LMNP ou loi Pinel : que choisir pour votre investissement immobilier ?

Vous aimeriez investir dans l’immobilier locatif mais vous ne savez pas de quelle manière ? Nous allons dans cet article vous aider à y voir plus clair concernant l’investissement en loi Pinel ainsi que l’investissement avec le statut de loueur en meublé non professionnel.

La loi Pinel est créée en 2014 pour soutenir le manque de logements en France. La tendance haussière de la démographie et la séparation des foyers créent une forte demande de logements, et le gouvernement constate une demande locative importante dans certaines zones qu’il n’est pas en mesure de couvrir.

La ministre du logement de l’époque, Sylvia Pinel, met en place un dispositif de défiscalisation à travers l’achat immobilier, pour inciter les contribuables français à investir dans l’immobilier neuf et ainsi couvrir la carence locative qui existe sur le territoire.

Si un investisseur décide d’opter pour un investissement locatif Pinel, il obtiendra une réduction d’impôt en fonction du montant du prix du bien immobilier acquis.

L’avantage fiscal dépend du temps durant lequel l’investisseur va rester dans le dispositif. Dans un premier temps, il s’engage sur 6 ans au minimum pour pouvoir bénéficier de 10.5% de réduction d’impôt sur le prix du bien (ou 12% en Pinel Plus), 9 ans pour 15% (ou 18% en Pinel Plus) et 12 ans pour 17.5% (ou 21% en Pinel Plus).

Plafonds et conditions du dispositif Pinel

• La loi Pinel instaure des conditions d’éligibilité au dispositif. Chaque investisseur est limité à deux achats immobiliers Pinel par an, de même que le montant de la défiscalisation est plafonné à 300 000 euros.
• Le dispositif Pinel est conçu pour répondre à une carence de logements en France, il concerne donc uniquement les biens situés en zones tendues.
• Un plafond de loyer est présent sur les logements Pinel et il est révisé tous les ans. Il est, comme tous les plafonds de loyers, corrélé à l’inflation.
• On retrouve également un plafond de ressources du locataire en fonction de la zone où se situe le logement.

Les avantages Pinel

Le dispositif Pinel permet d’agir sur sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier, il permet également de préparer sa retraite ou de se constituer un capital en vue d’un projet.

Le bien immobilier va conférer des revenus fonciers : les loyers vont donc financer une partie du bien, ce qui permet de réduire l’effort d’investissement. C’est donc un investissement qui demande peu d’apport.

Dans le Pinel il est possible d’agir sur la fiscalité des revenus fonciers, qui sont imposés en France au barème de l’impôt sur les revenus auquel on ajoute les prélèvement sociaux (17.2%). Si quelqu’un est sur une tranche marginale d’imposition à 30%, il subira une imposition de 47,2% sur ses revenus fonciers. L’avantage dans une opération immobilière nue au sein du dispositif Pinel c’est qu’il est possible de déduire les charges des loyers afin de créer un déficit foncier et de ce fait de ne pas être imposés sur les loyers versés.

Le LMNP permet d’investir dans le neuf ou l’ancien, ce dispositif permet d’investir dans des résidences spécialisées comme les EPHAD, les résidences étudiantes ou encore dans un bien classique meublé. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou 50% de vos revenus totaux. Le dispositif LMNP permet de se constituer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’un avantages fiscal lié à l’amortissement comptable. La déclaration se fait au sein de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Les régimes d'imposition

En loueur meublé non professionnel il est possible d’opter pour un des deux régimes existants :

Le régime micro bic :

Il s’applique aux foyers qui ont perçu moins de 72 600 € de loyers dans l’année (77 700 € pour 2023), l’administration fiscale pratique alors un abattement de 50 %.

Les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes bénéficient de ce régime si les loyers encaissés sont inférieurs à 176 200 € (188 700 pour 2023). L’abattement est alors de 71%.

Ce régime est très simple et dispense le contribuable de tenir une comptabilité. Cela étant, l’option pour le régime réel simplifié est possible, elle est valable 1 an et est reconductible tacitement.

Le régime réel :

Au-dessus du plafond de 72 600 euros le régime réel s’applique, à savoir que si le bailleur est éligible au micro BIC, il peut choisir d’opter pour le régime réel.

Le régime réel consiste à déduire toutes ses charges des revenus locatifs afin d’obtenir un bénéfice nul ou un déficit foncier.

Les charges déductibles sont : la taxe foncière, les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunts, les travaux, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de copropriété.

Pour le LMNP, les déficits éventuellement constatés dans le régime réel sont déductibles dans la catégorie des BIC (mais uniquement sur les revenus de la location meublée) pendant les 10 années suivantes.

IFI

Les biens détenus par le loueur en meublé non professionnel entrent dans l’assiette imposable de l’impôt sur la fortune immobilière.

Les avantages du LMNP

Dans ce dispositif, on retrouve une mise en place de la récupération de la TVA : à la suite des 6 premiers mois de location, l’investisseur peut récupérer 20% du prix du montant du bien qui correspond donc à la TVA.

L’amortissement du bien est aussi un avantage notoire, qui attire souvent les investisseurs. Grâce à l’amortissement, il est possible d’éviter l’imposition, en créant des dépenses sur le bien : celui-ci ne possèdera pas de liquidités donc on constatera une moins value. Il est indispensable de s’entourer d’un comptable pour ce type d’opération.

Il existe une exonération d’impôt lors de la revente du bien : au bout de 22 ans l’investisseur ne paiera pas de taxe sur les plus-values et il sera exonéré des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Un des avantages du loueur meublé non professionnel (LMNP) est la possibilité d’investir dans une large palette de biens : il est possible de trouver des petites surfaces, il n’y a pas de conditions d’emplacement, … Cependant, il est important de se rapprocher de professionnels afin de bien sélectionner l’emplacement du bien ainsi que son potentiel locatif.

Dans les deux cas, ces dispositifs permettent de se constituer un patrimoine immobilier. Le statut LMNP confère une rentabilité supérieure au Pinel, cependant les avantages fiscaux sont moindres.

Tout va dépendre de vos objectifs : si vous préférez investir dans l’ancien ou dans le neuf, en location meublée ou nue. De même, si vous avez une préférence sur une zone, il faut savoir que seulement 10% du territoires français est éligible à la loi Pinel, donc si votre secteur de prédilection ne concerne pas cette zone, peut-être vaudrait-il mieux investir en LMNP.

A noter également que le Pinel requiert un engagement sur une durée de 6 ans au minimum.

Pour pallier le rendement moindre du Pinel, le conseil serait de réaliser cet investissement dans le but d’une revente à terme ou dans l’optique d’en faire sa résidence principale ou celle de l’un de ses proches. Il est également possible de réaliser un achat Pinel afin de bénéficier d’une réduction d’impôt avec des possibilités de le transformer en LMNP ou en location saisonnière à la sortie.

Le LMNP est destiné à être conservé afin d’assurer des revenus complémentaires en vue de la retraite ou d’un projet : on va conserver le bien en misant sur sa valorisation. L’investissement locatif LMNP ne permet pas de réduire les impositions trop lourdes mais il octroie un bon rendement.

Si vous souhaitez agir sur vos impôts en réalisant un investissement immobilier, vous pouvez opter pour le Pinel. Si vous voulez prioriser la rentabilité, alors l’investissement locatif LMNP semble être une bonne solution.

Néanmoins afin d’adapter au mieux votre stratégie d’investissement, il est intéressant de se rapprocher de professionnels afin de bénéficier des conseils adaptés. Le conseiller vous aidera à définir vos objectifs et à trouver la solution la plus adaptée à votre profil afin de vous obtenir le meilleur retour possible.