Vous êtes nombreux à nous poser des questions sur la loi Pinel, nous avons décidé de livrer dans cet article les questions qui nous sont le plus fréquemment posées.

 

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a vu le jour le 1er janvier 2015. Elle a succédé à la loi Duflot. La loi Pinel permet de bénéficier, en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif neuf, d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du prix de l’appartement. Pour cela, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant les critères imposés par la loi Pinel. Lisez également notre guide sur la loi Pinel

 

Qu’est-ce que l’état gagne à offrir une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel ? La loi Pinel, trop beau pour être vrai ?

En investissant dans l’immobilier locatif neuf, vous répondez d’une part à une problématique publique à la place de l’état, c’est la carence de logement en France.
D’autre part, l’état récupère l’intégralité de l’avantage fiscal qu’il vous octroie sur toute la durée du dispositif dès la première année grâce à la TVA qui représente 20% du prix du bien, les cotisations URSSAF, etc.

De plus, en investissant dans l’immobilier neuf, vous soutenez aussi le secteur du BTP et créez de l’emploi, faites mécaniquement baisser le taux de chômage, etc.

Ce dispositif ne fonctionne que parce que tout le monde y trouve son compte.  On vient de comprendre pourquoi l’état a tout intérêt à inciter le contribuable à investir. L’investisseur, lui, se constitue un patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Tout le monde est gagnant !

 

Quelle est la réduction d’impôt maximum en loi Pinel ?

La réduction d’impôt maximale que permet d’obtenir la loi Pinel est de 6000€ par an pendant les 9 premières années puis 3000 euros par an de la 9ème à la 12ème année si vous souhaitez prolonger le dispositif de 3 ans. Ainsi, un investissement en loi Pinel peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros.

On peut aller au-delà de ce montant de réduction d’impôt en cumulant les investissements en loi Pinel. La limite de défiscalisation, tous dispositifs confondus, correspond au plafond des niches fiscales qui s’élève à 10 000 euros.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur le plafond des niches fiscales.

 

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, il faut être domicilié en France, et être soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques en France.  Il est également possible d’investir en loi Pinel au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (et non à l’impôt sur les sociétés).

Voir notre article au sujet des avantages et des inconvénients d’investir en immobilier au travers d’une SCI

À noter que la défiscalisation n’est pas possible dans le cadre d’un démembrement du bien immobilier.

 

Puis-je faire plusieurs investissements en loi Pinel en même temps ?

Il est possible de faire plusieurs investissements en loi Pinel en même temps. Il faut cependant respecter un certain plafond annuel qui s’élève à 2 biens immobiliers et 300 000€ d’investissement.

Pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2019, le fait générateur à prendre en compte pour le plafond d’investissement annuel de deux biens immobiliers et 300 000 euros d’investissement est l’année d’achèvement des travaux.

Pour toutes les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2018, c’est l’année d’acquisition, c’est-à-dire l’année du passage chez le notaire qui est à prendre en compte pour le calcul du plafond des deux investissements et des 300 000 euros d’investissements annuels autorisés.

 

Est-il nécessaire de mettre de l’apport pour investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel ?

Contrairement aux idées reçues, il n’est pas nécessaire de mettre de l’apport dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.

Cela est même déconseillé. L’intérêt de cet investissement immobilier consiste à faire financer le bien au maximum par les autres, c’est-à-dire grâce à l’impôt que vous auriez quoi qu’il arrive dû payer (à fonds perdus) et grâce aux loyers que vous percevez chaque mois de votre locataire en injectant le moins d’argent possible de votre poche.

 

Quel montant d’impôt faut-il payer pour être éligible à la loi Pinel ?

Pour que l’investissement en loi Pinel soit rentable, il est nécessaire de payer au moins 2500€ d’impôt par an car le montant de la réduction d’impôt qu’offre la loi correspond à un pourcentage du prix du bien.  Ainsi, un bien de 130 000€ permet de réduire ses impôts de 2600 euros par an.

Il sera difficile aujourd’hui de trouver un bien immobilier idéalement placé près des commerces, des écoles et des transports dans une grande ville de France en deçà de ce montant.

 

Puis-je loger un membre de ma famille dans l’appartement en loi Pinel que j’ai acheté ?

Il est possible dans le cadre du dispositif Pinel et contrairement aux dispositifs qui l’ont précédé de louer à ses ascendants et descendants à une condition tout de même : qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.

 

Combien de temps dois-je garder mon appartement en loi Pinel avant de le revendre ? Que se passe-t-il si je revends mon logement Pinel avant la période minimum d’engagement ?

L’engagement de location minimum pour un appartement acquis dans le cadre du dispositif Pinel est de 6 ans. Si vous revendez avant ce terme, vous devez rembourser l’intégralité de l’avantage fiscal qui vous a été octroyé dans le cadre de cet investissement.

Au terme de cette période de 6 ans, si vous souhaitez proroger le dispositif, vous l’indiquerez à l’administration fiscale au travers de votre déclaration d’impôt. Si tel est le cas, vous prolongez votre engagement de location pour 3 ans et ne pourrez pas revendre à l’issue de la 7ème et 8ème année sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal obtenu depuis la 6ème année. La réduction d’impôt des 6 premières années est, quant à elle définitivement acquise.

De la meme manière, à l’issue des 9 ans, vous indiquerez dans le cadre de votre déclaration de revenus si vous souhaitez continuer de bénéficier de ce dispositif. Si tel est le cas, vous vous engagez à louer le bien pendant 3 nouvelles années et devrez respecter les mêmes conditions que pour la période précédente.

 

Que faire de l’investissement en loi Pinel en cas de divorce ou de rupture de PACS ?

Différentes options se présentent à vous en cas de divorce ou de rupture de pacs :

  • Vous pouvez revendre le bien mais, si vous êtes encore dans la période d’engagement de location, vous devrez rembourser l’intégralité de la réduction d’impôt perçue.
  • L’un des deux décide de racheter l’appartement à l’autre, et dans ce cas, le repreneur bénéficiera de l’avantage fiscal à venir.
  • Vous décidez de conserver le bien en indivision, vous continuerez tous les deux de bénéficier de l’avantage fiscal qui sera calculé en fonction du pourcentage du bien que chacun possède. Cela est indiqué dans l’acte de vente. Pour ce faire, vous réaliserez bien évidemment deux déclarations distinctes.

 

Existe-t-il des cas de force majeure qui permettent de revendre un appartement en loi Pinel avant la fin du dispositif ?

Vous pouvez revendre votre appartement acheté dans le cadre de la loi Pinel avant le terme de l’engament en cas de force majeure tel que :

– le décès ou l’invalidité : dans ce cas, l’appartement est soldé grâce à l’assurance décès invalidité.

– la perte d’emploi : dans ce cas, vous pouvez revendre votre appartement sans avoir à rembourser la réduction d’impôt perçue.

 

Quand démarre la défiscalisation lorsqu’on investit dans un appartement en loi Pinel ?

La défiscalisation sur un investissement en loi Pinel débute l’année de l’achèvement du bien.

  • Si le bien est achevé le 31 juillet 2020, vous bénéficiez de 100% de l’avantage fiscal pour le paiement de l’impôt sur les revenus perçus au titre de l’année 2020.
  • Si le bien est achevé au 31 décembre 2020, vous bénéficierez également de 100% de l’avantage fiscal pour le paiement de l’impôt sur les revenus perçus au titre de l’année 2020.

 

Que se passe-t-il si je conserve le bien après les 6, 9, ou 12 ans d’engagement de location ?

Il s’avère que beaucoup d’investisseurs conservent le bien à l’issue des années d’engagement de location. À ce moment-là, ils peuvent disposer du bien comme ils l’entendent et ne sont plus obligés de respecter les critères de la loi. Ils ne sont plus contraints de respecter des plafonds de ressources et de loyers, ils ne sont plus obligés de louer le bien nu, mais peuvent désormais louer meublé. Ils peuvent également décider d’en faire leur résidence secondaire. Bref, votre bien initialement acheté dans le cadre de la loi Pinel devient un bien immobilier totalement classique.

 

Comment déclarer mon investissement en loi Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire de déclarer l’investissement réalisé à l’administration fiscale. Il faut dans un premier temps procéder à la déclaration 2044-EB relative à la déclaration d’engagement de location.

Il faudra ensuite renseigner les revenus et charges liés à cet investissement dans la déclaration 2044.

Enfin, il est nécessaire de reporter le montant de l’investissement réalisé afin de pouvoir obtenir la réduction d’impôt correspondante. Cela se fait au travers de la déclaration 2042 C.

Pour en savoir plus, consultez le guide sur la déclaration d’un investissement en loi Pinel.

 

Existe-t-il un plafond d’investissement par m² ?

On ne peut défiscaliser dans le cadre de la loi Pinel que jusqu’à 5500€ du m². C’est pourquoi investir en loi Pinel à Paris par exemple n’a pas vraiment de sens. Il est tout de même possible d’acquérir un bien immobilier dont le prix du m² est supérieur à ce plafond sans que soit remis en cause l’avantage fiscal Pinel. Cependant, la base de défiscalisation sera calculée sur 5500 euros par m². L’investisseur sera alors confronté à une déperdition fiscale sur son investissement, ce qui viendra évidemment faire baisser le rendement.

 

Quelle est la surface à prendre en compte dans le calcul du loyer ?

La surface à prendre en compte dans le calcul du plafond de loyer Pinel est la surface habitable de l’appartement ainsi que 50% de toutes les surfaces annexes (la terrasse, la cave, le jardin, etc.), dans la limite de 16 m² de surfaces annexes.

Pour tout savoir sur le calcul du plafond de loyers Pinel, consultez notre guide

 

Dans quelles villes peut-on investir en loi Pinel ?

Il est possible d’investir dans toutes les villes dans lesquelles une tension locative est observée, c’est-à-dire lorsque l’offre de logement est inférieure à la demande.

Pour ce faire, l’état a procédé à un découpage de la France en 5 zones : la zone A bis, la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C.

La zone C qui correspond aux zones rurales est exclue du dispositif. Depuis le 1er janvier 2018, la zone B2 a également été exclue. Ainsi, les seules zones désormais éligibles au dispositif Pinel sont les zones A bis, A et B1.

Pour savoir dans quelle zone se situe une ville, vous pouvez vous rendre sur le site du service public en cliquant ici

Il est ensuite important de respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire propres à chaque zone.

 

Quels sont les plafonds de loyer Pinel selon les zones ?

Pour tous les baux conclus en 2020, les plafonds de loyer par m² à appliquer sont les suivants :

Zone A bis : 17,43 € / m²

Zone A : 12.95€ / m²

Zone B1 : 10.44€ / m²

Zone B2 et Zone C : 9.07€ / m²

 

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