’impôt que vous payez réellement, celui-ci sera perdu. Vous ne pourrez pas le reporter sur l’année suivante contrairement à ce qu’il était possible de faire avec certains anciens dispositifs comme la loi Scellier par exemple.

C’est pour cela que pour réaliser la meilleure opération possible et maximiser le rendement, il faut s’entourer de spécialistes qui vont sélectionner les biens en fonction de leur potentiel locatif et de la plus-value à terme. Ils vont également sélectionner le produit au regard de votre situation à la fois financière, professionnelle, et personnelle.